Die SICAV: die Zukunft der Immobilienfonds?

Der Fonds Bonhôte-Immobilier hat gerade seine Rechtsform in eine SICAV umgewandelt. Flexibler, moderner und mit einer besseren Verwaltungsstruktur – das könnte das Zukunftsmodell für zahlreiche börsenkotierte Fonds sein, erklärt Jean-Paul Jeckelmann, Direktor Vermögensverwaltung der Privatbank in Neuchâtel.

War die SICAV vor 10 Jahren in der Schweiz noch praktisch unbekannt, ist sie heute auf dem Vormarsch und findet bei Managern börsenkotierter Immobilienfonds grossen Anklang.  Denn dank der SICAV lässt sich ein Fonds in eine echte Immobiliengesellschaft umwandeln und bekommt damit Anteilseigner, die im Rahmen einer jährlichen Hauptversammlung abstimmen können, was wiederum eine effizientere Verwaltung ermöglicht. Darüber hinaus macht es die Struktur der SICAV einfach, den Fonds bei Bedarf zu unterteilen, sodass neue spezifische Teilfonds für bestimmte Kategorien von Anlegern geschaffen werden können. Jean-Paul Jeckelmann, Direktor Vermögensverwaltung der Privatbank Bonhôte in Neuchâtel und Vizepräsident des Fonds Bonhôte-Immobilier, erklärt, worum es geht.

Herr Jeckelmann, Ihr Fonds, Bonhôte-Immobilier, hat in den letzten Wochen von sich reden gemacht. Geben Sie uns einige Eckdaten.

Der Fonds wurde 2006 mit einem Vermögen von 1,1 Milliarden Franken aufgelegt. Dazu zählen rund einhundert Gebäude in direktem Besitz, die 2'500 Wohneinheiten und 210 Geschäftsräume mit einer Gesamtfläche von 37'570 m² umfassen und sich auf die Kantone Waadt, Genf, Neuchâtel, Freiburg, Wallis und Jura verteilen.

Im Dezember 2020 haben Sie eine Kapitalerhöhung von 75 Millionen Franken durchgeführt. Waren Sie erfolgreich?

Ja, alle Aktien wurden vollständig gezeichnet, zu drei Vierteln von Anlegern, die bereits Vertrauen in uns hatten, und zu einem Viertel von neuen Investoren.
 

Warum haben Sie sich für diese Kapitalerhöhung entschieden?

Wir haben in den letzten Jahren zahlreiche Akquisitionen getätigt, darunter eine grosse – Innoparc – im Jahr 2020. Damit wären wir über die für unseren Fonds zulässige maximale Verschuldungsgrenze von 33 % geraten. Durch die Kapitalerhöhung konnten wir unsere Schulden senken. Zumal wir neue Projekte in der Pipeline haben.

Auf welches Niveau ist die Verschuldung nach der Kapitalerhöhung gesunken?

Wir liegen bei 25 % Verschuldung. Das ist vertretbar. Mit diesem Niveau bin ich sehr zufrieden, denn damit erhalten wir ausgezeichnete Darlehenskonditionen bei den Banken.
 

Die grosse Veränderung zu Beginn des Jahres 2021 war die Umwandlung des Fonds in eine SICAV. Was war der Grund dafür?

Dafür gab es drei Gründe. Der erste war, dass wir dank der SICAV den Fonds in eine Immobiliengesellschaft umwandeln können. Zuvor waren die Grundstücke im Grundbuch auf den Namen der Fondsleitung mit Zugehörigkeit zum Fonds Bonhôte-Immobilier eingetragen. Heute ist die SICAV die direkte Eigentümerin. Der zweite Grund war, dass die Anteilseigner zu einer Art Aktionäre werden, da die SICAV eine Gesellschaft ist. Es wird also eine Hauptversammlung geben, die es uns ermöglicht, ihnen zuzuhören und sie vor allem besser kennenzulernen. Und zu guter Letzt ermöglicht sie uns eine effizientere Verwaltung.
 

Was, wenn die Anteilseigner Ihrem Management kritisch gegenüberstehen?

Dieses Risiko müssen wir eingehen. Wenn die Anleger nicht zufrieden sind, können sie der Leitung einen Strich durch die Rechnung machen und sogar den Vorstand absägen! Dem ich im Übrigen als Vizepräsident angehöre. Aber in Bezug auf die Qualität unseres Managements sind wir sehr zuversichtlich.
 

Und der dritte Grund?

Dank der Struktur der SICAV werden wir den Fonds unterteilen können, zum Beispiel durch die Schaffung eines neuen Teilfonds mit speziellen Immobilien, wie Alters- und Pflegeheime oder Industriegebäude. Oder durch die Auflegung eines Teilfonds, der einzelnen Anlegern, z. B. institutionellen Anlegern, vorbehalten ist.
 

Streben Sie so etwas an?

Wir erwägen die Auflegung eines neuen Teilfonds, der institutionellen Anlegern vorbehalten ist. Mit einem neuen Immobilienportfolio, das ihren spezifischen Bedürfnissen entspricht, insbesondere in Bezug auf die Besteuerung.
 

Ändern sich durch die Umwandlung in eine SICAV die Kosten für das Fondsmanagement?

Nein, diese sind absolut vergleichbar mit der vorherigen Situation.
 

Dennoch hat die Umwandlung in eine SICAV Kosten verursacht. Wer wird diese bezahlen?

Es fiel keine Handänderungssteuer an, und die gesamte Arbeit wurde im Vorfeld erledigt, um die Genehmigung der verschiedenen betroffenen Grundbücher zu bekommen. Alle Kosten, die im Rahmen dieser Arbeiten und durch die erforderlichen neuen Dokumente entstanden sind, wurden von der Verwaltungsgesellschaft und der Fondsleitung getragen. Es gibt keine Auswirkungen für die Anteilseigner.
 

Sie sind nicht der erste Immobilienfonds, der in eine SICAV umgewandelt wurde. Ist dies ein neuer Trend?

Ich glaube, wenn heute jemand einen Fonds neu auflegen müsste, würde er sich wahrscheinlich für die Rechtsform einer SICAV entscheiden. Diese ist moderner, flexibler und für einen Immobilienfonds besser geeignet.
 

Und warum geschah das erst jetzt?

Diese Rechtsform ist in der Schweiz relativ neu, aber es gibt eine Lernkurve. Inzwischen sind wir mit den Feinheiten vertraut, weshalb wir uns für die Umwandlung entschieden haben.

Zum Schluss: Was sind Ihre neuen Projekte?

Nach dem Kauf von Innoparc, der den grössten Teil des vergangenen Geschäftsjahres ausgemacht hat, ist unser nächstes Projekt die Erschliessung des Grundstücks Beauregard, einem 17'500 m² grossen Gelände in Neuchâtel, auf dem wir den Bau von 170 Wohneinheiten planen. Das Projekt wird rund 60 Millionen Franken kosten. Wenn alles gut geht, werden die Wohnungen bis 2025 fertiggestellt sein.
 

Olivier Toublan für Immoday