Performance-Bewertung einer Anlage in Immobilienentwicklung

Plädoyer für gemeinsame Indikatoren

Immobilienanlagen in der Schweiz konzentrieren sich grösstenteils auf bewirtschaftete Immobilien. Sie bieten wiederkehrende Einnahmen und eine direkte Rendite. Dennoch, und um eine Gesamtsicht der Performance von Immobilienvermögen zu erhalten, bestimmen Experten jährlich den Verkehrswert der Immobilien. Dies ist ein gutes Mittel zur Messung der Wertveränderung und Einschätzung der indirekten Rendite.

Die direkte und indirekte Rendite sind relativ gut bekannte Indikatoren. Sie ermöglichen es, in regelmässigen Abständen, üblicherweise jährlich, die Performance einer Immobilie bzw. eines Immobilienportfolios zu ermitteln und sie mit derjenigen der übrigen Branche zu vergleichen.

In diesem Artikel möchten wir auf die verschiedenen relevanten Indikatoren eingehen, die aus unserer Sicht systematisch eingeführt werden sollten, um Anlagen mit höchstmöglicher Transparenz zu steuern. Hierfür stützen wir uns auf die verschiedenen Phasen, die Aktivitäten im engeren Sinne der Immobilienentwicklung sind (siehe Abb. 1).

Abbildung 1: Phasen der Immobilienentwicklung (Quelle: Fundim SA)

Da die Immobilienentwicklung im Wesentlichen durch Einzigartigkeit charakterisiert ist, ist es schwierig, ihre Performance auf Jahresbasis zu harmonisieren. Die Dauer jeder Phase kann variieren und ist je nach Projekt sehr unterschiedlich. Wertsteigerungen erfolgen zu unterschiedlichen Anteilen nach Projektfortschritt. Daher muss die gesamte Wertschöpfung der Anlage unter spezifischer Berücksichtigung der Phasen, in denen Kapital gebunden wird, betrachtet werden.

Performance-Messung einer Anlage in Immobilienentwicklung: die Indikatoren

Interner annualisierter Nettozinsfuss (IZF)

Dieses Mass misst die durchschnittliche annualisierte Rentabilität einer getätigten Anlage. Es berücksichtigt negative Kapitalflüsse aus eingesetztem Kapital und positive Kapitalflüsse aus der Rückzahlung des Kapitals und Ausschüttungen. Der Vollständigkeit halber berücksichtigt es auch die aktuelle Bewertung des Anlageinstruments zum Zeitpunkt der Berechnung.

Mit diesem Zinsfuss lässt sich die Performance von Immobilienprojekten messen und deren Wertentwicklung verfolgen. Es handelt sich hier üblicherweise um eine Nettogrösse, da Verwaltungskosten, Performancegebühren, Steuern und Liquiditätseinflüsse berücksichtigt werden.

Um repräsentativ zu sein, wird empfohlen, den IZF ab dem ersten Geldfluss zu berechnen. So erlaubt er die Bestimmung der Wertentwicklung des gebundenen Kapitals. Dieser Indikator ist unter seiner englischen Bezeichnung SI-IRR (Since-Inception Internal Rate of Return) besser bekannt.

Definition der Renditegrössen

Zum besseren Verständnis veranschaulicht die folgende Abbildung die Kapitalflüsse für eine KmGK.

Realisierte Gewinne: DPI (Distributions to Paid-in-Capital) = (B + C) / A

Diese Grösse setzt die Summe aus zurückgezahltem Kapital und ausgeschütteten Kapitalgewinnen zum gesamten Kapitaleinsatz in Beziehung. Diese Verhältniszahl beschreibt die effektive Fondsrendite. Man spricht hier von realisierten Gewinnen.

Nicht realisierte Gewinne: RVPI (Residual Value to Paid-In) = D / A

Diese Kennzahl entspricht der aktuellen Bewertung der laufenden Investition geteilt durch die eingesetzten Mittel. Dieses Verhältnis gibt Aufschluss über die mögliche zukünftige Rendite auf Kapital und Ausschüttungen aus den Kapitalgewinnen, die noch zu zahlen sind, anders ausgedrückt: über nicht realisierte Gewinne.

Gesamtperformance: TVPI (Total Value to Paid-in-Capital) = (B + C+ D) / A

Diese Renditekennzahl wird durch das folgende Verhältnis beschrieben: Summe der Kapitalrückflüsse, Ausschüttung der Kapitalgewinne und aktueller Bewertung der laufenden Anlage geteilt durch den Kapitaleinsatz.  Mit dieser Kennzahl werden realisierte und nicht realisierte Gewinne berechnet.

Daraus folgt: TVPI = DPI + RVPI.

In Abbildung 2 zeigen wir beispielhaft die Entwicklung einiger Leistungskennzahlen im Bereich der Immobilienentwicklung.

Abbildung 2: Performance der Immobilienentwicklung (Quelle: Fundim SA)

Zum Vergleich des Vergleichbaren

Bis heute bleiben Investitionen in Immobilienentwicklungen über KmGK vertraulich. Keine der oben vorgestellten Performance-Kennzahlen ist offiziell von der SFAMA anerkannt. Es scheint uns jedoch legitim, diese Indikatoren wie unsere angelsächsischen Kollegen zu kommunizieren, um sie zu demokratisieren und der Branche spezifische Referenz-Tools an die Hand zu geben.