Logement étudiant en Suisse – Aperçu du marché 2021

Interview avec un gestionnaire
 

Livit FM Services AG est l’un des acteurs majeurs du secteur de l’exploitation des résidences étudiantes de Suisse. Un marché marqué par la domination de fondations à but non lucratifs et régionales, de coopératives et d’associations. Livit FM Services AG est présent dans toute la Suisse, gérant par exemple le foyer situé dans la Untere Briggerstrasse de Winterthour, le Student Village de l’ETH sur le Hönggerberg de Zurich ou le Student Village de Lausanne. Nous avons échangé avec Andreas Wetli, Gestionnaire Grands Comptes chez Livit FM Services AG.

Quelles prestations Livit FM Services AG fournit aux résidences étudiantes?
 

Nous fournissons tout d’abord des services de type Facility Management d’infrastructures, tels que nettoyage courant, nettoyage intensif et spécial, entretien des abords et des espaces verts, travaux de jardinage, service hivernal, élimination des déchets, entretien des toitures plates, etc.
Nos prestations principales englobent également le Facility Management technique. Nous gérons, surveillons et entretenons les équipements techniques tels que chauffage, ventilation, climatisation, systèmes d’eaux usées, installations électriques, automation des bâtiments, installations de sécurité, de fermeture et systèmes de transport. Nous sommes en outre en charge de la gestion des mandats et fournissons des prestations de conseil sous forme de concepts d’exploitation, de protection incendie et de sécurité.

En quoi ces prestations se distinguent-elles des services proposés aux résidences ordinaires ou aux appartements avec services?
 

Les Facility Services fournis pour les résidences étudiantes sont en réalité presque identiques à ceux fournis aux immeubles classiques ou aux appartements avec services intégrés. La différence se situe au niveau de l’exploitation. Le nombre d’étudiants, les différences culturelles de même que les types de logements (colocations, studios) exigent l’élaboration d’un concept d’exploitation optimal. Le coût de gestion des logements étudiants est par exemple plus élevé, les durées de location sont plus courtes et les locataires changent donc plus souvent. Enfin, les personnes en charge de l’objet sur place sont plus souvent au contact des étudiants, d’où un importance accrue des compétences linguistiques et sociales.

Quels sont les facteurs de succès ou critères de différentiation principaux dans la gestion opérationnelle des résidences étudiantes?
 

Cela nécessite la parfaite maîtrise d’une exploitation rentable de propriétés aux coûts de gestion aussi élevés. Nous sommes un fournisseur professionnel de Facility Services, doté de processus automatisés et d’un degré important de numérisation. C’est un facteur décisif pour répondre de manière satisfaisante au projet économique du client.

A cela s’ajoute l’aspect humain. Nos collègues qui gèrent les installations étudiantes le font avec un réel engagement. Il faut apprécier et cultiver l’échange avec des gens issus de cultures très diverses. Cela demande un contact régulier. Nous sommes, selon la taille de l’objet, présents sur place tous les jours ou au minimum plusieurs fois par semaine. Établir une bonne communication entre les responsables de l’objet et les étudiants garantit une exploitation plus sûre. Nous avons de nombreuses années d’expérience dans la gestion de résidences étudiantes. Nous avons donc étendu notre savoir-faire, établi des processus et nous connaissons parfaitement les besoins des utilisateurs des bâtiments et des donneurs d’ordre.

Pourquoi la location d’un bien en résidence étudiante peut-elle être plus intéressante qu’en tant qu’objet de location de logements classiques? Et si ce n’est pas ou que rarement le cas, quelles en sont les raisons?
 

Si le nombre de logements vacants diminue à nouveau en Suisse pour la première fois depuis des années, nous sommes, pour le marché du logement traditionnel (objets en location), hormis dans les grands centres urbains, dans un marché saturé. En revanche, le nombre d’étudiants suisses et étrangers dans nos écoles supérieures est en hausse constante et avec, la demande de logements abordables. Selon notre expérience, il n’y a quasiment pas de vacance dans les logements étudiants.

Usage intermédiaire: A quelles conditions l’affectation intermédiaire d’un hôtel en résidence étudiante sur une durée limitée est-elle pertinente et rentable?

Il y a plusieurs prérequis. Tout d’abord il faut des écoles supérieures attractives dans la ville. Les sites universitaires doivent également être bien déservis en transports en commun. Enfin, les étudiants doivent avoir la capacité a assumer le loyer demandé. Il est aussi intéressant que l’exploitation opérationnelle puisse se faire dans investissement additionnel important et que l’assainissement ou la rénovation de l’hôtel soient prévus seulement après la période d’affectation intermédiaire.

Existe-t-il des différences au niveau du logement étudiant en fonction de l’origine des étudiants?

L’origine des étudiants est très liée aux établissements, respectivement des domaines d’étude concernés. S’agissant des deux sites de l’EPF de Zurich et Lausanne (Student Village), les occupants sont très internationaux (avec une majorité d’étudiants originaires d’Asie, des USA, d’Alle- magne ou des pays du sud de l’Europe). Le nombre d’étudiants suisses est, en proportion, relativement faible.

Quelles exigences en découlent pour les logements, en termes d’équipement et de prestations supplémentaires?

L’offre classique se compose d’un mixe entre des studios d’une part, avec leur propre salle de bain/WC et coin cuisine, et les colocations d’autre part, avec des chambres individuelles mais des salle de bain / WC, cuisine et séjour communs. On note une nette préférence pour les logements meublés.
Dans les colocations, les salles de séjour et espaces où organiser un événement sont très demandés. Les salles de sport et d’études ne sont à contrario pas une nécessité dans les résidences, car proposées sous diverses formes sur les sites des écoles. Les habitantes et habitants apprécient en outre des prestations supplémentaires telles qu'une application facilitant les échanges, la gratuité de la connexion Internet, ainsi que des services de blanchisse- rie ou de nettoyage.

Autres chiffres clés d’exploitation:
 

- Durée de vie de l’ameublement: 5 à 10 ans, selon l’entretien / le comportement des étudiants et la qualité de l’ameublement.
- Durée moyenne de location (fluctuation) par étudiant/chambre: 110 semaines, les dates de résiliation étant généralement fixées à fin février, mai, août et novembre.
- Les prestations inclues dans le loyer: Loyers, frais annexes, connexions Internet et TV, mobilier de base (lit, table, chaise, armoire, etc.).