Swiss Prime lance son premier fonds immobilier «Investment Fund Commercial»
05/11/2021
Après avoir obtenu l’autorisation de l’Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers (FINMA) en tant que direction de fonds, le gestionnaire d’actifs immobiliers Swiss Prime Site Solutions a lancé son premier fonds immobilier le 1er novembre 2021. Immoday a profité de cette occasion pour s’entretenir avec Maximilian Hoffmann sur les motifs et les objectifs de cette démarche.
Maximilian Hoffmann, vous avez récemment reçu l’autorisation de la FINMA pour un nouveau véhicule de placement immobilier. Le chemin pour en arriver à ce résultat a-t-il été difficile ?
Il n’a pas été difficile, mais il a demandé de la persévérance. Et nous en avions. Une demande d’autorisation à la FINMA consiste principalement en deux parties, d’une part l’autorisation en tant que direction de fonds et, d’autre part, l’approbation du fonds immobilier en tant que produit.
Avant d’octroyer la licence de direction de fonds, la FINMA vérifie si l’organisation et les personnes impliquées respectent les exigences légales et réglementaires et, également, si les conditions de capital et une organisation commerciale appropriée sont assurées. Dans ce cadre, les facteurs centraux sont la robustesse de l’organisation, ainsi que les compétences et l’expérience. De plus, il y a des exigences importantes en matière de gestion des risques, de conformité et de protection des investisseurs. Avec la structure de Swiss Prime Site Solutions et le véhicule Investment Fund Commercial, nous satisfaisons totalement aux exigences élevées et nous avons donc achevé avec succès la procédure d’autorisation et d’approbation.
Quelles étapes importantes ont jalonné le projet ?
Les préparations stratégiques concernant le produit, la discussion préliminaire avec la FINMA sur la remise de la demande, le contrôle préalable par l’auditeur de l’autorisation, ainsi que l’audit d’autorisation lui-même ont été des jalons importants.
Le dépôt de la demande finale d’autorisation «direction de fonds et produit de fonds», l’autorisation qui a suivi en septembre et le lancement actuel du premier fonds début novembre 2021 ont constitué d’autres étapes cruciales.
Outre ces étapes visibles extérieurement, de nombreux autres jalons ont été posés en interne au cours de la dernière année et demie, sur lesquels une équipe constamment motivée a travaillé sans relâche.
Swiss Prime Site Solutions Investment Fund Commercial, cela nous indique que le fonds investit dans des immeubles commerciaux. Sur quels segments allez-vous principalement vous concentrer au début ?
La stratégie de placement du fonds prévoit d’investir dans une fourchette de 40% à 60% dans le secteur de l’immobilier de bureaux et artisanal (donc aussi dans la branche de la production), entre 20% et 40% dans le commerce de détail et au plus 10% à 20% dans l’immobilier spécial comme la logistique ou l’industrie.
Les terrains constructibles pourraient tout à fait être aussi pris en considération. Une diversification est prévue dans toute la Suisse. Les propriétés sont détenues directement.
Quels objectifs poursuivez-vous avec ce nouveau fonds de placement ?
Nous avons déjà atteint le premier objectif avec un portefeuille de lancement garanti d’environ 80 millions de CHF et un pipeline d’environ 180 millions de CHF. Nous souhaitons parvenir à moyen terme à un volume cible d’un milliard de CHF, avec une croissance conforme à la stratégie d’environ 300 millions de CHF par an. L’inscription à la SIX est prévue dans trois à cinq ans.
Comment décririez-vous la stratégie de placement ?
Dans notre langage spécialisé, cette stratégie s’appelle «Core / Core+». Ces propriétés montrent en général des rendements et un potentiel de développement supérieurs. Nous suivons dans ce cadre la stratégie dite «AB-BA»: dans l’investissement, l’accent est mis sur des villes A avec des emplacements B ou sur des villes B avec des emplacements A. Avec une approche de gestion active, nous visons à générer des cash-flows stables avec de faibles taux de vacance.
Comment comptez-vous constituer le portefeuille ; avec une première émission qui s’étale de début novembre au 10 décembre 2021 ?
Une croissance conforme à la stratégie est primordiale pour nous. Nous vérifions ainsi constamment les répercussions des achats sur la performance globale du fonds, afin de ne jamais perdre de vue le couloir cible des rendements de distribution.
Dans la phase de démarrage, nous voulons essentiellement acquérir des biens de taille moyenne, d’une valeur comprise entre 10 et 30 millions de CHF. Le portefeuille de départ de quelque 80 millions de CHF est acheté à Swiss Prime Site Immobilien SA. L’accord nécessaire de la FINMA dans ce cadre concernant les transactions entre sociétés liées, ainsi que l’évaluation indépendante et les vérifications de conformité avec le marché sont déjà disponibles.
Avec une évaluation externe moyenne allant de «bonne» à «très bonne», un rendement brut de 5,1%, un taux de vacance de 1,3% et une durée résiduelle moyenne – que l’on appelle WAULT – de 6,1 ans, le portefeuille de démarrage présente des caractéristiques de placement idéales pour le fonds Investment Fund Commercial. De plus, nous avons constitué un pipeline intéressant d’un ordre de grandeur d’environ 180 millions de CHF.
Pouvez-vous en dire plus à nos lecteurs sur les rendements ciblés ?
Les sept objets commerciaux du portefeuille de lancement génèrent des revenus locatifs nets de 4,1 millions de CHF, soit un rendement brut global de 5,1% conforme à la stratégie du fonds. Le rendement de distribution du portefeuille de démarrage est d’environ 3,9%, en tenant compte d’un financement de tiers standard sur le marché d’environ 25%. À moyen terme, nous visons une fourchette cible entre 4,5% et 5,5% pour les rendements des placements.
Qu’est-ce qui rend votre fonds particulièrement attractif ?
Avec notre fonds, les investisseurs profitent d’une possibilité d’entrée sans agio par rapport à la valeur nette d’inventaire. Avec le portefeuille de démarrage garanti, les investisseurs obtiennent aussi dès le départ un accès à un portefeuille équilibré avec un profil de risque/rendement attractif et une grande stabilité.
En plus des rendements de placement intéressants ciblés entre 4,5% et 5,5%, les investisseurs profitent également de manière significative de notre modèle de frais dynamique et basé sur les volumes avec un TER visé d’environ 0,7%.
Il faut aussi mentionner que nous facturons une commission d’émission décroissante en fonction du volume de souscription. Avec cette structure de coûts intéressante, nous voulons créer une situation gagnant-gagnant avec nos investisseurs.
La durabilité est une tendance toujours plus prégnante chez les investisseurs professionnels. Que peut-on dire à cet égard du fonds immobilier ?
Les aspects environnementaux sont pris en compte dans toutes les phases du processus d’investissement : dans le cadre de la due diligence, lors de projets de développement, dans la gestion des biens immobiliers et dans la rénovation. De façon générale, le fonds opte pour les normes de sa société mère et applique les mêmes critères.
Les objectifs à long terme sont de s’aligner sur les conditions-cadres nationales et internationales – notamment la Stratégie énergétique 2050, l’Accord de Paris sur le climat, les objectifs de développement durable des Nations Unies. La gestion du fonds prévoit d’introduire une politique ESG interne et envisage de se faire évaluer au cours des prochains exercices par le Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB).
Pouvez-vous nous décrire un exemple d’immeuble que vous souhaitez acquérir pour le fonds ?
Volontiers. Prenons donc l’immeuble situé Dorfplatz 2 à Cham, construit en 1992. Il est situé à un endroit très fréquenté, près de la gare, et fait partie d’un complexe immobilier. Le niveau de finition est élevé et les plans d’étage peuvent être agencés de manière flexible. Sa surface locative est de 1067 m2, dont un quart de capacité de stockage. Les prestataires de services de santé sont les principaux locataires. Le taux de vacance se situe actuellement à 4,8%. Wüest & Partner qualifie de «bons» à la fois l’emplacement et l’objet. La commune de Cham est appelée à se développer considérablement au cours des prochaines années.
Puisque nous en sommes déjà à ce sujet : vous venez d’évoquer des idées d’acquisitions pour plus tard, ce qu’on appelle un pipeline, pour la période qui suivra la première émission.
Nous avons déjà constitué un pipeline attractif et notre équipe chargée des acquisitions, dirigée par Samuel Bergstein, notre Head Acquisition Funds, continue d’examiner attentivement d’autres options. La direction prévoit de développer la diversification avec d’autres transactions dans le domaine Core et Core+.
Actuellement, 180 millions de CHF attendent dans le pipeline, avec un horizon possible pour le transfert de propriété dès le début de l’année prochaine. Ces propriétés ne proviennent pas de Swiss Prime Site Immobilien SA, mais du réseau de l’équipe d’acquisitions du fonds. L’accent est mis sur les biens commerciaux avec une bonne qualité d’emplacement, des infrastructures solides et des conditions favorables en matière démographique et économique. À l’heure actuelle, les contrats d’achat pour certaines des propriétés du pipeline sont déjà en cours de finalisation ou font l’objet d’un examen exclusif de notre part.
Une dernière question et non la moindre : comment acheter des parts du fonds ?
C’est une question à laquelle je réponds très volontiers. Les personnes intéressées peuvent prendre contact avec Fabian Linke, Head Business Development & Fundraising, ou moi-même pour des explications complémentaires ou un échange personnel. De plus, les documents nécessaires sont à tout moment à la disposition de nos investisseurs sur notre site Internet. La souscription s’effectue techniquement auprès de la banque de dépôt BCV par la banque de l’investisseur.
Après la première émission, les parts pourront s’échanger quotidiennement de gré à gré auprès de la Banque Cantonale Vaudoise; BCV / PropertyMatch organiseront un marché secondaire.
Idée de placement :
Le Swiss Prime Site Solutions Investment Fund Commercial est un fonds immobilier contractuel de droit suisse s’adressant aux investisseurs qualifiés domiciliés en Suisse. L’investissement se concentre principalement sur les propriétés à usage commercial qui présentent un haut degré de diversification de locataires bénéficiant d’une solvabilité et d’une réputation très solides. En ce qui concerne la répartition des locaux de ces propriétés sur le long terme, on privilégiera, dans toute la Suisse, les activités professionnelles ainsi que les surfaces de bureaux et de vente.
Code ISIN : CH11 3909 9068
Première émission : du 01.11.2021 au 10.12.2021
