La durabilité est devenue un thème extrêmement important dans notre métier
04/03/2021
4 min
Parmi les critères retenus par les clients des banques privées, il y a bien entendu le risque, la volatilité et le rendement, mais le développement durable et la consommation d’énergie sont aussi devenus des facteurs de sélection de l’immobilier indirect. De toute manière, les fonds et les gestionnaires n’ont pas le choix, ils doivent être proactifs. Entretien avec Pierre Jacquot.
Les clients des banques privées investissent, comme les institutionnels, une partie de leur fortune avec une stratégie de rendement. Ce qui les fait privilégier l’immobilier indirect, malgré ses inconvénients : une volatilité assez importante en cas de turbulence sur les marchés, inévitable si l’on veut une certaine liquidité, et un agio devenu élevé pour les fonds cotés. Mais cela n’effraie pas les clients, assure Pierre jacquot, responsable des investissements de la banque Edmond de Rothschild, ils achètent ces fonds pour leur rendement, pas pour une plus-value potentielle.
Pierre Jacquot, la clientèle privée de la banque Edmond de Rothschild est-elle intéressée par l'immobilier indirect ?
Aujourd'hui, comme vous le savez, pour la clientèle privée comme pour la clientèle institutionnelle, l'immobilier indirect est devenu une des dernières classes d'actifs qui peut générer un rendement relativement stable. L’immobilier a peu ou prou remplacé l’obligataire ces dernières années. Comme les institutionnels, la clientèle privée y investit non pas dans une logique de plus-value mais vraiment dans une logique de rendement.
Et quelle allocation recommandez-vous pour l’immobilier indirect ?
D'après nos estimations, les investissements en immobilier indirect, pour une stratégie de rendement, représentent entre 7% et 12% pourcents de l'allocation d'actifs de nos clients privés. Etant entendu que la plupart de ces clients possèdent en parallèle de l'immobilier physique à usage personnel, que ça soit leur résidence principale, des résidences secondaires, ou des immeubles en nom propre. Nous n'avons pas de vision sur cette part de leur fortune immobilière.
Trouvez-vous, comme beaucoup, que les agios sont élevés pour les fonds immobiliers côtés ?
Ce n'est pas à moi de le dire mais aux investisseurs. De toute manière vous achetez probablement un fonds côté pour son rendement, pas pour une plus-value potentielle. Et si vous voulez acquérir de l’immobilier sans prime, c’est possible, vous achetez des fonds non cotés, mais alors vous acceptez une très faible liquidité.
Les investisseurs privés apprécient aussi l'immobilier indirect pour réduire la volatilité de leur portefeuille. Pourtant, l'année dernière, les fonds côté ont chuté comme tout le reste du marché.
Il faut bien voir qu'il y a deux choses. D’abord, un immeuble reste un immeuble, et il n’a pas perdu de valeur l'année dernière, malgré la crise. Par contre, un fond immobilier côté, c'est une autre histoire. C'est une structure financière qui permet d'apporter de la liquidité au client, et qui se négocie avec une prime par rapport à la valeur nette d'inventaire en raison de l’offre
et la demande. Et qui dit liquidité dit aussi volatilité, particulièrement quand il y a une tempête sur le marché.
Pour un investisseur local, vaut-il mieux rester en Suisse ou chercher son bonheur à l'étranger ?
En Suisse, il est incontestable que l’immobilier résidentiel est devenu très cher. Surtout avec les fonds cotés, où l'actif sous-jacent, les immeubles, est déjà cher. De plus vous devez payer un agio, parfois très élevé selon les fonds. Ça peut donc valoir la peine de regarder à l'étranger. Il y a par exemple des marchés comme le Royaume-Uni, où le résidentiel possède encore un véritable potentiel de plus-value. Mais attention à gérer le risque de change.
Le développement durable, c’est un thème important pour vos investisseurs ?
La durabilité est devenue un thème extrêmement important dans notre métier. A l’avenir, cela deviendra même un critère punitif pour ceux qui ne l’auront pas assez pris en compte dans l’entretien et l’exploitation de leurs immeubles, avec l'arrivée des nouvelles directives de la confédération, et ses objectifs 2030 et 2050. Il faut donc d’ores et déjà être proactif, pour améliorer notre empreinte environnementale.
Avec les immeubles que vous gérez en Suisse, êtes-vous déjà aux objectifs 2030 de la Confédération ?
En Suisse, nous sommes déjà bien positionnés et nous avons fait des efforts importants dans la réduction d’émissions de CO2 et de consommation d’énergie ces dernières années. D'ailleurs, dans nos deux derniers rapports annuels, nous avons publié une étude sur le sujet, avec un indice de durabilité établi par l'Observatoire de l'immobilier durable, un cabinet indépendant, et notre fonds n'est de loin pas le plus mal placé. Cela nous permet d'être transparent avec nos investisseurs, et de nous comparer avec nos pairs.