Immobilier : pas (encore) de retournement de tendance

Les prix de l’immobilier et les loyers continuent de croître mais le rythme s’est ralenti. Avec les taux hypothécaires qui remontent, la propriété devient désormais moins intéressante que la location, du point de vue financier. Ce qui induit une pression à la baisse sur les prix.

Quelques nuages sont en train d’apparaître dans le ciel serein de l’investissement immobilier suisse. Pas encore de quoi inquiéter, mais préoccupant néanmoins, assurent les spécialistes immobiliers de la Banque cantonale de Zurich (ZKB/BCZ), dans leur dernier Baromètre immobilier. Voici un résumé de leurs conclusions.
 

1. Les taux remontent

Même si la Banque nationale n’a donné aucune indication quant au relèvement de son taux directeur, qui reste négatif, les marchés anticipent sa décision. Les économistes de la Banque cantonale de Zurich constatent en effet que les taux hypothécaires à moyen et à long terme ont récemment augmenté. Tout comme l’emprunt de la confédération à 10 ans, qui a touché les 0,9% mi-avril avant de redescendre un peu. Ce n’était pas arrivé depuis quasiment 10 ans. Pour les spécialistes de la BCZ, la BNS devrait annoncer une première hausse à la fin de l’année et deux autres l’année prochaine. 
 

2. Être propriétaire devient moins avantageux

Dans ce nouvel environnement de taux, les économistes de la BCZ assurent que les arbitrages financiers entre location et propriété vont changer. Ils rappellent que, ces dernières années, les propriétaires ont beaucoup économisé par rapport aux locataires. Jusqu’à 12 000 francs par an, selon leurs calculs, pour un appartement standard de 4 pièces dans le canton de Zurich. Cet avantage financier s’est évaporé avec les hypothèques actuelles. 

Dans les communes chères du bord du lac ainsi que dans la ville même de Zurich, un nouveau propriétaire paie d’ores et déjà un peu plus qu’un locataire, estime la BCZ. Ce qui a comme conséquence une réduction de la demande pour la propriété, et donc une pression à la baisse sur les prix. Même si, comme le reconnaissent les spécialistes de la banque zurichoise, les motivations financières ne sont pas les seules à rentrer en ligne de compte dans l’acquisition d’un logement. 
 

3. Le risque de surchauffe demeure

Pour la BCZ, le risque de surchauffe persiste. « L’offre de logements en propriété demeure si limitée que, pour l’instant, une baisse importante des prix de l’immobilier reste hautement improbable. » Dès lors, les mises en garde de la BNS et de la FINMA restent d’actualité. « En effet, la hausse continue des prix des logements n’est pas une loi de la nature. Au contraire, le marché immobilier est lui aussi cyclique. Les acheteurs de logements devraient en être conscients. »  Car si, comme le répètent les économistes de la BCZ, un retournement de tendance est peu probable, il faut désormais bien préciser « pour l’instant ».
 

4. La croissance des prix des logements ralentit 

Du côté des bonnes nouvelles pour les investisseurs, la hausse des prix de l’immobilier se poursuit. Elle était encore de 1,6 % dans le canton de Zurich au premier trimestre. Sur un an, la croissance a été de 10,3%, et même de 13,5% dans les régions les plus prisées. Avec des prix qui, en moyenne, ont quasiment doublé ces 15 dernières années. Mais, attention, ces derniers mois tout ralentit. Comme l’expliquent les économistes de la BCZ, « les transactions qui ont eu lieu au premier trimestre ont été faites avant la hausse des taux d’intérêt, il sera donc intéressant d’observer l’évolution des prix ces prochains mois. »
 

5. La population continue d’augmenter

Un facteur devrait par contre continuer de pousser les prix de l’immobilier à la hausse : l’augmentation de la population. Même si elle a connu un ralentissement à cause de la pandémie, elle reste importante, environ 60'000 personnes de plus par année, selon les prévisions officielles. Et s’est sans compter l’afflux de réfugiés en provenance de l’Ukraine. Avec, en plus, un nombre record de naissances, « la population de la Suisse connaît actuellement une forte croissance et assure une bonne absorption des logements vacants ». 
 

6. Les loyers ont continué d’augmenter au premier trimestre 

Depuis 2019, l’évolution des loyers est de nouveau positive. On a constaté une hausse moyenne de plus de 1 % l’année dernière, une tendance qui s’est poursuivie au premier trimestre 2022. A voir maintenant si, avec l’arrivée de nombreux nouveaux logements, en particulier dans les zones périphériques, cette tendance se poursuivra. Cela devrait être le cas dans les zones urbaines où les logements restent rares. 
 

7. Les prix des logements devraient encore augmenter 

Plusieurs tendances contradictoires se présentent, donc. Quel sera leur impact sur le prix de l’immobilier ? Pour les économistes de la BCZ, « la hausse des prix de l’énergie et l’éventuelle augmentation des taux d’intérêt par la BNS devraient légèrement freiner la demande ». Mais, parallèlement, l’offre n’augmentera guère et restera souvent insuffisante, « ce qui devrait provoquer de nouvelles hausses de prix ». 

Idem pour les loyers, qui devraient continuer de croître, même si « la hausse des loyers nets sera atténuée, en particulier dans le segment des bas loyers, par l’augmentation des dépenses d’électricité et d’énergie ». 

Néanmoins, toutes ces hausses devraient être moindre que celles que l’on a connues ces dernières années. Les temps de l’euphorie immobilière sont probablement derrière nous.
 

Olivier Toublan, Immoday