La durabilité augmente les revenus et la valeur des immeubles

Veille immobilière 13, juin 2022, Immoday
 

Dans l'immobilier, les dépenses nécessaires pour atteindre les objectifs de durabilité vont être importantes ces prochaines années. Mais ces investissements rapportent, assure une récente étude de Wüest Partner. Tant les revenus que la valeur et la désirabilité de l'immeuble augmentent.

Pour atteindre les objectifs 2050 de neutralité carbone, les investissements dans l'immobilier vont être très importants. En particulier pour l'amélioration du chauffage. Quelles en seront les conséquences pour la valeur et la rentabilité des immeubles ?  Wüest Partner vient de publier une analyse empirique qui donne quelques réponses, dans l'édition de printemps de son Immo-Monitoring. Sans s'attarder sur les caractéristiques techniques de l'étude, qui s'efforce de supprimer tous les biais possibles, passons directement aux conclusions les plus intéressantes pour les gérants d'immobilier indirect.

Des coûts supplémentaires...
 

Le passage d’un chauffage au fioul ou au gaz à une pompe à chaleur entraîne des frais supplémentaires. "Le coût d’investissement d’une pompe à chaleur, converti en frais d’amortissement mensuels, est plus élevé de 31 francs par logement et par mois que celui d’un nouveau chauffage au fioul ou au gaz". En effet, selon les calculs des analystes de Wüest Partner, il faut compter avec un investissement d’environ 36 francs par logement et par mois pour une pompe à chaleur. Cela revient nettement plus cher que l’installation d’un nouveau chauffage au fioul ou au gaz, qui coûte 5 francs par logement et par mois.
 

Jusque-là pas de surprise, sachant que l’installation d’un nouveau chauffage au fioul ou au gaz coûte, grosso modo et en moyenne, 1’300 francs par logement, alors que le passage à une pompe à chaleur génère des coûts d’investissement qui s’élèvent à au moins 9’300 francs. Sans oublier que, dans la pratique, les dépenses peuvent varier considérablement selon la taille de l'immeuble.

... mais aussi un loyer qui augmente, sans pénaliser le locataire 
 

Ceci dit, il ne faut pas regarder que les coûts, conseillent les experts de Wüest Partner. Car, "plus les émissions de CO2 sont basses, plus les loyers sont élevés". En effet, " dans un immeuble multifamilial chauffé par une pompe à chaleur, le loyer net est, en moyenne, supérieur de 40 francs par logement et par mois au loyer net d’un immeuble identique mais chauffé au fioul ou au gaz".
 

Une situation où tout le monde est finalement gagnant, puisque "pour les locataires, une forte part de cette différence est compensée par la réduction des charges, de 33 francs par logement et par mois, pour les immeubles équipés d’une pompe à chaleur."
 

Comme le rappellent justement les analystes de Wüest Partner, "du point de vue des locataires, le loyer brut est déterminant, et non le loyer net ". En outre, l’augmentation de la taxe CO2 en ce début d’année 2022 et la forte hausse récente des prix du pétrole devraient contribuer à rendre le chauffage sans énergie fossile encore plus attractif.

Les investisseurs d'accord de payer plus pour du durable
 

Pour le propriétaire, ces dépenses pour améliorer le chauffage sont de bons investissements, puisque l’observation des transactions effectives révèle que les investisseurs sont d'accord de payer plus pour des immeubles plus durables. "Ainsi, le rendement escompté d’un immeuble équipé d’une pompe à chaleur est inférieur à celui des immeubles chauffés à l’aide de combustibles fossiles".
 

Mais quelle est la différence de prix ? Wüest Partner l'a calculée : "Un investisseur paiera en moyenne 4% de moins pour un immeuble chauffé à l’aide de combustibles fossiles que pour un immeuble dont le chauffage est durable".
 

Pourquoi cette valeur est-elle plus faible ? Les analystes y voient quatre raisons principales.

D'abord, "les investisseurs évitent de plus en plus les immeubles chauffés par des combustibles fossiles, à mesure que la taxonomie ESG gagne en importance. Ils acceptent donc également plus souvent des rendements initiaux plus faibles si les objets en question sont exploités de manière plus durable".
 

Ensuite, "il est plus aisé de trouver un financement avantageux pour des immeubles sans émissions de CO2 que pour des objets chauffés par des sources d’énergie fossiles."

La crainte des actifs irrécupérables
 

Sans oublier que "les immeubles exploités de manière durable présentent moins de risques, notamment au niveau de la location. En outre, les flux de trésorerie escomptés sont moins affectés par les incertitudes liées à l’évolution des réglementations ».
 

Enfin, et c’est sans doute le point le plus problématique pour les investisseurs, les immeubles équipés de systèmes de chauffage utilisant des sources d’énergie fossiles risquent de devenir des « actifs irrécupérables », à moins de lourdes dépenses de mise à niveau.
 

Attention quand même : les analystes de Wüest Partner précisent bien que les résultats présentés sont des valeurs moyennes. "Les chiffres effectifs peuvent varier sensiblement, dans un sens ou dans l’autre, selon les immeubles considérés". Ainsi, " de grands écarts peuvent apparaître entre des immeubles chauffés à l’aide de sources d’énergie renouvelables. Par exemple, le choix de la technologie assurant le fonctionnement de la pompe à chaleur dépend des possibilités offertes par l’emplacement d’un immeuble". Bref, chaque cas réel doit être examiné de manière indépendante et dans son contexte spécifique.
 

Olivier Toublan, Immoday