Le prix des maisons s'est envolé en 2021

Alors que certains redoutaient un effondrement de l'immobilier à cause du Covid, c'est exactement le contraire qui s'est produit, avec des hausses dans tous les secteurs, et en particulier dans ceux des maisons individuelles, des appartements et des résidences secondaires. Qui enregistrent la plus forte progression depuis 10 ans.

Dans sa dernière analyse du marché, le Swiss Real Estate Institute revient sur la hausse des prix de l'immobilier en 2021. Une analyse qui se base sur les prix de vente effectifs des maisons individuelles du Swiss Real Estate Data Pool.
 

Le moins que l'on puisse dire c'est que, après une année 2020 difficile, le marché a été euphorique. Dans les quatre principales régions de Suisse, les prix des maisons individuelles ont augmenté en moyenne de 9% l'année dernière pour atteindre 1,42 million de francs. Les prix des appartements en PPE ont augmenté en moyenne de 8,3% pour atteindre 0,91 million de francs. "Ce qui représente la plus forte dynamique des prix des logements en propriété depuis 10 ans", résume le Swiss Real Estate Institute.
 

Mais la plus forte hausse s'est observée sur le marché des résidences secondaires. Leur prix a augmenté de 35% l'année dernière. Conséquence concrète de ce repli hors des grands centres que l'on avait observé pendant les débuts de la pandémie et de l'initiative sur les résidences secondaires de 2012.

Les maisons lémaniques sont les plus chères
 

Les prix des maisons individuelles ont augmenté dans toute la Suisse. De 7,7% dans la région de Zurich à 11% dans le Nord-Ouest du pays. Certainement un effet de rattrapage puisque cette région avait enregistré une croissance des prix de seulement 2,8% l'année précédente. La progression a été de 9,1% dans le centre de la Suisse (région de Berne) et de 9,7% pour la région lémanique. C'est aussi là que les maisons individuelles sont les plus chères, avec une moyenne de 1,69 million de francs alors que la région la moins chère est celle de Berne, avec une moyenne de 0,96 million. Un écart qui s'est creusé par rapport à l'année précédente.
 

Au niveau des communes, l'écart est encore plus grand. Les maisons individuelles les moins chères se trouvaient à Moutier (JU) pour 0,5 million de francs, les plus chères à Erlenbach (ZH) pour 3,1 millions. La fourchette était encore plus extrême pour les appartements : les prix moyens les plus bas ont été payés dans la commune de Sainte-Croix (VD, 0,28 million), alors qu'il a fallu dépenser presque neuf fois plus à Zumikon (ZH, 2,37 millions).

Plus de 10'000 francs du m2 pour un appartement à Zurich
 

Au sujet des appartements en PPE, eux aussi ont affiché une nette hausse dans tout le pays, allant de 5,6% pour la région du nord-ouest de la Suisse à 8,9% pour la région lémanique. Là encore, il y a probablement un effet de rattrapage pour la Suisse romande, puisque le prix des appartements avait baissé de 2,2% l'année précédente.
 

C'est dans la région de Zurich, où la croissance des prix a été de 8 %, que les appartements restent le plus cher, avec des prix moyens de 1,08 million de francs, soit une moyenne de 10'900 francs au mètre carré, record de Suisse pour un grand centre.
 

Dans la région lémanique, un appartement coûte désormais 0,98 million de francs. C'est dans la région de Berne que ces logements sont les moins cher, à 0,68 million de francs (+6,3%).  Quant au Nord-Ouest, un appartement y coûte en moyenne 0.76 million.

Spéculations sur les résidences secondaires
 

C'est dans le marché des résidences secondaires que la hausse a été la plus forte, avec une augmentation de 35% par rapport à l'année précédente. Ici encore, c’est dû, en partie, à un effet de rattrapage, puisque, en 2020, la baisse avait été de presque 25 %. Quoi qu’il en soit, elles ont aujourd’hui atteint, avec un prix moyen qui approche les 0,7 million de francs, leur plus haut niveau depuis l'introduction de l'initiative sur les résidences secondaires en 2012 (à cette époque, le prix moyen tournait autour des 0,45 million de francs). Les experts du Swiss Real Estate Institute constatent que les prix des appartements de vacances ont été très volatils depuis l'acceptation de l'initiative. Plus intéressant, "malgré la hausse massive des prix, le nombre de transactions dans ce secteur a augmenté dans toutes les régions étudiées. Signe d'une spéculation sur les appartements de vacances". Autrement dit, "cela signifie que les appartements de vacances ne sont pas achetés en premier lieu pour être utilisés personnellement, mais surtout dans le but de pouvoir les vendre plus tard plus cher".
 

Il est vrai que "en raison de la stricte limitation de l'offre imposée par l'initiative sur les résidences secondaires, on a créé un marché qui se prête parfaitement à la spéculation immobilière", analyse Peter Ilg, directeur du Swiss Real Estate Institute.

Une baisse du nombre de transactions
 

Mises à part, comme on vient de le voir, les résidences secondaires, dans ce contexte de hausse généralisée des prix, il n'est pas étonnant que l'on ait constatée une légère baisse du nombre de transactions.
 

Le Swiss Real Estate Data Pool recense les transactions financées par des hypothèques du Credit Suisse, de l'UBS et de la Banque cantonale de Zurich. Ces trois banques couvrent environ 40% de toutes les opérations immobilières en Suisse. L'année dernière, environ 3'000 ventes de maisons individuelles et près de 5'000 ventes d'appartements ont été enregistrées par ce pool. Une baisse de 10% par rapport à l'année précédente.
 

Olivier Toublan, Immoday