Reprise pour les bureaux mais pas pour les commerces

Alors qu'on pensait le secteur sinistré pour longtemps, les dernières statistiques montrent que les loyers des bureaux sont de nouveau à la hausse. Sauf dans la région lémanique. Quant aux surfaces de vente, elles sont toujours sous pression.

Un peu plus de deux ans après le début de la pandémie, on constate un retour à la normale pour l'immobilier de bureaux et une pression qui ne se relâche pas sur les surfaces commerciales. C'est la conclusion d'une récente étude publiée par Wüest Partner dans l'update d'été de son Immo-Monitoring.
 

Commençons par les bureaux. Pour les experts de Wüest Partner, on constate certes, ces derniers mois, une réduction structurelle de la demande due à la progression du télétravail mais elle est plus que compensée par la croissance de l’emploi. En effet, au 1er  trimestre 2022, le nombre d’équivalents plein temps en Suisse avait progressé de 2,6% sur un an. "L’emploi n’avait plus connu une telle hausse depuis le 2e trimestre 2008", assurent les économistes, qui prédisent que cette croissance va se maintenir, car de nombreux postes restent à pourvoir ("en juin 2022, le nombre d’offres d’emploi en Suisse était supérieur de 18,2% au niveau de la même période de l’année précédente.")

Un recul de l'offre de bureaux dans les grands centres 
 

Mécaniquement, cette hausse des emplois entraîne une hausse de la demande et des loyers. Pour preuve, expliquent les experts de Wüest Partner, l’évolution des surfaces disponibles : "Au 2e  trimestre 2022, on observe un recul de 6,7% sur un an de l’offre de surfaces de bureaux". Et même une baisse de 14,1% dans les grands centres!
 

Les experts précisent cependant que la demande supplémentaire n’est pas la seule responsable de ce recul. En effet, le nombre de nouveaux projets de construction lancés ces dernières années est faible.
 

Finalement, l'offre n’a augmenté que dans les villes périphériques (+6,3%). Ce qui reste dans la moyenne de ces cinq dernières années.

Des loyers en hausse au 2e trimestre 
 

Plus de demande, moins d'offre, cela devrait logiquement entraîner une hausse des loyers. Et c'est effectivement ce que l'on constate. "Après trois trimestres de baisse, les loyers sont en hausse de 0,6% au 2e trimestre par rapport au trimestre précédent".
 

Ceci dit, sur un an, la baisse est toujours de 2,6%. En outre, la hausse de ces trois derniers mois n'est qu'une moyenne suisse, avec des différences importantes entre les régions. En effet, pour les régions de Bâle et de Zurich, la hausse est nettement plus forte que la moyenne alors que la tendance à la baisse a persisté dans l’Arc lémanique. Avec une chute de presque 6% sur un an et de plus de 11% sur 5 ans!

Les surfaces de vente continuent de peiner 
 

Contrairement aux bureaux, les surfaces de vente restent sous pression, expliquent les économistes de Wüest Partner. Car, si l'e-commerce est en léger recul en 2022, sa part de marché reste toutefois nettement supérieure au niveau d’avant la pandémie, en particulier dans le secteur des vêtements, des chaussures et des meubles. Sans oublier que le renforcement du franc suisse face à l’euro rend les prix des enseignes étrangères en ligne encore plus attractifs. En outre, l'inflation freine la consommation, ce qui n'est jamais bon pour les surfaces de vente.
 

En conséquence de ce climat difficile, les experts de  Wüest Partner notent que le nombre de faillites d’entreprises a augmenté de 40% au 1er semestre 2022, y compris dans le secteur de la vente, "ce qui se reflète  dans une augmentation de l’offre de surfaces de vente au 2e trimestre 2022". Avec une forte hausse, presque 20% en un an, dans les grands centres.

Hausse de l'offre de surfaces de ventes 
 

Seul point positif à terme pour le secteur, l'offre de nouvelles surfaces ne devrait pas trop augmenter, puisque "le nombre de permis de construire est en baisse au 1er semestre 2022, freiné par la hausse des coûts de construction et des taux d’intérêts".
 

Finalement, les loyers des commerces restent sous pression, avec une baisse moyenne, en Suisse, de 4,5% ces douze derniers mois. Mais cette moyenne cache une réalité contrastée, puisque les loyers des emplacements "prime" dans les plus grands centres urbains de Suisse, sont, eux, en hausse : +9,4% pour le centre de Zurich, +5,9% pour le centre de Genève. Des centres  toujours très recherchés pour les commerces où les loyers sont de nouveau supérieurs à leur niveau d'avant la pandémie.
 

Olivier Toublan, Immoday