Swiss Prime lanciert ihren ersten Immobilienfonds «Investment Fund Commercial»
05/11/2021
Nachdem Swiss Prime Site Solutions von der Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht FINMA die Bewilligung als Fondsleitung erhalten hat, lancierte der Real Estate Asset Manager am 1. November 2021 den ersten Immobilienfonds. Grund genug für Immoday, sich mit Maximilian Hoffmann über Beweggründe und Ziele zu unterhalten.
Maximilian Hoffmann, Sie haben unlängst die Zulassung der FINMA für ein neues Immobilien-Anlagevehikel erhalten. War der Weg dorthin steinig?
Steinig war er nicht, aber Ausdauer war durchaus gefordert. Und die hatten wir. Ein FINMA-Gesuch besteht im Wesentlichen aus zwei Bestandteilen, einerseits der Bewilligung als Fondsleitung und anderseits die Produktgenehmigung des Immobilienfonds.
Zur Erlangung der Lizenz als Fondsleitung prüft die FINMA, ob Organisation und Personen die gesetzlichen sowie regulatorischen Anforderungen erfüllen und auch, ob die Kapitalvoraussetzungen und die angemessene Betriebsorganisation gegeben sind. Zentral sind dabei die Robustheit der Organisation sowie die Kompetenzen und Erfahrungen. Ausserdem gibt es erhebliche Anforderungen an das Risikomanagement und die Compliance sowie den Anlegerschutz. Mit der Struktur der Swiss Prime Site Solutions und dem Investment Fund Commercial können wir die hohen Anforderungen vollständig erfüllen und haben damit ein erfolgreiches Bewilligungs- und Genehmigungsverfahren absolviert.
Welche Meilensteine gab es beim Projekt?
Wichtige Meilensteine waren die strategischen Vorbereitungen für das Produkt, die Vorbesprechung der Gesucheinreichung mit der FINMA, die Vorprüfung durch Bewilligungsprüfer sowie die Bewilligungsprüfung selbst.
Die Eingabe des finalen Bewilligungsgesuchs «Fondsleitung & Fondsprodukt» und die darauffolgende Bewilligungsverfügung im September und nun die Lancierung des ersten Fonds per Anfang November 2021 waren weitere wichtige Schritte.
Neben den extern sichtbaren Schritten gab es intern noch viele weitere Meilensteine in den letzten 1.5 Jahren, die durch ein stets motiviertes Team kontinuierlich erarbeitet wurden.
Swiss Prime Site Solutions Investment Fund Commercial sagt uns, dass der Fonds in Geschäftsliegenschaften investiert. Auf welche Segmente konzentrieren Sie sich zu Beginn vornehmlich?
Die Anlagestrategie des Fonds sieht vor, in den Bandbreiten von 40–60% in den Büro- und Gewerbesektor – also auch in die Produktionsbranche – zu investieren, 20–40% in den Einzelhandel und höchstens 10–20% in Spezialimmobilien wie Logistik oder Industrie. Bauland könnte durchaus auch in Betracht kommen. Eine Diversifizierung über die gesamte Schweiz ist vorgesehen. Die Liegenschaften werden dabei in Direktbesitz gehalten.
Welche Ziele verfolgen Sie mit den neuen Anlagefonds?
Das erste Ziel haben wir mit einem gesicherten Seed-Portfolio von rund 80 Mio. CHF und einer zusätzlichen Pipeline in der Grössenordnung von rund 180 Mio. CHF bereits erreicht. Das mittelfristige Zielvolumen von 1 Mrd. CHF wollen wir mit einem strategiekonformen Wachstum von rund 300 Mio. CHF pro Jahr erreichen. Die Kotierung an der SIX ist in etwa drei bis fünf Jahren geplant.
Und wie würden Sie die Anlagestrategie umschreiben?
In unserer Fachsprache heisst die Strategie «Core / Core+». Solche Liegenschaften weisen meist höhere Renditen und Entwicklungspotenzial aus. Wir verfolgen dabei die sogenannte «AB-BA»-Strategie: Der Investitionsfokus liegt auf A-Städten mit B-Lagen oder auf B-Städten mit A-Lagen. Mit einem aktiven Management-Ansatz zielen wir auf die Erwirtschaftung von stabilen Cashflows mit niedriger Leerstandquote.
Wie gedenken Sie beim Portfolio-Aufbau vorzugehen; die Erstemission dauert ja von Anfang November bis zum 10. Dezember 2021?
Ein strategiekonformes Wachstum steht bei uns im Vordergrund. Zukäufe werden dabei stets auf ihre Auswirkung auf die Gesamt-Performance des Fonds geprüft, um den Zielkorridor der Ausschüttungsrendite kontinuierlich im Fokus zu halten.
In der Anfangsphase wollen wir vor allem mittelgrosse Immobilien im Wert von 10 bis 30 Mio. CHF erwerben. Das Start-Portfolio von rund 80. Mio. CHF erwerben wir von der Swiss Prime Site Immobilien AG. Die dafür erforderliche Zustimmung der FINMA betreffend Transaktionen unter Nahestehenden sowie die unabhängigen Bewertungen und Marktkonformitätsprüfungen liegen bereits vor.
Das Start-Portfolio weist mit einer durchschnittlichen externen Lagebewertung von «gut» bis «sehr gut», einer Bruttorendite von 5.1%, einer Leerstandquote von 1.3% und einer restlichen durchschnittlichen Laufzeit – der so genannten WAULT – von 6.1 Jahren ideal passende Investitionsmerkmale für den Investment Fund Commercial aus. Darüber hinaus haben wir eine attraktive Pipeline in der Grössenordnung von ca. 180 Mio. CHF aufgebaut.
Können Sie den Lesern etwas über die Zielrendite sagen?
Die sieben Gewerbeobjekte des Seed-Portfolios erwirtschaften 4.1 Mio. CHF Nettomieteinnahmen, was einer Gesamtbruttorendite von 5.1% und damit der Fondsstrategie entspricht. Die Ausschüttungsrendite auf dem Start-Portfolio beträgt bei Annahme einer marktüblichen Fremdfinanzierung von ca. 25% ca. 3.9%. Der mittelfristige Zielkorridor für die Anlagerendite streben wir zwischen 4.5% und 5.5% an.
Was macht Ihren Fonds besonders attraktiv?
Investoren profitieren bei unserem Fonds von einer Einstiegsmöglichkeit ohne Agio zum Nettoinventarwert. Mit dem gesicherten Start-Portfolio erhalten Investoren darüber hinaus bereits von Beginn Zugang zu einem ausbalancierten Portfolio mit attraktivem Risiko-Ertrags-Profil und hoher Stabilität.
Neben der anvisierten attraktiven Anlagerendite von 4.5% bis 5.5% profitieren die Investoren auch massgeblich von unserem dynamischen und volumenabhängigen Gebührenmodell mit einer anvisierten TER von ca. 0.7%.
Last but not least verrechnen wir sinkende Ausgabekommission bei zunehmendem Zeichnungsvolumen. Mit dieser attraktiven Kostenstruktur wollen wir eine Win-win-Situation mit unseren Investoren schaffen.
Nachhaltigkeit ist bei professionellen Investoren immer mehr im Trend. Was lässt sich diesbezüglich bei Immobilienfonds sagen?
Umweltaspekte werden in allen Phasen des Investitionsprozesses berücksichtigt: bei der Due Diligence, bei Entwicklungsprojekten, beim Immobilien-Management und bei der Sanierung. Generell setzt der Fonds auf die Standards seiner Muttergesellschaft und appliziert die gleichen Kriterien.
Langfristige Ziele etwa sind die Orientierung an nationalen und internationalen Rahmenbedingungen – Stichwort: Energiestrategie 2050 –, das Pariser Klimaabkommen, die Ziele für nachhaltige Entwicklung der Vereinten Nationen. Das Fondsmanagement plant die Einführung einer internen ESG-Politik und erwägt, sich in den nächsten Geschäftsjahren von der Global Real Estate Sustainability Benchmark – kurz: GRESB – bewerten zu lassen.
Können Sie uns illustrativ eine Immobilie nennen, die Sie für den Fonds erwerben wollen?
Gerne. Nehmen wir doch die Immobilie am Dorfplatz 2 in Cham aus dem Jahr 1992. Sie liegt an bester Passantenlage nahe am Bahnhof und ist Teil einer Zentrumsüberbauung. Der Ausbaustandard ist hoch, Grundrisse flexibel gestaltbar. Die Mietfläche ist 1067 m2, wobei ein Viertel Lagerkapazitäten sind. Primär sind Gesundheits-Dienstleister eingemietet. Der Leerstand ist aktuell bei 4.8%. Wüest & Partner vergibt sowohl bezüglich Lage als auch Objekt jeweils ein «gut». Der Standort Cham wird sich in den nächsten Jahren enorm entwickeln.
Wenn wir schon beim Thema sind: Sie erwähnten vorhin Ankaufideen für später, eine Pipeline sozusagen für die Zeit nach der Erstemission.
Wir haben bereits eine attraktive Pipeline aufgebaut und die sorgfältige Prüfung von weiteren Zukäufen wird kontinuierlich durch das Akquisitionsteam um Samuel Bergstein – er ist Head Acquisition Funds – fortgeführt. Das Management plant, mit weiteren Transaktionen die Diversifizierung im Bereich von Core und Core+ weiter aufzubauen.
Aktuell warten 180 Millionen CHF in der Pipeline – dies mit einem möglichen Zeithorizont zur Eigentumsübertragung schon früh im kommenden Jahr. Die Liegenschaften stammen nicht von der Swiss Prime Site Immobilien AG, sondern aus dem Netzwerk des Akquisitions-Teams des Fonds. Der Fokus liegt auf Geschäftsliegenschaften mit guter Lage-Qualität, solider Infrastruktur und positiven Bevölkerungs- und Wirtschaftsbedingungen. Zum gegenwärtigen Zeitpunkt werden über einen Teil der in der Pipeline befindlichen Liegenschaften bereits Kaufverträge endverhandelt oder stehen bei uns in exklusiver Ankaufsprüfung.
Last but not least: Wie kommt man zu Fondsanteilen?
Diese Frage beantworte ich sehr gern: Gerne können Interessierte den persönlichen Kontakt zu mir oder Fabian Linke – er ist Head Business Development & Fundraising – für weitere Erläuterungen oder einem persönlichen Austausch aufnehmen. Darüber hinaus stehen unseren Investoren die erforderlichen Unterlagen auf unserer Website jederzeit zur Verfügung. Die Zeichnung erfolgt technisch bei der Depotbank BCV, durch die Bank des Investors.
Nach der Erstemission können die Anteile täglich ausserbörslich bei der Banque Cantonale Vaudoise gehandelt werden; BCV/PropertyMatch führen einen Sekundärmarkt.
