Anzahl der Immobilientransaktionen sinkt um mehr als 20%
03/04/2023
3 Min
Während für das Gesamtjahr 2022 ein weiterer Anstieg der Immobilienpreise verzeichnet wurde, war das Wachstum im letzten Quartal sehr schwach und an manchen Orten sogar negativ. Die Nachfrage ist stark rückläufig: Die Anzahl der Immobilientransaktion ist um mehr als 20% gesunken und die benötigte Zeit, um Objekte zu verkaufen, verlängert sich.
Die Lektüre des neusten Schweizer Immobilienpreis-Barometers von RealAdvisor hat den Immobilieninvestoren sicherlich den Angstschweiss auf die Stirn getrieben: Wie von einigen befürchtet, scheint der Markt vor einer Trendwende zu stehen.
Laut den Experten von RealAdvisor sind die Immobilienpreise 2022 zwar um 5%gestiegen, was den 20. aufeinanderfolgenden jährlichen Preisanstieg (2003–2022) zur Folge hatte. Aber wie immer steckt der Teufel im Detail: Schaut man sich die von der Branche im letzten Jahr verzeichneten Performances etwas genauer an, ist festzustellen, dass sich das Preiswachstum im letzten Quartal stark verlangsamt hat (+0,3% für Wohnungen und +0,6% für Häuser). Gleichzeitig schwächelt die Nachfrage. Die Anzahl der Immobilientransaktion ist um mehr als 20% gesunken und die benötigte Zeit, um Objekte zu verkaufen, verlängert sich.
Stagnierende oder sinkende Preise in mehreren Städten und Kantonen
Doch es kommt noch schlimmer: In einigen Kantonen und Grossstädten stagnieren die Preise oder sind gar rückläufig. Dieser Trend sei in den drei grössten Agglomerationen der Schweiz zu beobachten, wo die Preise im letzten Quartal 2022 im Durchschnitt um weniger als 0,5% gestiegen seien. Die Preise für Einfamilienhäuser haben in Genf um gerade einmal 0,1%, in Basel um 0,3% und in Zürich um 0,7% zugelegt. Das Gleiche ist bei den Wohnungen zu beobachten: Der Preisanstieg für Wohnungen ist in diesen drei Städten (+0,1% in Genf, +0,2% in Basel und +0,2% in Zürich) zum Stillstand gekommen.
Bisher mussten nur die Städte Lugano (-0.7% für Häuser und -1,8% für Wohnungen), Winterthur (-0,2% für Häuser und -0,1% für Wohnungen) und Bern (-0,1% für Wohnungen) einen Rückgang der Preise hinnehmen.
Die meisten Kantone haben eine moderate Preiserhöhung von knapp unter 1% verzeichnet. Nur in zwei Kantonen, Glarus und Tessin, sind die Hauspreise im letzten Quartal 2022 gesunken (-0,3%).
Die Anzahl Transaktionen sinkt und die Vermarktungsdauer erhöht sich
Die Marktflaute dürfte in den kommenden Monaten andauern, denn es mangele an Interesse seitens der Investoren, so die Experten von RealAdvisor. Sie halten fest: «Der Wohnimmobilienmarkt hat sich in den letzten Monaten stark verändert und die Situation für Interessenten wurde erschwert.» Die Zinsen für Hypotheken sowie die Baukosten hätten sich erhöht, was Immobilieninvestitionen teurer mache, weshalb die Zahl der potenziellen Käufer sinke. Und da die Verkäufer noch nicht bereit sind, die Verkaufspreise nach unten anzupassen, steigt das Angebot. Das Angebot an verfügbaren Immobilien hat sich zwischen Anfang und Ende 2022 um fast 40% erhöht. Und es dürfte weiter zunehmen.
Gleichzeitig geht die Anzahl der Transaktionen stark zurück. «Im 4. Quartal 2022 beobachten wir einen Rückgang von 24% der registrierten Transaktionszahlen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum.» In Genf sei die Anzahl Verkäufe sogar um 30% gesunken.
Letztes Anzeichen für eine Marktschwäche: Die Experten von RealAdvisor beobachten auch einen Rückgang von 30% der Anfragen online inserierter Objekte. «Die Anzahl an Interessenten nimmt ab, was die Verhandlungsposition für Verkäufer schwieriger macht. Dies hat auch einen direkten Einfluss auf die Zeit, die benötigt wird, um eine Immobilie zu verkaufen.»
Negative Auswirkungen auf die Nachfrage dürften 2023 anhalten
Es bliebt die Milliardenfrage: Was passiert 2023? Laut den Experten von RealAdvisor wird die Nachfrage am Wohnimmobilienmarkt im Jahr 2023 weiterhin von mehreren Faktoren negativ beeinflusst werden. Erstens dürften die Zinsen hoch bleiben, was Immobilieninvestitionen für Interessenten teuer macht. Darüber hinaus dürfte sich die Unsicherheit in der Weltwirtschaft und an den Finanzmärkten negativ auf die Käufernachfrage auswirken.
RealAdvisor meint hierzu: «Die Anzahl verfügbarer Immobilienobjekte sollte in den nächsten Monaten weiter zunehmen. Dies ist auf den Rückgang der Nachfrage zurückzuführen.» Dies gilt umso mehr, als die meisten Eigentümer es mit dem Verkauf nicht eilig haben. In der Schweiz hätten die meisten Kreditnehmer (89%) eine Festhypothek, sodass nur wenige Eigentümer gezwungen sein dürften zu verkaufen, so die Experten. Sie könnten sich somit erlauben zuzuwarten und sich vor allem weigern, ihre Preise zu senken.
Dies ist nicht sehr gut für die Liquidität des Marktes, aber ausgezeichnet für die Wirtschaft im Allgemeinen, da zumindest mittelfristig «die Preise für Wohnimmobilien in den meisten Märkten der Schweiz stabil bleiben» sollten. Auch wenn «in einigen weniger dynamischen Regionen die Preise sinken» könnten.
Das einzige langfristige Risiko ist letztlich die Inflation. Diese scheint sich in den letzten Monaten verlangsamt zu haben, verharrt aber über dem SNB-Zielwert von 2%. Dauert dies an, könnte sich die Nationalbank erneut gezwungen sehen, die Zinsen anzuheben. «Das könnte zu einer reellen Immobilienkrise führen, mit einer beträchtlichen Verringerung an Vermögenswerten in Form von Immobilien», warnen die Experten von RealAdvisor.