Auswertungen und Einschätzungen zum Zürcher Büroflächenmarkt

Der vorliegende Fachartikel beschäftigt sich mit Kennzahlen rund um den Zürcher Büroflächenmarkt. Zu diesem Zweck wurden Daten von «Statistik Stadt Zürich» analysiert und ausgewertet. 

Der gemeldete Büro- und Praxisflächenleerstand betrug in der Stadt Zürich 2021 rund 103'600 m², was einem Anteil von 1.58% des Bestandes entspricht. Die Leerstandsquote erscheint gering, bezieht sich aber ausschliesslich auf die Stadtkreise Zürichs. Dezentralere Aussenbezirke mit grösseren Leerständen – zum Beispiel die Entwicklungsregion Glattpark – bleiben unberücksichtigt. Zum Vergleich: 2021 betrug die Leerstandsquote für Büroflächen in der Stadt Genf mehr als 3%.
 

Die städtische Bestandesflächenzunahme ist in der Tendenz rückläufig. Während im Zeitraum von 2013 bis 2017 noch 3.7% mehr Büro- und Praxisfläche in der Stadt Zürich entstand, so nahm der Flächenbestand im Zeitraum 2017 bis 2021 nur noch um 1.2% zu. 2020 war in den vergangenen acht Jahren das einzige Berichtsjahr, in dem der Bestand an Büroflächen schrumpfte, und zwar um 0.9%. Bereits 2021 wuchs der absolute Flächenbestand im Vorjahresvergleich bereits wieder um 1.1%. 
 

Abb. 1: Eigene Darstellung, Büroflächenverteilung auf Zürcher Stadtkreise, Datenquelle: Statistik Stadt Zürich, 27.09.2021

Insgesamt 6.57 Millionen Quadratmeter Büro- und Praxisflächen in der Stadt Zürich stehen gemäss Beschäftigtenstatistik 467'600 Beschäftigten im tertiären Sektor gegenüber. Es resultiert ein durchschnittlicher Flächenbestand von rund 14 m² pro Person inklusive anteilsmässiger Verkehrsfläche. Knapp 50% oder 3.26 Millionen Quadratmeter des Flächenbestands verteilen sich auf die vier grössten Stadtkreise 1 (City), 5 (Industrie), 9 (Altstetten) und 11 (Oerlikon). Die Kreise 2 (Enge), 3 (Wiedikon) und 4 (Aussersihl) sind ebenfalls traditionelle Bürostandorte, machen aber jeweils weniger als 10% des gesamten Büroflächenbestands aus. Die weiteren fünf Stadtkreise weisen einen Bestand von je ≤ 500'000 m² Bürofläche auf.
 

Abb. 2: Eigene Darstellung, Daten von «Statistik Stadt Zürich» (Leerstand) und JLL (Angebotsquote). Leerstandsquote inkl. Praxisflächen.

Spannend ist ein Vergleich zwischen Leerstandsquote und Angebotsquote auf Stadtkreisebene. Die Leerstandsquote umfasst sämtliche zum Zeitpunkt der Erhebung als leer gemeldeten Flächen auf Basis der von «Statistik Stadt Zürich» publizierten Zahlen. Dagegen beschreibt die Angebotsquote den Anteil jener Flächen, die am Markt ausgeschrieben sind. Grundsätzlich sind Angebotsquoten immer grösser als die Leerstandsquoten, da sie neben Leerständen auch gekündigte, noch nicht leerstehende Flächen berücksichtigen. In der nachfolgenden Grafik wurde deshalb die offizielle Leerstandsquote von «Statistik Stadt Zürich» der vom Immobilienberater JLL errechneten Angebotsquote gegenübergestellt. Derzeit ist insbesondere der Kreis 11 ein Mietermarkt, da Oerlikon über die höchste Leerstandsquote verfügt und die Gefahr von anhaltend wachsenden Leerständen besteht, sollte die Absorption nicht mit dem Angebot Schritt halten können. Bei den Kreisen 2, 3 und 5 wird die Entwicklung ebenfalls spannend, da viele Flächen ausgeschrieben sind, die Leerstandsquote aber verhältnismässig gering ausfällt. Dabei handelt es sich um robuste Büroflächensubmärkte, bei denen der Autor davon ausgeht, dass die Flächenabsorption mehrheitlich gelingen wird.
 

Abb. 3: Eigene Darstellung, Mehrjahresvergleich Leerstandsquotenindex aufgrund publizierter Leerstandsquote Statistik Stadt Zürich (2017 = 100 Pkte.)

Zum Schluss folgt eine Analyse der prozentualen Veränderung der Leerstandsquote im Mehrjahresvergleich auf Stadtkreisebene. Die Idee zu dieser Darstellung kam bei der Überlegung, wie mögliche Effekte der Pandemie am besten aufgezeigt werden könnten. Eine Indexierung mit dem Basisjahr 2017 hilft, die Vergleichbarkeit und Übersichtlichkeit der prozentualen Leerstandsveränderungen stadtkreisübergreifend im Zeitverlauf herzustellen. Die ganze Stadt Zürich weist 2021 einen 41% tieferen Leerstand auf, als dies noch 2017 der Fall gewesen war. Im Schnitt reduzierte sich der Büroflächenleerstand jährlich also mehr als 10%. Einzig zwischen 2020 und 2021 nahm der städtische Büroflächenleerstand zu. Die Stadtkreise entwickelten sich im Fünfjahresvergleich unterschiedlich. Bemerkenswert ist, dass der Kreis 1 im Jahr 2021 lediglich noch 17% des ursprünglichen Leerstandes aufweist und der Leerstand sogar während der Pandemie abnahm. Gleiches gilt für die Stadtkreise 1, 3 und 6, die sich ebenfalls ohne Ausnahme positiv entwickelt haben. Es lässt sich weiter festhalten, dass der Grossteil der Stadtkreise in Sachen Leerstand substanziell besser dasteht, als dies noch 2017 der Fall gewesen ist. Lediglich die Kreise 5 und 10 weisen für 2021 einen höheren Leerstand aus als vier Jahre zuvor. Ausreisser der Stadtkreise ist der Kreis 10 (Höngg), dieser ist mit 263‘000 m² Büroflächenbestand (nur der Kreis 12 hat noch weniger Bürofläche) und gleichzeitig tiefer Leerstandsquote anfälliger auf kleinere Marktveränderungen. Während der Pandemie schlechter entwickelt haben sich die Stadtkreise 5, 7, 10 und 11, zumindest, was die Entwicklung der Büroleerstände anbetrifft. Eine negative Entwicklung von einem auf das nächste Jahr ist indes noch kein Indikator für eine permanent negative Entwicklung des Bürosubmarktes – oftmals handelt es sich auch um grössere Gebäude, die vormals durch einen Einzelmieter genutzt wurden und nach deren Auszug in eine Mehrnutzung transformiert werden müssen. In der Konsequenz kommt viel Fläche auf den Markt, die gleichzeitig absorbiert werden muss.

Lokale Experten der Immobilienvermarktung und -beratung sind sich weitgehend einig darüber, dass der Stadtzürcher Büroflächenmarkt trotz Krise intakt ist. Ein anderes Bild zeigt sich ausserhalb der Stadtgrenzen. Die Neubautätigkeit in der Region Zürich wird gemäss Immobilienberater JLL in den nächsten beiden Jahren zu einem Büroflächenwachstum von weiteren 200‘000 m2 führen, obschon beispielsweise die Gemeinde Opfikon/Glattbrugg (Glattpark) bereits über eine Angebotsquote von rund 35% verfügt. Die Vermietung in diesen Aussenstandorten Zürichs, darunter zählen auch die Gemeinden Kloten, Wallisellen oder Schlieren, bleibe deshalb anspruchsvoll.

Generell gestalteten sich Vermietungen von Büroflächen rund um die beiden Lockdowns in den Frühjahren 2020 und 2021 schwierig, unabhängig vom Standort der angebotenen Flächen. Die behördlichen Einschränkungen hinsichtlich der Büronutzung (Homeoffice-Empfehlung und Homeoffice-Pflicht) sorgten für einen kurzzeitigen Stillstand bei den Anfragen. Interessenten übten sich in Zurückhaltung und Unternehmen stoppten gestartete Flächensuchen oder verschoben sie auf einen späteren Zeitpunkt. Die dunkelsten Voraussagen, das Büro sei am Ende, bewahrheiteten sich jedoch nicht. So ruderten Unternehmen, die zu Beginn der Pandemie verkünden liessen, künftig komplett auf ein physisches Büro verzichten zu wollen, zuletzt wieder zurück. Dennoch wird die Pandemie ihre Spuren auf dem Büromarkt hinterlassen und zu Konsolidierungen führen. Langfristig wird sich eine hybride Arbeitsplatzumgebung durchsetzen, die Büropräsenz und Arbeit von zuhause aus kombiniert. Denn beide Arbeitsformen haben ihre Vor- und Nachteile, wie die Bevölkerung nach nunmehr fast zwei Jahren im Homeoffice bestens weiss. 
 

Severin Pfefferli, Head Asset Management
SF Urban Properties AG