Immobilienbestände vor den Herausforderungen der Nachhaltigkeit
12/10/2022
5 Min
In einem vom Klimawandel beeinflussten Marktumfeld fragt CBRE, der weltweit führende Immobilienberater, nach den Herausforderungen, mit denen seine Kunden konfrontiert sind, sowie nach der Art und Weise, wie sie mit diesen neuen Herausforderungen umgehen. Nach ihrem mit der ULI Association organisierten Panel Talk zum Thema "Die Immobilienbranche vor den Herausforderungen der Nachhaltigkeit?" möchten sie heute die Position eines ihrer Kunden kennenlernen.
Wir trafen uns mit Pascal Kuchen, Generaldirektor, und Jean-Bernard Georges, Investmentmanager der Collective de Prévoyance - COPRÉ. Eine Diskussion unter der Leitung von Sophie Marée, Direktorin, und Emanuel von Graffenried, Associate Director der Abteilung Building Consultancy.
Emanuel Von Graffenried (EVG): Könnten Sie uns zunächst La Collective de prévoyance COPRÉ vorstellen?
Pascal Kuchen (PK): La Collective de Prévoyance COPRÉ ist keine eigene Pensionskasse, sondern eine Sammelstiftung, der derzeit über 1'100 Unternehmen angeschlossen sind und die 1974 von der Volksbank gegründet wurde. Seit 2018 haben wir alle unsere Aktivitäten internalisiert, d.h. die administrative Verwaltung der Geschäfte der beruflichen Vorsorge, die Investitionen, die Finanzen, die Buchhaltung sowie den kaufmännischen Teil.
Unsere Stiftung ist in der gesamten Schweiz tätig, wo wir alle Geschäftsbereiche abdecken. Wir werden von vier Grundwerten angetrieben, die Unabhängigkeit (von jedem Bank- oder Finanzinstitut), Transparenz, Sicherheit und Flexibilität sind.
EVG: Wie würden Sie Ihre Anlagestrategie vorstellen?
Jean-Bernard Georges (JBG): Wir setzen hauptsächlich auf Sachwerte, insbesondere Aktien, Immobilien und Infrastruktur. Wir sind der Meinung, dass diese Anlagen die Kaufkraft der aktuellen und zukünftigen Renten besser vor Inflation und vor einer finanziellen Rezession schützen. Vor allem Immobilienanlagen bieten uns Solidität und stabile Renditen. Wir halten auch deutlich mehr alternative Anlagen als der Durchschnitt der Sammelstiftungen. Diese Anlagen verbessern insgesamt das Risiko-Ertrags-Profil unserer Stiftung, denn sie absorbieren verschiedene Schocks, wie z.B. Rezessionen, besser. Ein weiteres Merkmal unserer Stiftung ist die Tatsache, dass wir langfristig orientiert sind und nicht versuchen, Marktbewegungen zu prognostizieren. Diese sogenannte "All-Terrain"-Strategie verleiht uns eine Stabilität, die es uns ermöglicht, alle Situationen relativ gelassen zu überstehen, sowohl Märkte, die sehr gut laufen, als auch Krisenmärkte. Schließlich zeichnen wir uns auch durch unsere Fähigkeit aus, innovativ und wegweisend zu sein. In einigen vielversprechenden und noch sehr wenig verbreiteten Themenbereichen haben wir aktiv dazu beigetragen, maßgeschneiderte Produkte auf den Markt zu bringen, die mit den Bedürfnissen eines institutionellen Anlegers kompatibel sind.
EVG: Wie sehen Sie den Immobilienmarkt heute?
JBG: Der Schweizer Immobilienmarkt steht zweifellos vor einer Reihe von Herausforderungen, sei es die Verteuerung der Baukosten oder der Anstieg der Hypothekarzinsen. Gleichzeitig bleiben die Fundamentaldaten gesund und der Markt behält seinen Status als sicherer Hafen. Für uns bleibt es ein Markt, in den wir weiterhin regelmäßig investieren, wenn wir im Zusammenhang mit unserem Wachstum Liquidität erhalten.
EVG: Können Sie uns etwas über den aktuellen Stand Ihres Immobilienbestands sagen und welche Ziele möchten Sie erreichen?
JBG: Unser Immobilienbestand liegt im Durchschnitt des schweizerischen Immobilienbestands, was seinen Wartungszustand betrifft. Wir besitzen eine Reihe von neuen Objekten, aber auch andere, die wesentlich älter sind. Unsere Strategie, die von unserem Stiftungsrat bestätigt wurde, besteht darin, den Bestand schrittweise zu renovieren, um seinen Wert zu erhalten und die im Pariser Abkommen festgelegten Dekarbonisierungsziele zu erreichen.
EVG: Bereits 2017 haben Sie beschlossen, ein umfassendes Energieaudit Ihres Immobilienbestands durchzuführen. Warum haben Sie diesen Schritt unternommen und warum zu diesem Zeitpunkt? Was waren Ihre Beweggründe?
JBG: Wir mussten wissen, in welchem Zustand sich unser Immobilienbestand befand. Dieses Energieaudit ermöglichte es uns, einen sehr klaren und transparenten Überblick über den Bestand zu erhalten und einen strukturierten Renovierungsplan aufzustellen. Anstatt auf Probleme wie Alter oder Mängel in den Gebäuden zu reagieren, ermöglichte uns das Audit, proaktiv zu handeln, ein Budget und Cashflows festzulegen und die Renovierungskampagne langfristig zu planen.
EVG: Nachhaltigkeit ist zu einem wichtigen Thema in der Immobilienbranche geworden. Was bedeutet es für Sie? Wie gehen Sie damit um?
PK: Alle Pensionskassen stehen heute im Zusammenhang mit der Nachhaltigkeit unter Beschuss. Wir bei COPRÉ sind der Meinung, dass es wichtig ist, einen pragmatischen und keinen dogmatischen Ansatz zu haben. Das heißt, das richtige Gleichgewicht zu finden, um gleichzeitig den Nachhaltigkeitszielen gerecht zu werden und gleichzeitig dieses Streben nach Rendite, die unsere Versicherten und angeschlossenen Unternehmen erwarten, beizubehalten. In diesem Sinne passt unser Energiekonzept perfekt in diese pragmatische Logik, da wir die Möglichkeit haben, Gebäude für Gebäude zu analysieren und was getan werden muss, um die Situation zu verbessern. Wir haben eine Grafik mit den föderalen Ambitionen 2030-2050, in der wir sehen, bei welchem Gebäude wir mit unseren Renovierungsbemühungen beginnen müssen, um diese Ziele zu erreichen.
EVG: Die Immobilienbranche als Ganzes steht vor den Herausforderungen und Aufgaben der Nachhaltigkeit, sei es in Bezug auf die Umwelt, die Wirtschaft oder die Gesellschaft. Was sind die größten Herausforderungen, mit denen Ihre Sammelstiftung heute konfrontiert ist und wie gehen Sie damit um?
PK: Für die Pensionskassen als Ganzes besteht die größte Herausforderung darin, eine attraktive Gesamtperformance auf der Ebene aller Anlagen zu erzielen. Aber das wird natürlich immer schwieriger. Wir sehen, dass alle Anlageklassen, abgesehen von Immobilien und alternativen Anlagen, weshalb sie so wichtig sind, derzeit eine negative Performance aufweisen. Eine zweite gemeinsame Herausforderung für Pensionskassen ist die Langlebigkeit. Die Lebenserwartung steigt, aber das führt dazu, dass man sich Gedanken darüber machen muss, wie man den Umwandlungssatz in Zukunft anpassen kann. Das politische Umfeld ist ebenfalls eine Herausforderung. Wir sehen, dass es kompliziert ist, die AHV zu "renovieren" - um einen Begriff zu verwenden, der Ihnen aus der Immobilienbranche bekannt ist - was zu großen Herausforderungen führt. Schließlich ist auch die Digitalisierung als Herausforderung zu betrachten, da sie einen Kostendruck erzeugt. Unsere Versicherten fordern diese Digitalisierung, aber ihre Umsetzung verursacht Kosten, die wir gerade zu senken versuchen.
JBG: Für COPRÉ würde ich sagen, dass heute die Priorität auf die Energiekomponente gelegt wurde. Aber die soziale Komponente, die das Wohlbefinden der Mieter berücksichtigt, liegt uns natürlich sehr am Herzen. Als Beispiel können wir das Projekt «Les Lisières» in Gland nennen, wo Orte des Lebens und des geselligen Austauschs geschaffen werden. Es geht um die Bewohnbarkeit und die langfristige Attraktivität der Gebäude. Bei unseren Investitionsentscheidungen berücksichtigen wir eine Reihe von Faktoren, die wirtschaftlichen, sozialen und ökologischen Kriterien entsprechen und die sich in einer Logik der langfristigen Nachhaltigkeit vereinen müssen.
EVG: Und wie wird das Energiemanagement Ihres Portfolios aufgebaut/umgesetzt? Auf welche Kriterien stützen Sie sich dabei? Welche Akteure begleiten Sie bei diesem Prozess? Welche Rolle spielt jeder Einzelne?
JBG: Wir haben einen multikriteriellen Ansatz gewählt, der auf Energieindizes (IDC, CO2) sowie auf anderen Indizes basiert, die wir speziell für das Portfolio ausgewählt haben. Dazu gehört auch der Leerstand, der ebenfalls ein sehr guter Indikator ist, da er mit dem Alter zusammenhängen kann, insbesondere wenn in der Nähe errichtete Neubauten das Gebäude weniger attraktiv und weniger marktgerecht machen.
Um diese Energiepolitik erfolgreich umzusetzen, haben wir uns mit mehreren Spezialisten umgeben. Zunächst einmal CBRE, die uns bei der Festlegung der Ziele und der Investitionsstrategie für das Portfolio unterstützt und die operative Überwachung der Renovierungs- und Entwicklungsprojekte im gesamten Gebiet sicherstellt. Signa-terre, die für die Energieüberwachung und die Berichterstattung über die Indikatoren des Energieverbrauchs in Bezug auf die festgelegten Ziele zuständig ist. Und schließlich Gérofinance Régie du Rhône in der Westschweiz und Privera in der Deutschschweiz, die sich um die laufende Verwaltung kümmern und sich aktiv an der Umsetzung dieser Energiepolitik beteiligen.
EVG: Können Sie uns mehr über die erwarteten Renditen einer solchen Verwaltung sagen?
PK: Wir haben keinen Zielwert, hoffen aber immer auf eine positive Rendite.
Sophie Marée (SM): Man muss in der Tat sagen, dass es schwierig ist, allgemeine Ziele festzulegen, wenn man über Renovierungen spricht, da jedes Gebäude spezifisch ist. Außerdem muss man sich, wenn wir von einer positiven Rendite sprechen, darüber im Klaren sein, dass diese recht gering ist.
JBG: In der Tat, deshalb muss man das Ganze betrachten, d. h. auch die von CBRE ermittelte Entwicklungskapazität sowie die vorgenommene Bewertung. Wir stellen also fest, dass wir uns darin durchaus wiederfinden. Zumal man bedenken muss, dass es sich um eine Investition und nicht um eine Ausgabe handelt.
EVG: Was ist Ihrer Meinung nach die richtige Strategie für die Sanierung eines Immobilienbestands?
JBG: Für uns ist es wichtig, die Prioritäten zu identifizieren, wie wir es getan haben, und ökologische und wirtschaftliche Überlegungen zusammenzubringen. Das heißt, eine Bestandsaufnahme und ein Energieaudit durchzuführen und dann eine Strategie und eine Finanzplanung festzulegen. Wir glauben auch, dass es wichtig ist, proaktiv statt reaktiv zu sein.
SM: Die Strategie ist wichtig, aber die Anstrengungen müssen auch kollektiv sein. Leider stellen wir fest, dass die öffentliche Investitionspolitik, typischerweise wenn wir über ein Fernwärmenetz sprechen, nicht sehr weit voraus ist, was sich auf unsere Strategien und das Erreichen der gesteckten Ziele auswirkt.
EVG: Wie stehen Sie in Bezug auf Ihre Immobilienstrategie zu Investitionsentscheidungen im Inland?
PK: Wir haben etwa 100 Millionen pro Jahr, die wir direkt in Schweizer Immobilien investieren. Die Investitionsstrategie legen wir zusammen mit dem Stiftungsrat, der Geschäftsleitung und Maurice Drechsle, Ihr Kollege aus Zürich, an der Sitzung Ende Dezember fest.
EVG: Und in Bezug auf die Risikostrategie gegenüber Objekten, die schlechte Energiewerte haben oder veraltet sind, ist es Teil Ihrer Strategie zu sagen: Wir gehen das Risiko ein, wir kaufen und renovieren vorbildlich?
PK: Genau das ist es. Das tun wir zum Beispiel mit dem Portfolio in Zürich. Das sind ziemlich alte Gebäude, in denen die vorherigen Eigentümer wenig renoviert haben. Die Idee ist nun, diese wenigen Gebäude zu renovieren. Wir wissen, dass wir durch die Renovierung von Gebäuden, die sehr gut im neuen Stadtteil von Zürich gelegen sind, auch den Mietwert steigern werden.
EVG: Haben Sie Rückmeldungen von den Mietern? Wie begrüßen sie diese Veränderungen?
JBG: Wenn die Kommunikation gut organisiert und transparent ist, stellen wir fest, dass die Mieter die vorgenommenen Renovierungen im Allgemeinen positiv aufnehmen und die Rückmeldungen positiv sind.
EVG: Aus welchen Gründen haben Sie CBRE ausgewählt, um Sie bei dieser Optimierung und Aufwertung Ihres Immobilienbestands zu unterstützen?
PK: Mit CBRE haben wir einen zuverlässigen Partner für unsere gesamten Immobilienaktivitäten in der Schweiz. CBRE begleitet uns auf sehr professionelle, strukturierte und transparente Weise. Unsere Zusammenarbeit deckt alle Bereiche der Immobilieninvestitionen ab, sowohl den Erwerb, das Portfoliomanagement, die Renovierungen und jetzt auch den Energiebereich. Wir sehen sehr deutlich, dass es sehr interessant ist, einen Partner aus einer Hand zu haben, sowohl in qualitativer Hinsicht als auch in Bezug auf den Kommunikationsaspekt. Es gibt eine echte Einheit mit uns und ich denke, das ist eine der Stärken der Geschäftsbeziehung, die CBRE mit COPRÉ hat. Es ist angenehm und effizient, einen einzigen Partner zu haben, an den man alle seine Fragen richten kann. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass unsere Zusammenarbeit hervorragend ist.
EVG: Zum Abschluss dieser Diskussion: Wie sehen Sie die derzeitige Wirtschaftslage und deren Entwicklungspotenzial?
JBG: Die wirtschaftliche Situation ist sehr kompliziert. Die sehr hohe Inflation hat zu einem Anstieg der Zinssätze geführt, der die Weltwirtschaft in eine Rezession zu stürzen droht. Auch wenn die Schweiz eine niedrigere Inflation hat, ist sie aufgrund ihrer Exportabhängigkeit verwundbar. In diesem Umfeld bleiben Immobilien für uns ein starker Ankerwert. Wir glauben, dass der Immobilienmarkt heute gesünder ist als vor 30 Jahren. Ansonsten ist es wichtig, gut diversifiziert und langfristig orientiert zu bleiben.
Eine Diskussion unter der Leitung von Sophie Marée, Direktorin,
und Emanuel von Graffenried, Associate Director der Abteilung Building Consultancy
CBRE Group