Der Zustand des Schweizer Immobilienparks ist insgesamt schlecht


18/10/2022

Olivier Toublan

Immoday

3 Min

Die Eigentümer sind sich zwar bewusst, dass Sanierungen mittlerweile unumgänglich sind, auch wenn sie die Renditen belasten. Dennoch gibt es in der Schweiz noch sehr viel zu tun: Eine Million Gebäude müssen saniert werden. Die Aufgabe mag unüberwindbar erscheinen, doch es gibt Lösungen. Diese sind jedoch weder einfach noch günstig.


Angesichts der steigenden Energiepreise und der zunehmenden Umweltschäden ist die Sanierung des Immobilienparks zu einem der brennendsten Themen geworden – insbesondere in der Schweiz, wo dieser für rund 40% der CO2-Emissionen verantwortlich ist.
 

Alle sind sich des Problems bewusst, doch einige Eigentümer scheuen sich immer noch davor, ihre Gebäude zu sanieren, da dies oft umfangreiche Investitionen nach sich zieht, welche auf die Rendite drücken. Doch sie haben kaum noch eine Wahl, da die Behörden immer mehr Gesetze und Vorschriften zur Verminderung des Energieverbrauchs erlassen.
 

Glücklicherweise haben viele Grossinvestoren – allen voran die institutionellen Anleger – erkannt, was auf dem Spiel steht, sodass immer mehr Sanierungen in Angriff genommen werden. Wir vertiefen dieses Thema mit Emanuel von Graffenried, Associate Director, Building Consultancy, bei CBRE, dem weltweit führenden Immobilienberatungsunternehmen. Emanuel von Graffenried ist Spezialist für die Aufwertung bestehender Immobilien.
 

Emanuel von Graffenried, wollen die Grossinvestoren ihren Immobilienpark wirklich sanieren oder sind es ein weiteres Mal nur schöne Worte?


Ich denke, dass das Bewusstsein vor allem in den letzten zwei Jahren stark gewachsen ist. Davor gab es viel Greenwashing, heute jedoch werden immer mehr konkrete Sanierungsprojekte verwirklicht. Das Interesse der Eigentümer ist greifbar.
 

Wie ist der aktuelle Zustand des Schweizer Immobilienparks?


Im Grossen und Ganzen ist er nicht sehr gut. Der Schweizer Immobilienpark ist heute für mehr als 40% der CO2-Emissionen des Landes verantwortlich. Damit rangiert die Schweiz in den hinteren Rängen. Viele Gebäude stammen aus den 1940er- bis 1970er-Jahren. Sie wurden zwar korrekt instand gehalten, entsprechen aber nicht mehr den geltenden Normen. In den meisten Fällen haben die Eigentümer einfach so viel investiert, wie nötig war, um ihre Gebäude in einem guten Zustand zu halten, haben diese jedoch nicht in grossem Stil saniert, da sich dies negativ auf die Rentabilität ausgewirkt hätte.
 

Sie zeichnen kein sehr rosiges Bild.


Man muss der Realität ins Auge sehen. Viele Gebäude weisen grosse Defizite auf, was zu hohen Sanierungskosten führen wird. Eine Million Wohnungen müssen saniert werden. Das ist eine Herkulesaufgabe.
 

Was die Eigentümer abschrecken dürfte.


Nicht unbedingt, denn sie sind sich bewusst, dass Energieschleudern rasch an Marktwert verlieren. Einige grosse institutionelle Anleger weigern sich mittlerweile sogar, solche Gebäude zu kaufen.
 

Wirklich?


Ja, auch wenn sie dies nicht unbedingt aus Uneigennützigkeit tun. Ihr Ziel ist es, den Wert ihrer Anlagen langfristig zu erhalten, und sie wissen, dass dies mit Gebäuden in schlechtem Zustand nicht möglich sein wird. Dies wir heute gemeinhin als «Green Value» bezeichnet: Ein altes, saniertes Gebäude behält oder steigert seinen Wert, wohingegen der Wert eines nicht sanierten Gebäudes unweigerlich sinkt. Angesichts der steigenden Energiepreise ist zudem zu beobachten, dass immer mehr Mieter aus ihren Energieschleudern ausziehen, weil sie die hohen Nebenkosten nicht mehr tragen können. Dies wiederum könnte sich in einem Anstieg der Leerstandsquote niederschlagen – ein weiterer Grund, der die Investoren vom Kauf dieser Gebäude abhält.
 

Zudem gibt es immer mehr Vorschriften und Gesetze, um den CO2-Fussabdruck der Gebäude zu verringern. Wirken sie sich tatsächlich auf den Markt aus?


Sicherlich. Es ist ganz klar der Verschärfung der Gesetzgebung zu verdanken, dass in den letzten Jahren Schwung in die Sache gekommen ist. Kurzum: Die Eigentümer werden ihre Gebäude sanieren müssen – ob sie wollen oder nicht.
 

Die Eigentümer können noch einige Jahre zuwarten, bevor sie sich entscheiden, nicht?


Bis zum letzten Moment zu warten, ist keine gute Strategie. Die ersten Ziele des Bundes sind für 2030 angesetzt, das ist schon in acht Jahren! Um diese Ziele zu erreichen, muss ein Eigentümer bereits heute mit der Planung der Sanierungen und Investitionen beginnen, jede Anlage analysieren usw. Und da die Fristen für den Erhalt der Genehmigungen und Baubewilligungen länger geworden sind, sich Einsprachen mehren und es an Baumaterial fehlt, sind acht Jahre keine lange Zeit.
 

All diese Vorschriften haben das gleiche Ziel: die Klimaneutralität bis im Jahr 2050. Ist das realistisch?


Auf dem Papier scheint dies angesichts der notwendigen Investitionen, der gesetzlichen Vorgaben und der administrativen Probleme in der Tat eine recht schwierige Aufgabe zu sein. Dies bedeutet jedoch nicht unbedingt, dass es nicht machbar ist – vorausgesetzt, wir strengen uns genug an. In der Pandemie haben wir gesehen, dass wir in der Lage sind, auch ausweglos scheinende Situationen zu meistern und die notwendigen Mittel bereitzustellen. Ich hoffe, dass das auch für die Ziele 2050 der Fall sein wird.
 

Was halten Sie angesichts der Trägheit einiger Akteure von radikalen Bewegungen wie Renovate Switzerland, welche die Dinge mit Zwang ändern möchten.


Mit ihrem finalen Ziel bin ich zwar weitgehend einverstanden, doch unterstütze ich solche Bewegungen «an den Rändern» grundsätzlich nicht. Sie haben in der Regel einen eher negativen Einfluss auf die Bevölkerung und werfen ein schlechtes Licht auf das angestrebte Ziel. Zumal es in der Schweiz viele andere Möglichkeiten gibt, um etwas zu bewegen. Man kann die Bevölkerung informieren, die öffentliche Debatte anregen oder sogar eine Volksinitiative lancieren.
 

Laut einem jüngst veröffentlichten Bericht des Bundes werden Investitionen in Höhe von schätzungsweise 100 Milliarden Franken notwendig sein, um den gesamten Schweizer Immobilienpark zu sanieren. Ist dies Ihrer Meinung nach realistisch.


Das dürfte die notwendige Summe sein, um den Park vollständig an die Normen anzupassen. Aber man kann bereits mit deutlich weniger Geld viel erreichen, wenn man sich auf die energieintensivsten Elemente eines Gebäudes konzentriert: Fassaden, Dächer, Wärmequellen, Heizungsregelung usw.
 

Aber ist es möglich, mit einem alten, denkmalgeschützten Gebäude im Zentrum einer Grossstadt CO2-Neutralität zu erreichen? Dieses Beispiel wird immer wieder angeführt, um aufzuzeigen, dass die Ziele 2050 nicht erreichbar sind.


Da bin ich anderer Meinung. Es gibt viele neue technische Lösungen, um den Energieverbrauch dieser alten Gebäude zu senken. Man kann die Dächer und die Wärmeerzeugung verbessern sowie Keller und Treppenhäuser isolieren. Und für denkmalgeschützte Fassaden, die man nicht «anfassen» darf, kann man immer noch Dämmputz verwenden. Ja, es wird teuer und es wird sich auf die Rentabilität auswirken, doch es ist machbar.
 

Einige Akteure sind der Auffassung, dass sich Sanierungen nicht lohnen. Es sei besser, alte, energieintensive Gebäude abzureissen und neue Gebäude zu errichten.


Auch hier bin ich anderer Meinung, obwohl diese Lösung tatsächlich einfacher und wirtschaftlich rentabler ist. In Bezug auf die CO2-Bilanz ist sie jedoch eine Katastrophe. Von der sozialen Bilanz ganz zu schweigen, denn bevor ein Gebäude abgerissen werden kann, müssen alle Mieter aus ihren Wohnungen vertrieben werden. Heute gibt es in den meisten Fällen technische Lösungen, mit denen der Wert des Gebäudes gesteigert werden kann, ohne dass die Mieter während der Sanierung ausziehen müssen.
 

Die Eigentümer klagen in erster Linie darüber, dass Sanierungen teuer sind und sich auf die Rentabilität auswirken.


Dies ist unumstritten – aber nur, wenn man kurzfristig denkt. Eine Sanierung stellt keinen Kostenfaktor, sondern eine Investition dar, die sich nur langfristig auszahlt. Zögernden Eigentümern, die zu uns kommen, sagen wir immer: Angesichts der immer strikteren Vorschriften haben Sie keine Wahl. Wenn Sie Ihre Sanierungen jedoch frühzeitig planen, können deren negative Auswirkungen auf die Rendite minimiert werden. Dies ist nicht der Fall, wenn Sie bis zur letzten Minute zuwarten.
 

Olivier Toublan, Immoday