Die Immobilien-SICAV - der Erfolg einer festverzinslichen Unabhängigkeit

Innerhalb von 15 Jahren hat sich die SICAV als unumgängliches Vehikel für die Immobilienverbriefung etabliert. Sie tendiert sogar dazu, die vertraglichen Fonds zu verdrängen. In diesem Zusammenhang wurden in letzter Zeit einige Fonds in SICAVs umgewandelt. Dennoch bietet die SICAV gegenüber den vertraglichen Fonds keine entscheidenden Vorteile in Bezug auf Anlageregeln, Rücknahmemöglichkeiten, Swap, Aufsicht, Verschuldung und auch nicht in Bezug auf die Besteuerung ihrer Immobilienerträge. 
 

Darüber hinaus ist die Verwaltung der SICAV aufwändiger. Im Gegensatz zu vertraglichen Fonds muss sie mit einem Verwaltungsrat ausgestattet werden, der aus mindestens drei ausreichend kompetenten und unabhängigen Mitgliedern besteht. Dieses Organ ist nicht nur ein Kostenfaktor, sondern auch eine zusätzliche Hierarchieebene, die den Entscheidungsprozess beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie verlängert. SICAV müssen auch mit Eigenkapital ausgestattet werden, das je nach ihrer Führung erheblich sein kann. Die Verwaltung der Aktionäre muss auf die gleiche Weise erfolgen wie bei einer gewöhnlichen Aktiengesellschaft, insbesondere durch die Führung eines Aktionärsregisters und die Durchführung von Generalversammlungen, nicht nur am Ende des Geschäftsjahres, sondern auch immer dann, wenn die Statuten oder das Anlagereglement materiell geändert werden müssen. Außerdem werden Kapitalerhöhungen von SICAV dadurch verteuert, dass es derzeit nicht möglich ist, eine Zwischendividende auszuschütten, was zu einer Steuerbelastung auf die aufgelaufenen Mieteinnahmen führt, die bei vertraglich gebundenen Fonds vermieden werden kann. 
 

Warum ist der Erfolg der Immobilien-SICAV so groß? Man könnte meinen, er rührt von den sozialen Rechten her, die ihre Anteilseigner-Investoren genießen, während die Anteilsinhaber keine solchen Rechte haben. Dies trifft in der Anfangsphase, in der das Seed Money so wichtig ist, teilweise zu, ist aber langfristig bei weitem kein entscheidender Vorteil. Man könnte auch meinen, dass der Erfolg darauf zurückzuführen ist, dass nur die Unternehmeraktionäre das Recht haben, die SICAV aufzulösen. Dies ist zum Teil auch richtig, aber die Umsetzung dieses Druckmittels mit einem schnell aufzulösenden Immobilienportfolio scheint eher theoretisch als praktisch zu sein. 
 

Unserer Ansicht nach liegt der Erfolg der SICAV vor allem in ihrer Fähigkeit, von ihren Organen unabhängig zu bleiben, insbesondere von ihrer Geschäftsleitung, wenn ihre Verwaltung delegiert wird, wie es fast immer der Fall sein muss. Die SICAV ist Eigentümerin ihrer Immobilien, während die Fondsleitung die treuhänderische Verwaltung der Rechnung für den Fonds macht. Dies kann im Falle eines Wechsels der Fondsleitung zu einer sehr unterschiedlichen steuerlichen Behandlung führen. Innerhalb eines vertraglichen Fonds kann der gesamte oder ein Teil des Immobilienbestands je nach Lage der Immobilien mit Handänderungssteuern zu Lasten der übernehmenden Fondsleitung belastet werden, während die Steuerneutralität des Wechsels der Fondsleitung bei einer SICAV in der gesamten Schweiz gewährleistet ist. Ab einer gewissen Grösse kann es wirtschaftlich unmöglich werden, die Fondsleitung innerhalb eines Fonds zu wechseln. Angesichts der jüngsten Entwicklungen in der Rechtsprechung zu diesem Thema wird die SICAV diesen Vorteil nicht so schnell verlieren. 
 

Im Vorfeld der anstehenden Entscheidungen zur Bildung künftiger LQIFs sollte man sich vor Augen halten, dass die Unabhängigkeit im Bereich der kollektiven Immobilienanlagen wie in vielen anderen Bereichen ihren Preis hat. Dieser kann sich als vorteilhaft erweisen, wenn er bar zu einem festen Zinssatz und nicht langfristig zu einem variablen Zinssatz bezahlt wird.

Jean-Yves Rebord

Doktor der Rechtswissenschaften und Partner bei Python Avocats.

Mitglied von COPTIS

Der Artikel erschien in der Zeitung 24 heures vom 26. August 2022.