Ein Portfolio aus direkten Immobilienanlagen zu erstellen, ist kostspielig. Es ist besser, sich für indirekte Immobilienfonds zu entscheiden
08/04/2021
3 min
Ein Portfolio aus direkten Immobilienanlagen aus dem Nichts zu erstellen, entspricht im Grossen und Ganzen der Rendite, die ein indirekter Immobilienfonds in vier bis fünf Jahren erwirtschaftet. Das ist teuer bezahlt und für Privatkunden wahrscheinlich nicht sehr interessant. Es ist besser, sich für bereits bestehende Produkte zu entscheiden.
Obwohl sich ein Portfolio mit indirekten Immobilienanlagen gut diversifizieren lässt, weisen börsenkotierte Fonds dennoch eine starke Korrelation mit dem Aktienmarkt auf. Zudem ist ihre Liquidität nicht optimal, gehen die Renditen zurück und sind die Verwaltungsgebühren hoch. Angesichts ihrer stabilen Renditen sind indirekte Immobilienanlagen im aktuellen Tiefzinsumfeld aber nach wie vor unverzichtbar. Eine Analyse von Stéphane Monier, CIO der Genfer Privatbank Lombard Odier.
Indirekte Immobilien gelten als gute Diversifikation eines Anlageportfolios, doch stimmt das auch?
Das Problem ist, dass börsenkotierte Immobilienfonds nachweislich eine sehr starke Korrelation mit dem Aktienmarkt aufweisen, was die Diversifikation des Portfolios erschwert. Doch mit spezifischen Instrumenten gelingt es uns, dieses Handicap für unsere Kunden zu beheben.
Zudem sind indirekte Immobilien wenig liquide. Ist das nicht auch ein Problem?
Immobilien sind bekanntlich sehr illiquide Anlagen, insbesondere direkte Immobilienanlagen. Um diese Liquidität zu erhöhen, kann man sich für indirekte Immobilienanlagen entscheiden, insbesondere für börsenkotierte Immobilienfonds. Allerdings ist deren Liquidität auch nicht ausserordentlich hoch. Doch auch hier muss man das Gesamtumfeld berücksichtigen: Was wäre die Alternative? Obligationen sind zwar liquide, werfen heute aber eine miserable, wenn nicht gar negative Rendite ab. Falls unsere
Kunden indirekte Immobilienanlagen zu Renditezwecken erworben haben, ist die Liquidität ohnehin nicht wirklich ein Problem, da diese Positionen langfristig gehalten werden sollen.
Die Rendite indirekter Immobilienanlagen ist aber nicht besonders prickelnd.
Man könnte tatsächlich der Meinung sein, die aktuelle Rendite indirekter Immobilienanlagen, die in der Regel bei 3 bis 3,5% liegt, sei nicht sehr hoch. Damit
liegt sie aber immer noch mindestens zwei Prozentpunkte über derjenigen der Obligationen, der Alternativanlage.
Die Verwaltungsgebühren der besten indirekten Immobilienfonds sind jedoch hoch.
Dies ist einer der Faktoren, der bei der Fondsauswahl zu berücksichtigen ist. Wir achten auch auf die Grösse des Fonds. Grundsätzlich gilt: je kleiner der Fonds, desto höher die Verwaltungsgebühren. Es gibt verschiedene Fixkosten, die sich nicht senken lassen.
Wäre es unter diesem Gesichtspunkt für sehr vermögende Kunden oder für die institutionellen Anleger nicht besser, direkte Immobilienanlagen zu kaufen?
Technisch wäre es möglich. Man darf jedoch nicht vergessen, dass die Kosten für die Erstellung eines Immobilienportfolios aus dem Nichts enorm sind, wenn man die Projektierung sowie sämtliche Rechts- und Transaktionskosten berücksichtigt. Schätzungen zufolge ist man da schnell bei 15% des Portfoliowerts. In einem Umfeld, in dem die Immobilienrenditen tief sind, entspricht die Konstruktion eines Portfolios aus dem Nichts daher der Rendite, die ein indirekter Immobilienfonds in vier bis fünf Jahren erwirtschaftet. Das ist teuer bezahlt.
Aus diesem Grund bieten wir unseren Kunden Alternativlösungen an, z. B. Partnerschaften mit grossen Immobilienfonds, die bereits existieren. Diese Fonds führen eine Kapitalerhöhung durch, dank der sie neue Objekte erwerben können, die sie schon lange interessieren, und wir zeichnen die gesamte Kapitalerhöhung oder einen Teil davon für unsere Kunden. Dadurch wird vermieden, dass in den ersten Jahren negative Renditen erzielt werden. Zudem profitieren die Kunden von den Verwaltungskompetenzen eines Fonds, der sich bewährt hat.