Interview mit Florian Kutz, Portfolio Manager des UBS (CH) Property Fund – Europe, UBS Asset Management

Am 10. November ist die Publikumsöffnung des UBS (CH) Property Fund – Europe erfolgt. Portfoliomanager Florian Kutz erläutert im Interview mit Immoday, was den Fonds auszeichnet, welches Potenzial er besitzt und wieso man jetzt in europäische Immobilien investieren sollte. Ausserdem macht er klar, dass Nachhaltigkeit für ihn und sein Team eine Herzensangelegenheit ist. 

Herr Kutz, der UBS (CH) Property Fund – Europe hat sich am 10. November dem Publikum geöffnet und ist jetzt an der SIX Swiss Exchange kotiert. Welche Erwartungen sind mit diesem Schritt verbunden?

Erwartungen zu haben, wäre vermessen. Aber wir sind als Team stolz darauf, in sehr anspruchsvollen Zeiten ein Produkt an den Markt gebracht zu haben, das mit der Corona-Pandemie und dem Ukraine-Krieg zwei Krisen erfolgreich bewältigt hat. 

Wie haben sich diese Krisen auf Ihre Arbeit ausgewirkt?

In unserem Geschäft war gerade die Pandemie herausfordernd, da es von einem intensiven Austausch mit unseren Kolleginnen und Kollegen in Amsterdam, Paris, Madrid, Mailand und München geprägt ist. Insbesondere bei Ankäufen ist es ein grosser Unterschied, ob man die Immobilie vor Ort besichtigen, sich mit den Kollegen austauschen und mit den Verkäufern die Verhandlungen führen kann – oder alles nur telefonisch oder virtuell stattfindet.

Zusätzlich war es keine leichte Situation von Mietern mit Mietzinsreduktionen konfrontiert zu werden. Grundsätzlich hatten wir dafür auch Verständnis, und konnten daher mit ihnen im intensiven Dialog auch gute Lösungen finden. 

Wie präsentiert sich das Anlageuniversum des UBS (CH) Property Fund – Europe?

Es umfasst die EU, die EFTA-Staaten ohne die Schweiz sowie das Vereinigte Königreich. Wir sind ein klassischer Multi-Sektor-Fonds mit den Schwerpunkten Büro, Wohnen, Logistik und Einzelhandel.  

Und wie setzt er sich zusammen?

Wir haben in den letzten vier Jahren zwölf Liegenschaften mit einem Wert von rund 276 Mio. Euro erworben. Sämtliche Sektoren sind vertreten, den grössten Anteil nimmt der Bürosektor ein. Geografisch sind wir am stärksten in Deutschland, den Niederlanden, Norwegen und Spanien vertreten. Dazu kommt jeweils eine Immobilie in Belgien und Italien. Der Fonds ist also sehr gut diversifiziert und kein Land, kein Sektor und kein Mieter verfügt über mehr als 30% - es besteht also auch kein Klumpenrisiko.

Was zeichnet den Fonds aus?

Lassen Sie mich mit etwas beginnen, das meines Erachtens in der Vergangenheit immer wieder in den Hintergrund getreten ist. Ich aber hoffe, dass es in den nächsten Monaten und Jahren wieder die ursprüngliche herausragende Stellung einnimmt: Die Lage, Lage, Lage - ist aus meiner Sicht heute aktueller denn je. 

Es sind nicht alle Lagen gleich gut. Aber wenn man sich genauer mit unseren einzelnen Immobilien befasst, ist zu erkennen, dass jede Lage in Bezug auf die Immobilie und ihre Nutzung Prime-Charakter hat. 

Welche weiteren Faktoren sprechen für den Fonds?

Sämtliche Liegenschaften sind voll vermietet und es zeichnen sich auch keine Leerstände ab. Überwiegend handelt es sich um Langzeit-Mietverträge. Unsere Mieter verfügen über eine sehr gute Bonität, viele von ihnen kommen aus dem staatlichen Sektor, was gerade aktuell äusserst hilfreich ist. Eine weitere Stärke ist der Inflationsschutz, den unser Fonds bietet. Über 90% unserer Mieten sind indexiert.

Betonen möchte ich auch die «Swissness» mit einer in der Schweiz regulierten Fondsstruktur, Schweizer Bewertungsmethodik und abgesichter in Schweizer Franken (CHF hedged). 

Mit welcher Rendite rechnen Sie in den nächsten zwei bis drei Jahren?

Wir haben im vergangenen Jahr eine Gesamtrendite von über 4% erreicht. Das war auch die Renditevorstellung, mit der wir vor vier Jahren gestartet sind. Dass wir dieses Ziel trotz Pandemie erreicht haben, macht uns als Team stolz. Für die kommenden drei Jahre arbeiten wir aktiv daran, die Ziele in dieser Grössenordnung ungeachtet der aktuell grossen Unsicherheiten zu erreichen. 

Das aktuelle Umfeld ist schwierig. Warum sollte man denn jetzt in europäische Immobilien investieren?

Es zeichnet sich ab, dass es an einigen Orten zu Preiskorrekturen kommen wird. Wir werden aus dem Bereich der Projektentwickler punktuell Opportunitäten sehen. Es werden aber auch Liegenschaften von Produkten auf den Markt kommen, die «end-of-lifetime» sind, bei denen die Fondsmanager entsprechend vertraglich gezwungen sind, diese Immobilien zu verkaufen. 

Ich glaube nicht, dass es zu massiven Verwerfungen kommt, weil diejenigen, die nicht unter Druck stehen zu verkaufen, dies vermutlich auch nicht tun werden. Jedoch wird es wie bereits erwähnt auch andere geben, die verkaufen müssen. Gleichzeitig gehe ich davon aus, dass die Zahl der Käufer parallel dazu abgenommen hat bzw. abnehmen wird. Wer also keine Angst hat und über das entsprechende Kapital verfügt, wird in Europa sehr attraktive Opportunitäten sehen. 

Lassen Sie uns über Nachhaltigkeit sprechen. Der UBS (CH) Property Fund - Europe hat im GRESB Assessment 2022 hervorragend abgeschnitten und ist in der Peer-Gruppe ‘gemischt Europa’ mit 5 Sternen ausgezeichnet worden. Was gab den Ausschlag?

Wir haben uns von Beginn weg klar zum Ziel gesetzt, dass wir entweder bereits klimafreundliche Immobilien erwerben oder dass wir diese im Asset Management schaffen. Letztes Jahr haben wir begonnen, einen CO2-Absenkpfad modellieren zu lassen. Dort erfassen wir die relevanten Nachhaltigkeitsdaten, um diese dann im Hinblick auf unsere Performance auszuwerten und die Verbesserungspotenziale zu identifizieren. 

Wo liegen diese in der Regel?

Sofern nicht bereits vorhanden, beim Bau von Photovoltaikanlagen und dem Ersatz von fossilen Energieträgern. Wir haben aber auch das Ziel, unsere Mieter mit auf diesen Weg zu nehmen. Grössere Mieter sind oft von Haus aus dazu verpflichtet, aber auch bei den kleineren Mietern gibt es Potenzial. So haben wir zum Beispiel die während der Pandemie gewährten Mietreduktionen an entsprechende Bedingungen geknüpft. 

Die Immobilienanlageprodukte von Real Estate Switzerland, dem Schweizer Immobiliengeschäft von UBS Asset Management, haben generell sehr gute Ratings erhalten. Wie sehr bestärken Sie die Resultate in der Umsetzung der Nachhaltigkeitsstrategie?

Das Rating ist eine wertvolle Anerkennung unserer Arbeit. Es ist aber nicht das, was uns antreibt. Für mich und unser gesamtes Team ist Nachhaltigkeit durchaus eine Herzensangelegenheit. Ich bin überzeugt, dass Immobilien allein schon in Anbetracht ihrer Masse wesentlich zu einer Reduktion der Emissionen im Kampf gegen den Klimawandel beitragen müssen. Wir betrachten das konkrete Ergebnis, wie viel CO2 wir eingespart haben – das ist uns wichtig. Wichtiger als das Zertifikat an sich. 

Für die Rentabilität ihrer Fonds verfolgt Real Estate Switzerland den Ansatz «Wertschöpfung durch Wertschätzung». Könnten Sie uns den Ansatz etwas näher erläutern?

Die Aussage steht stellvertretend für das, was wir verantwortungsvolles Immobilienmanagement nennen. Also die Wertschätzung von Menschen, Ideen und Potenzialen. Wir wollen unseren Anlegern mit Leidenschaft attraktive Anlageperspektiven bringen, aber genauso wollen wir unseren Mietern sozial aber auch nachhaltig ansprechenden Wohn-, Arbeits- und Lebensraum bieten. Dafür suchen wir uns auch Partner aus, die entsprechende Werte vertreten und mit denen wir unsere Ziele gemeinsam umsetzen können. 

Spielt das Thema Nachhaltigkeit in Immobilienanlagen in Europa eine vergleichbare Rolle wie in der Schweiz?

Als ein in der Schweiz wohnhafter Deutscher glaube ich sagen zu können, dass Nachhaltigkeit in Europa mittlerweile ein in Gesellschaft, Politik und Wirtschaft Wesentliches, wenn nicht eines der bestimmenden gesellschaftlichen Ziele ist. Was ich persönlich noch befriedigender empfinde, ist der Umstand, dass immer mehr Stakeholder diese Ziele aus tiefster Überzeugung verfolgen, und nicht, weil sie ihnen aufgezwungen werden. 

Wir sind bei dieser Entwicklung sicher noch nicht am Ende angekommen, wie sich jetzt auch angesichts der Energiekrise zeigt. In dem Moment, wo der eigene Komfort in Gefahr ist, neigt der Mensch dazu, wieder Rückschritte zu machen. Aber ich würde behaupten, dass der Trend nur noch schwer aufzuhalten ist.

Herr Kutz, besten Dank für die interessanten Ausführungen und das Gespräch.

Patrick Gunti, Immoday