Julian Reymond von Realstone: «Die Weko sollte tätig werden»
07/06/2023
3 Min
Mehr noch als die FINMA sollte die Weko tätig werden, meint Julian Reymond, CEO von Realstone. Sie soll verhindern, dass in der kleinen Welt der Immobilienfonds ein sehr grosser Akteur, der gegenüber den anderen viel zu viele Vorteile hat, eine marktbeherrschende Stellung einnimmt. Vielleicht mit Kaufgelegenheiten, wenn UBS einen Teil der Fonds von Credit Suisse abstösst.
«Diese Fusion von Credit Suisse und UBS wird den gesamten Schweizer Markt für verbriefte Immobilien grundlegend verändern», sagt Julian Reymond, CEO von Realstone, einem Spezialisten für kollektive Immobilienanlagen, der über verschiedene Vehikel Immobilienvermögen im Wert von etwas mehr als vier Milliarden Franken verwaltet.
«Kurz gesagt», fasst Julian Reymond zusammen, «wird die UBS, die bereits der Hauptakteur auf diesem Markt war, noch grösser werden.» Wodurch sie ihre dominante Position noch weiter ausbauen können und fast die Hälfte der Marktkapitalisierung des Marktes für kotierte Immobilienfonds repräsentieren wird. Und dadurch wird sie in der Lage sein, die Marktperformance und die Gebühren zu diktieren, kurz gesagt, den anderen Akteuren der Branche ihre Sichtweise aufzuzwingen und zur Referenz für Anleger zu werden.
Die Vorteile, der Grösste zu sein
Grössere Fonds zu haben, hat für einen Emittenten viele Vorteile, erklärt der CEO von Realstone. Zum einen sind diese Fonds liquider, ihre Performance wird aufgrund ihrer dominanten Position immer an der Benchmark ausgerichtet sein, und zum anderen können sie Einfluss auf die TER ihrer Konkurrenten nehmen. In beiden Fällen ist dies ein Vorteil für den Fonds und bietet ebenso viele Marketing-Argumente, um die Anleger zu überzeugen.
Allerdings könnte die UBS durch diese Fusion auch auf einige Probleme stossen, da die Bank ab jetzt mehrere Fonds mit einer relativ ähnlichen Anlagestrategie besitzen wird. «Die einfachste Lösung wäre wahrscheinlich, diese zusammenzulegen, aber dann bestünde das Risiko, dass die Performance verwässert wird, wenn die beiden fusionierten Fonds nicht von vollkommen gleicher Qualität sind», erklärt Julian Reymond. Ausserdem müsste die UBS die Bewilligung der FINMA einholen. «Ich habe bereits eine Fusion erlebt und kann Ihnen sagen, dass dieser Prozess auf administrativer Ebene langwierig und zeitraubend ist, insbesondere wenn die Zustimmung der Steuerbehörden erforderlich ist.» Die gute Nachricht für andere Fondsanbieter im Falle einer Zusammenlegung von Fonds von Credit Suisse und UBS wäre die Möglichkeit, in den Index der zehn grössten kotierten Immobilienfonds zu rutschen, wobei zu bedenken ist, dass die Immobilienfonds von CS und UBS heute die ersten fünf Plätze belegen. Dies ist ein wichtiger Liquiditätsvorteil für Immobilienfonds, die in diese Kategorie aufsteigen würden.
CS-Fonds zum Verkauf angeboten?
«Es ist allerdings nicht sicher, dass UBS alle Fonds übernehmen will», erinnert Julian Reymond. Die Bank könnte sich die Rosinen herauspicken, die besten Fonds oder den besten Anteil des Immobilienbestands der Credit Suisse weiterführen und den Rest veräussern. «Auf jeden Fall dürften sich die Verantwortlichen für Immobilienverbriefung bei der UBS die Hände reiben, ihre Situation ist ideal. Für sie ist das eine seltene Gelegenheit, ihr Geschäft extrem schnell auszubauen, auszusortieren, was ihnen gefällt, und beiseite zu schieben, was sie nicht mögen.»
Für Anleger sieht die Situation weniger rosig aus, denn nach der Fusion werden sie es schwerer haben, ihre Immobilieninvestitionen zu diversifizieren. Allerdings, so Julian Reymond, könnten Inhaber von Anteilen an Immobilienfonds der Credit Suisse von der Transaktion profitieren. «Wahrscheinlich erfahren einige dieser Fonds derzeit eine Unterbewertung, weil ihr Emittent kein Vertrauen mehr geniesst.» Ein Vertrauen, das neu entstehen könnte, wenn diese Fonds mit jenen der UBS zusammengelegt würden.
Weiterhin eine möglichst gute Performance erbringen
«Was uns betrifft, so sind wir nicht beunruhigt, sondern aufmerksam», sagt Julian Reymond. «Im Moment ist alles nur Spekulation. Die UBS hat offiziell noch nichts beschlossen, zumindest nicht, was die Fonds für verbriefte Immobilien betrifft. In der Zwischenzeit besteht unsere Strategie zur Bewältigung der neuen Situation darin, weiterhin so gut wie möglich zu sein und unser Wachstum fortzusetzen. Dies könnte – wenn sich die Gelegenheit bietet – durch den Kauf von CS-Fonds oder Teilen von Immobilienparks geschehen, die UBS veräussern will oder muss.»
Bezüglich der Frage, ob die Finanzbehörden eingreifen sollten, «bin ich eher für die Freiheit des Marktes», bekräftigt Julian Reymond. «Aber es stimmt, dass wir es hier mit einem Ausnahmefall zu tun haben, der auf eine echte Monopolsituation hinausläuft.» Zwar ist der CEO von Realstone der Ansicht, dass die FINMA das Geschehen aufmerksam verfolgen sollte, jedoch sieht er keinen Handlungsbedarf seitens der Finanzaufsichtsbehörde. «Vielmehr sollte die Weko handeln, um zu verhindern, dass ein sehr grosser Akteur mit viel zu vielen Vorteilen gegenüber anderen eine marktbeherrschende Stellung erlangt.»