GMG: «Wir empfehlen unseren Privatkunden nach wie vor indirekte Immobilienanlagen»

Obwohl die Zinsen wieder steigen, werfen indirekte Immobilienanlagen immer noch eine höhere Rendite ab, die darüber hinaus steuerfrei ist, und die Investoren – vor allem aus dem Ausland – schätzen weiterhin die Stabilität des Schweizer Frankens.

Angesichts der wieder steigenden Zinsen könnte man meinen, dass Investitionen in Immobilienfonds für Privatkunden nicht mehr Vorrang haben. Denn wenn diese Kunden sichere Anlagen mit geringer Volatilität und einer garantierten Rendite suchen, können sie sich wieder den Obligationen zuwenden. «Das ist logisch», räumt Mathieu Saint-Cyr, CEO von Geneva Management Group (GMG), ein, «wenn man aber so denkt, vergisst man sämtliche Vorteile von indirekten Immobilienanlagen, die bei Privatkunden immer noch sehr gefragt sind.» Hier seine Erläuterungen.

Mathieu Saint-Cyr, mit GMG haben Sie vor Kurzem eine Immobilien-SICAV aufgelegt, die sich auf Wohnimmobilien in der Schweiz konzentriert. Ist es nicht etwas spät, in den Markt einzusteigen? Die Preise sind ja mittlerweile sehr hoch.
 

Wir lancieren die SICAV in Zusammenarbeit mit führenden Schweizer Immobilienentwicklern wie HRS, sodass wir einen neuen Immobilienpark haben, der interessante Renditen abwirft.

Was ist Ihre Anlagestrategie?
 

Wir setzen vorwiegend auf neue Liegenschaften im Wohnimmobilienbereich. Wir planen auch, ältere Gebäude ins Portfolio aufzunehmen, um sie zu sanieren und nachhaltig zu machen. Später wollen wir über neue Kapitalemissionen, aber auch über Swaps wachsen.

Funktionieren Immobilien-Swaps wirklich? Viele reden darüber, aber letztlich kommen nur sehr wenige dieser Swaps zustande.
 

Zunächst muss das Fondsreglement dieses Instrument überhaupt zulassen. Oft ist bei Swaps auch eine steuerliche Analyse erforderlich. Dennoch wiegen die Vorteile wie eine einfachere Verwaltung für die Eigentümer, potenzielle Steuereinsparungen und eine leichtere Übertragung an künftige Generationen den Aufwand auf.

Sind die Immobilieneigentümer wirklich interessiert?
 

Seit der Einführung der neuen Auflagen zur Verbesserung der Nachhaltigkeit der Immobilien finden entsprechende Gespräche häufiger statt. Wir führen bereits mehrere Verhandlungen mit Eigentümern, die ihre Immobilien gegen Anteile unserer SICAV eintauschen möchten. Es handelt sich dabei um Eigentümer, die nicht über das Geld, die Zeit oder die Kompetenzen verfügen, ihre Liegenschaften zu sanieren. Derzeit sind Swaps also selten, sie dürften aber mit den neuen Vorschriften zu CO₂-Emissionen häufiger vorkommen.

Ist Nachhaltigkeit wichtig?
 

Wie bei unseren übrigen Tätigkeiten versuchen wir, den Vorschriften vorzugreifen, welche die Regulierungsbehörde zweifellos dem gesamten Immobiliensektor auferlegen wird. Anstatt zuzuwarten, haben wir diese Nachhaltigkeitsauflagen also bereits berücksichtigt, insbesondere auf der Grundlage der Vorgaben der AMAS (Energiemix, Energieverbrauch, Energieintensität usw.).

Haben Sie noch andere Pläne im Immobilienbereich?
 

Wir möchten auch eine KmGK auflegen. Der Zulassungsantrag ist derzeit bei der FINMA hängig. Es handelt sich um ein geschlossenes Anlagevehikel mit einer Laufzeit von 8 bis 10 Jahren. Im Gegensatz zur SICAV können wir mit dieser Struktur in Immobilienentwicklungsprojekte investieren. Die Strategie besteht darin, mit der KmGK Immobilienvorhaben zu realisieren und diese dann später in die SICAV zu übertragen.
 

Wird das nicht zu Interessenkonflikten führen?
 

Seit den regulatorischen Änderungen im Jahr 2020 hat die FINMA einen sehr klaren regulatorischen Rahmen geschaffen. Solche Transaktionen sind möglich.

Sind indirekte Immobilien angesichts der steigenden Zinsen immer noch interessant für Investoren? 
 

Sicherlich. Erstens profitiert eine Schweizer Immobilien-SICAV von zahlreichen Steuervorteilen. Angesichts der Grenzbesteuerung einiger unserer Kunden kann eine steuerfreie Rendite von 3 oder 3,5% einer Rendite von 7% auf anderen Anlagen entsprechen. Darüber hinaus wünschen viele unserer Privatkunden eine Allokation in Schweizer Franken, dessen Stabilität bei Anlagen mit geringer Volatilität nach wie vor geschätzt wird. Sie haben also die Wahl zwischen einem Kontokorrent oder Obligationen – die sie immer noch etwas kosten – oder Immobilien.

Immobilien sind jedoch weniger sicher als Obligationen.
 

Nicht unbedingt. Eine SICAV, die in hochwertige Liegenschaften in Grossstädten investiert, kann durchaus als eine Art Obligation betrachtet werden. Die Sicherheit ist jedoch kein Unternehmen, sondern eine Immobilie. Die Rendite ist garantiert und das Risiko ist praktisch gleich null. Dies gilt umso mehr, als derzeit dank Plattformen wie PropertyMatch nicht börsenkotierte Fonds eine grössere Liquidität aufweisen. Kurz gesagt: Investitionen in Immobilienfonds bleiben interessant, auch wenn die Zinsen tatsächlich wieder steigen.

Sie raten Ihren Privatkunden also immer noch zu Immobilienfonds? 
 

Einfach gesagt: Wenn Sie heute über Kapital verfügen, können Sie es in Aktien anlegen, allerdings ist in den nächsten Monaten mit hoher Volatilität zu rechnen. Sie können sich auch für Private Equity entscheiden, aber bei steigenden Zinsen wird diese Anlagekategorie Federn lassen müssen. Zu guter Letzt gibt es Obligationen. Doch auch wenn die Zinsen wieder steigen, werden diese Wertschriften nicht viel einbringen. Es bleiben also nur Immobilien. Wir empfehlen unseren Privatkunden deshalb, einen Teil ihres Vermögens in Immobilienfonds zu investieren.

Doch wenn die Zinsen weiter steigen, werden die institutionellen Anleger wahrscheinlich ihre Asset Allocation ändern, was zu einem Rückgang der Nachfrage und damit der Immobilienpreise führen wird.
 

Nicht unbedingt. Heute ist die Nachfrage nach neuen Wohnungen in der Schweiz nach wie vor hoch und übersteigt das Angebot. Da das Bevölkerungswachstum unvermindert anhält, dürfte diese Nachfrage nicht zurückgehen. Allerdings glaube ich, dass es bei einigen Gebäuden tatsächlich zu einem Wertrückgang kommen wird, aber nur bei den energieintensivsten, für deren Sanierung man bekanntlich viel Zeit und Geld aufwenden muss.

Wenn die institutionellen Anleger ihre Asset Allocation ändern und Liegenschaften veräussern, werden sie der Einfachheit halber zuerst ihre am wenigsten nachhaltigen Gebäude abstossen. Dies ist im Übrigen keine schlechte Nachricht für uns, da sich so Akquisitionsmöglichkeiten eröffnen werden, besteht unsere Strategie doch teilweise darin, «Brown Buildings» zu erwerben, um sie in «Green Buildings» umzuwandeln.

Sie haben von Renditen in Höhe von 3 bis 3,5% gesprochen. Glauben Sie wirklich, dass Sie das schaffen?
 

Mit unserer Strategie ist es möglich. Erstens haben wir hauptsächlich neue Liegenschaften, die leichter zu verwalten sind und weniger Kosten verursachen. Zweitens: Da alle unsere Liegenschaften bereits bestimmte Nachhaltigkeitskriterien erfüllen (u. a. mit Labeln zertifiziert), sind wir überzeugt, dass ihr Wert steigen wird. Zu guter Letzt verfolgen wir eine Politik der angemessenen Mieten, sodass die Leerstandsquote niedrig ausfallen wird. So sollten wir in der Lage sein, mit unserem Portfolio Nettorenditen von 3 bis 3,5% zu erzielen. Hinzu kommt die potenzielle Wertsteigerung unserer Liegenschaften, die in dieser Zahl noch nicht berücksichtigt ist.

Olivier Toublan, Immoday