REITs, die innovative Art, in Immobilien zu investieren !
10/05/2021
3 min
Real Estate Investment Trusts, REITs, sind die aufstrebende Anlageklasse und das must-have im Immobilienportfolio institutioneller Investoren. Angesichts des Niedrigzinsumfelds und des Mangels an Anlagemöglichkeiten bieten REITs Zugang zu einem breit diversifizierten Portfolio, das stabile Cashflows aus Immobilien generiert. Somit sind REITs eine liquide, globale & diversifizierte Immobilien-Anlagelösung.
Vorteile
REITs sind börsennotierte Immobiliengesellschaften, also vergleichbar mit börsennotierten Immobilien-AGs. Doch obwohl REITs die Vorteile der börsennotierten Welten teilen, folgen sie nicht allen deren Eigenschaften, sondern sind in verschiedener Hinsicht einzigartig.
REITs weisen eine enge Korrelation zu Immobilien auf und sind somit ein Immobilienrisiko. Folglich folgt die Volatilität von REITs den Immobilienmärkten und nicht den Aktienmärkten.
Darüber hinaus sind REITs gesetzlich verpflichtet, 80-90% ihrer jährlichen Gewinne auszuschütten, was in Kombination mit der Steuertransparenz auf REIT-Ebene sicherstellt, dass die Gewinne an die Aktionäre ausgeschüttet werden, ohne dass es zu Steuerausfällen kommt, und somit stabile Renditen, d. h. Cashflow, für die Investoren bietet.
Ausblick 2021
Vergleicht man die Bewertung von REITs, der liquiden Form von Immobilien, mit Direktinvestitionen in den Immobilienmarkt, so erkennt man die relative Unterbewertung von REITs, wobei nur die REITs den Vorteil der täglichen Liquidität haben.
"Wir erwarten, dass die globalen REIT-Märkte in diesem Jahr zu zweistelligen Gesamtrenditen zurückkehren werden. Zudem liegt unsere interne Prognose für die durchschnittlich erzielbare Dividendenrendite konservativer REITs weiterhin bei über fünf Prozent", so Dr. Thorsten Schilling, Director Portfolio Management REITs bei der DeA Real Estate Capital Germany GmbH, einem in München ansässigen und führenden Investmentmanager mit jahrzehntelanger Erfahrung im börsennotierten Immobiliensektor.
Corona-Effekt mehr als eingepreist
Nachdem insbesondere REITs im Segment der Shoppingcenter und Malls eine sehr negative Kursentwicklung verzeichneten und dies auch im Bürosegment der Fall war, wird sich die rasante Abwärtsbewegung im Jahr 2021 wieder in die andere Richtung bewegen.
Nicht nur wegen der nun einsetzenden Impfung der Weltbevölkerung wird sich die Situation spätestens in der zweiten Jahreshälfte normalisieren. Die REIT-Aktienkurse werden schon früher positiv auf diese Entwicklung reagieren.
Aber auch andere Sektoren wie Logistik und Wohnen, die von der Pandemie nicht so stark oder gar nicht betroffen sind und die derzeit als "sichere Häfen" gelten, bieten aufgrund der langfristigen Trends Digitalisierung und Demografie sehr gute und stabile zukünftige Ertragschancen.
Gesamtbewertung von REITs ist niedrig
REITs werden weiterhin mit einem durchschnittlichen Abschlag zum Nettoinventarwert (NAV) von 28 Prozent gehandelt, insbesondere in Europa, was fast genau dem relativen Wert von REITs vor mehr als 10 Jahren entspricht. Es sind jedoch große Unterschiede zu beobachten: Die REIT-Bewertungen variieren je nach Land und Branche.
Während Shopping-Center- und Büro-REITs mit teilweise sehr hohen Abschlägen gehandelt werden, sind Logistik- und Data-Warehouse-REITs nur mit einem hohen Aufschlag zu erwerben.
Aufgrund der Diskussion um die strukturellen Herausforderungen des Einzelhandelssektors hinsichtlich seiner Zukunft werden Einzelhandels-REITs mit einem Abschlag von rund 70 Prozent gehandelt, während REITs mit Fokus auf Logistik mit einem Aufschlag von bis zu 80 Prozent gehandelt werden. Schilling kommentiert: "Mehr denn je liegt der Schlüssel für das richtige REIT-Engagement in der Titelauswahl und nicht in der Indexnachbildung. "
Geringe finanzielle Risiken im Jahr 2021 erwartet
Der Spread zwischen dem Loan-to-Value (LTV) von REITs (rund 33 Prozent) und Nicht-REITs (40 Prozent) bleibt auf historisch hohem Niveau.
Schilling: "Wir gehen davon aus, dass dieses Niveau stabil bleiben wird und erwarten insgesamt geringe finanzielle Risiken für börsennotierte REITs im Jahr 2021. Die durchschnittliche marktweite Dividendenrendite bleibt auch 2020 stabil bei rund 3,1 Prozent. Wir erwarten, dass die Unternehmen im Jahr 2021 im Durchschnitt mindestens die gleiche absolute Dividende zahlen werden.“
Mit einem aktiven Ansatz, bei dem in konservative Unternehmen investiert wird, ist damit eine Dividendenrendite von über 5,0 Prozent erzielbar.
Die meisten REITs sind aufgrund ihrer Börsennotierung sehr flexibel
Die Flexibilität und Fokussierung auf ESG-Themen, die sich aus den UN-Nachhaltigkeitszielen (SDGs) ableiten, wird in Zukunft eine der größten Herausforderungen und Chancen für Immobilienunternehmen sein.
Einzelne REITs werden sich in den kommenden Jahren deutlich differenzieren. REITs können ihre Strategien und Richtlinien ändern, um zukunftssicher zu sein. Leider erkennen viele REIT-Managementteams die großen Herausforderungen und Chancen noch nicht.
Nur wer sein Unternehmen frühzeitig transformiert, wird auf Dauer erfolgreich sein. Schilling merkt an: "Wir gehen den Weg gemeinsam mit den zukunftsorientierten Unternehmen in unseren aktiv gemanagten Fonds und Mandaten. Alle anderen finden ihre Investoren in passiven Indizes und ETFs.“
