Werden die Pensionskassen weiterhin so viel in Immobilien investieren?
05/12/2022
5 min
Mit dem Anstieg der Hypothekarzinsen und einer möglichen wirtschaftlichen Rezession in der Schweiz hat sich die Lage für Pensionskassen, die schon vor Jahren von Anleihen auf Immobilien umgestiegen sind, geändert. Kommt es jetzt zu einer gegenläufigen Bewegung? Laut einer aktuellen Umfrage von Wüest Partner ist dies sehr unwahrscheinlich.
Zinserhöhung der Nationalbank, Höhenflug der Hypothekarzinsen, drohende Rezession – die Wolken am Schweizer Wirtschaftshorizont ziehen sich zusammen. Dies hat in den letzten Monaten, wie in einem früheren Artikel beschrieben, in den meisten Schweizer Kantonen bereits zu einem Rückgang der Immobilienpreise geführt. So sagen es zumindest die neuesten Statistiken von RealAdvisor.
Was denken in diesem Zusammenhang die Pensionskassen, die zu den wichtigsten Investoren in Schweizer Immobilien gehören? Sind sie aufgrund ihrer Immobilienanlagen höheren Risiken ausgesetzt? Wie schätzen sie selbst diese Risiken ein? Und wie wollen sie ihre zukünftigen Immobilieninvestitionen verwalten? Diese Fragen hat Wüest Partner in einer Umfrage gestellt und die Ergebnisse in seinem aktuellen Immo-Monitoring veröffentlicht.
Verdoppelung des Immobilienwerts
Doch bevor diese Fragen beantwortet werden, rufen die Ökonomen von Wüest Partner einige Zahlen in Erinnerung. Zwischen 2004 und 2020 hat sich der Wert der von Schweizer Vorsorgeeinrichtungen gehaltenen Immobilienanlagen mehr als verdoppelt. Ende 2020 belief sich dieser in der Schweiz und im Ausland auf 216 Milliarden Franken.
«Die Hälfte dieses Wachstums ist auf Bewertungseffekte zurückzuführen, die andere Hälfte ergibt sich aus der Erweiterung der Immobilienportfolios durch Käufe und Projektentwicklungen.» Mit anderen Worten: Im Durchschnitt haben die Pensionskassen zwischen 2004 und 2020 jedes Jahr Immobilien im Wert von 3 bis 4 Milliarden Franken gekauft. Übrigens hauptsächlich Wohnimmobilien (über 75 %).
20 % Immobilienanteil im Vermögen der Kassen
Im Wesentlichen auch direkte Immobilien. Denn obwohl «indirekte Anlagen in Immobilienfonds und Anlagestiftungen in der Schweiz sehr beliebt sind, bleiben direkte Immobilien in der Schweiz die wichtigste Anlageklasse». Besonders bei den grossen Pensionskassen.
Auf das Gesamtvermögen bezogen, ist der durchschnittliche Anteil der Immobilien an den gesamten Anlagen der Pensionskassen von 13 % im Jahr 2004 auf über 20 % im Jahr 2020 geklettert. Dieser Anstieg erfolgte – wenig überraschend – auf Kosten der Anleihen, deren Anteil von 36 % im Jahr 2004 auf derzeit 29 % gesunken ist.
Doch auch wenn der Immobilienanteil in letzter Zeit gestiegen ist, werden im Durchschnitt nur 13 % dieser Immobilienanlagen im Ausland gehalten. Die Pensionskassen sind nach wie vor sehr zurückhaltend und investieren lieber in der Schweiz. Dies dürfte wegen der Probleme mit Wechselkursschwankungen, die in den letzten Monaten zu beobachten waren, auch in den nächsten Jahren so bleiben.
Anhaltendes Vertrauen in den Immobiliensektor
Die Ökonomen von Wüest Partner wollten wissen, ob die Pensionskassen angesichts der deutlichen Zunahme des Anteils der Immobilienanlagen einerseits und der steigenden Marktrisiken andererseits ihre Investitionen in Immobilien weiter ausbauen oder im Gegenteil zurückfahren werden.
Sie haben daher im Juli und August 2022 die Pensionskassen dazu befragt – und die Antwort könnte nicht klarer sein. Rund 55 % der befragten Kassen gaben an, ihren Anteil an Immobilienanlagen halten zu wollen. Mehr noch: Fast 40 % von ihnen, «darunter sehr viele grosse Pensionskassen», antworteten, dass sie ihren Immobilienanteil eher noch erhöhen werden. Letztendlich gaben nur 4 % der befragten Pensionskassen an, den Immobilienanteil eher reduzieren zu wollen. Die Kassen vertrauen also trotz der neuen Wirtschaftslage weiterhin auf Immobilien.
Investitionspotenzial weiterhin sehr hoch
Der Anstieg der Investitionen von Pensionskassen in Immobilien könnte sich problemlos fortsetzen. Denn bei den grossen Kassen ist der in der Anlagestrategie festgelegte maximale Immobilienanteil oft noch nicht erreicht. «Unsere Umfrage ergab, dass die Differenz zwischen dem maximalen und dem aktuellen tatsächlichen Immobilienanteil bei den sehr grossen Pensionskassen mit einem Vermögen von über 3 Milliarden Franken im Durchschnitt 6,6 Prozent beträgt», erläutert Wüest Partner.
Da diese Pensionskassen ein Gesamtvermögen von rund 680 Milliarden Franken verwalten, ist die Rechnung schnell gemacht: Das entsprechende Investitionspotenzial bewegt sich also bei rund 45 Milliarden Franken. «Im aktuellen Umfeld ist es sehr unwahrscheinlich, dass alle Pensionskassen dieses theoretische Potenzial voll ausschöpfen», beruhigen die Ökonomen. Sie gehen vielmehr davon aus, dass die tatsächliche Investitionssumme deutlich geringer ausfallen wird. Dennoch ist das Potenzial für Investitionen in Immobilien beträchtlich, ohne dass der in den Anlagereglementen festgelegte Höchstsatz überschritten wird.
Direkte Wohnimmobilien in mittelgrossen Städten bevorzugt
In der Umfrage von Wüest Partner erklärten über 70 % der Pensionskassen, die ihren Immobilienanteil erhöhen wollen, dass sie dafür auf Direktanlagen zurückgreifen werden.
Die Antwort auf die Frage nach dem von den Pensionskassen bevorzugten Immobilientyp ist einmal mehr eindeutig: Es sind reine Wohngebäude. Praktisch alle auf Wachstum abzielenden Pensionskassen planen Investitionen in Wohnimmobilien. In 70 % der Fälle allenfalls auch in gemischt genutzte Immobilien. Nur 20 % der Pensionskassen antworteten, dass sie in Gewerbeimmobilien investieren wollen. Und wir reden noch nicht einmal von Spezialimmobilien, wie dem Logistik- oder Gesundheitssektor. Dafür interessieren sich weniger als 10 % der Pensionskassen, obwohl die Renditen hier grundsätzlich höher sind als bei Wohnimmobilien.
Festhalten an sicheren Werten
Dieses Festhalten an sicheren Werten bestätigt sich auch bei der Wahl der Standorte, erläutern die Ökonomen von Wüest Partner. In diesem Punkt gibt es allerdings eine kleine Überraschung: Nur die Hälfte der Pensionskassen bevorzugt Grossstädte. Im Gegenteil, die meisten Pensionskassen scheinen nunmehr kleine und mittlere Städte sowie Ballungsgebiete im Landesinneren für ihre Neuanschaffungen zu bevorzugen. Dies ist wahrscheinlich auf die Renditen zurückzuführen, die in mittelgrossen Städten mittlerweile weitaus höher liegen als in Grossstädten.
Dagegen sind entlegenere Regionen und Randgebiete immer noch nicht beliebt. Weniger als 10 Prozent der Pensionskassen beabsichtigen, dort zu investieren. Geografisch «können die Hauptentwicklungsachsen in der Zentralschweiz ausgemacht werden, das heisst in Regionen, die derzeit besonders niedrige Leerstandsquoten und einen überdurchschnittlich hohen Anteil an Erwerbstätigen aufweisen».
Die Priorität liegt in diesen turbulenten Zeiten bei stabilen Immobilien
Das Fazit der Umfrage von Wüest Partner lautet also eindeutig: Die Nachfrage nach Renditeobjekten dürfte sich langfristig positiv entwickeln. «Zwar hat der jüngste Zinsanstieg Anleihen im Vergleich zu Immobilien attraktiver gemacht, so dass Pensionskassen heute eigentlich Anleihen bevorzugen müssten, doch ist das derzeitige Anlageklima sehr turbulent, weshalb viele Pensionskassen wahrscheinlich weiterhin eher auf die Stabilität von Immobilien setzen.» Es wird sich zeigen, ob diese Schlussfolgerungen einer weiteren Zinserhöhung der Nationalbank und der sich möglicherweise abzeichnenden Rezession standhalten.