Wie Immobilienverbriefung dem Tourismus hilft

Die Schweizer Tourismusbranche steht vor drei Herausforderungen: ein an die Nachfrage angepasstes Angebot, die Schaffung warmer Betten in den alpinen Regionen und Anreize für ausländische Touristen. Diese Ziele erfordern grosse Investitionen. Für Immobilienentwickler kann es schwierig sein, eine Finanzierung zu finden, Investoren hingegen zögern möglicherweise, grosse Kapitalbeträge in einen Nischensektor zu investieren.
 

Immobilienentwickler und Anleger, die auf eine KAG-Struktur (Kollektivanlagengesetz) setzen, müssen bedenken, dass dieses Produkt von der Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht (FINMA) beaufsichtigt und von Unternehmen verwaltet und geleitet wird, die ebenfalls der Aufsicht der FINMA unterliegen. Der wichtigste Punkt ist hier jedoch die Möglichkeit, ein diversifiziertes Portfolio mit mehreren Projekten zu schaffen, wodurch Risiken verringert werden können.
 

Immobilienentwickler stehen verschiedene Investitionsvehikel zur Verfügung, aus denen sie je nach Typus der gewünschten Investoren auswählen können. Einige Vehikel sind qualifizierten Anlegern vorbehalten und haben eine begrenzte Laufzeit (KmGK), andere hingegen (vertragliche Anlagefonds oder SICAVs) können für jede Art von Anleger und ohne zeitliche Begrenzung geschaffen werden. Der Schaffungsprozess eines solchen Finanzprodukts braucht zwar Zeit, ermöglicht es Immobilienentwickler jedoch, mit einem Angebot an Investoren heranzutreten, das ein hohes Mass an Qualität und Sicherheit bietet.
 

So wurde beispielsweise im Jahr 2014 eine Immobilien-SICAV gegründet, um warme Betten in den alpinen Tourismusgebieten der Schweiz zu schaffen. Das von dieser SICAV entwickelte Konzept besteht darin, Ferienunterkünfte unter einem gemeinsamen Markennamen zusammenzufassen. Und in der Tat ist es wichtig, unter einem einzigen Markennamen zu agieren. Unter diesem lassen sich einerseits gemeinsame Geschäfts- und Kommunikationsmassnahmen umsetzen und andererseits eine starke Marke aufbauen, mit der sich der Kunde identifizieren und von der er erwarten kann, dass er in verschiedenen Urlaubsorten dieselbe Qualität vorfindet. Das innovative Konzept bietet seinen Kunden den Komfort eines Hotelservice sowie eine Vielzahl von lokalen Erlebnissen. Vom touristischen Standpunkt aus gesehen schaffen solche Unterkünfte nicht nur warme Betten, sondern fördern auch die Belegung in der Nebensaison. Darüber hinaus spielen die Gemeinden und Hauptakteure in den Zielgebieten, wie zum Beispiel Skiliftbetreiber, eine wichtige Rolle für die Genehmigung von Wohnanlagen-Bauprojekten.
 

Über die Entwicklung solcher Produkte, die sich auf allzu oft vernachlässigte Nischen im Immobiliensektor konzentrieren, bietet die Immobilienverbriefung eine Möglichkeit, zu der Privatpersonen sonst keinen Zugang hätten, da ihre Mittel in der Regel begrenzter sind. Die oben vorgestellte SICAV, die sich auf den alpinen Tourismus fokussiert, stellt finanzielle Mittel in Ferienorten ausserhalb der wenigen gehobenen Standorte bereit und zieht dadurch eine reiche internationale Kundschaft und ihr Kapital an. Das bringt frischen Wind und eine neue Dynamik in einen Tourismussektor, dessen Neuerfindung grosse Investitionen erfordert, die traditionelle lokale Akteure jedoch nicht leisten können.
 

Doch nicht nur Gemeinden oder Nutzer ziehen aus dieser Art von kollektiven Kapitalanlagen einen Vorteil. Auch für Anleger, sei es eine Pensionskasse oder eine Privatperson, stellen sie eine Chance dar. Ein gemeinsames Management durch Tourismus- und Immobilienfachleute ermöglicht eine bessere Investitionsrendite als Einzelinitiativen und gewährleistet, dass Innovationen in den Bereichen Tourismus und nachhaltiges Bauen umgesetzt werden. Schliesslich können Anleger, die bereits Gebäude oder Immobilienfonds besitzen, durch eine Investition in einen Nischenmarkt ihre Investitionen diversifizieren und so ihre Risiken verringern.