Die Preise von Eigenheimen legten 2021 kräftig zu

Während einige einen Covid-bedingten Zusammenbruch des Immobilienmarktes befürchteten, trat genau das Gegenteil ein: In allen Bereichen, insbesondere aber bei den Einfamilienhäusern, den Eigentumswohnungen und den Zweitwohnungen, wurde ein Preisanstieg verzeichnet – der stärkste seit zehn Jahren.

In seiner neuesten Marktanalyse befasst sich das Swiss Real Estate Institute mit dem Anstieg der Schweizer Immobilienpreise im Jahr 2021. Die Analyse beruht auf den effektiven Verkaufspreisen von Eigenheimen des Swiss Real Estate Data Pools.
 

Das Mindeste, das sich sagen lässt, ist, dass sich der Markt nach einem schwierigen Jahr 2020 euphorisch zeigte. In den vier wichtigsten Marktregionen der Schweiz legten die Preise von Einfamilienhäusern im vergangenen Jahr im Mittel um 9% auf 1,42 Millionen Franken zu. Die Preise von Eigentumswohnungen (EGTW) stiegen im Durchschnitt um 8,3% auf 0,91 Millionen Franken. «Dies ist die höchste Preisdynamik bei Wohneigentum seit 10 Jahren», stellt das Swiss Real Estate Institute zusammenfassend fest.
 

Doch den stärksten Anstieg verzeichnete das Segment der Zweitwohnungen. Deren Preise stiegen im vergangenen Jahr um 35%. Dies ist eine konkrete Folge des seit Ausbruch der Pandemie beobachteten Rückzugs aus den Grosszentren sowie der Zweitwohnungsinitiative von 2012.

Einfamilienhäuser in der Genferseeregion sind am teuersten 
 

Einfamilienhäuser verzeichneten in der gesamten Schweiz gegenüber dem Vorjahr zwischen 7,7% (Region Zürich) und 11% (Region Nordwestschweiz) höhere Preise. Dabei handelt es sich sicherlich um einen Nachholeffekt, denn letztere Region hatte im Vorjahr ein Preisanstieg von gerade einmal 2,8% verzeichnet. In den Regionen Bern und Genfersee stiegen die Preise um 9,1% bzw. 9,7%. In der Genferseeregion sind die Einfamilienhäuser mit durchschnittlich 1,69 Millionen Franken am teuersten. Die günstigste Region ist diejenige von Bern, wo ein Einfamilienhaus im Durchschnitt 0,96 Millionen Franken kostet. Der Abstand der Preise zwischen der teuersten Einfamilienhausregion zur günstigsten vergrösserte sich im Vergleich zur Vorjahresperiode.
 

Auf Gemeindeebene sind die Unterschiede noch grösser. Die günstigsten Einfamilienhäuser gab es in Moutier (JU) für 0,5 Millionen Franken, die teuersten in Erlenbach (ZH) für 3,1 Millionen Franken. Noch extremer war die Spanne bei den EGTW: Die tiefsten Durchschnittspreise für EGTW wurden in der Gemeinde Sainte-Croix bezahlt (VD, 0,28 Millionen Franken), am meisten ausgeben musste man hingegen in Zumikon (ZH, 2,37 Millionen Franken).

Mehr als 10 000 Franken pro Quadratmeter für eine EGTW in Zürich 
 

Auch die Preise von EGTW zeigten in der ganzen Schweiz ein deutliches Wachstum, das zwischen 8,9% (Region Genfersee) und 5,6% (Region Nordwestschweiz) lag. Für die Westschweiz stellte sich wahrscheinlich ein Nachholeffekt ein, da die Preise für EGTW im Vorjahr um 2,2% gesunken waren.
 

Die EGTW-Preise der Region Zürich verzeichneten ein Wachstum von 8%, sodass die EGTW in dieser Region am teuersten bleiben. Die Objektpreise lagen in Zürich bei durchschnittlich 1,08 Millionen Franken, was 10 900 Franken pro Quadratmeter entspricht – ein Rekordwert für ein Grosszentrum in der Schweiz.
 

In der Genferseeregion kostet eine EGTW nun 0,98 Millionen Franken. Am günstigsten sind EGTW mit 0,68 Millionen Franken (+6,3%) in Bern zu haben. In der Region Nordwestschweiz kostet eine EGTW im Durchschnitt 0,76 Millionen Franken.

Spekulation bei Zweitwohnungen 
 

Am Markt der Zweitwohnungen war der Preisanstieg mit 35% gegenüber dem Vorjahr am stärksten. Auch hier ist dies teilweise auf einen Nachholeffekt zurückzuführen, da der Rückgang 2020 fast 25% betragen hatte. Wie dem auch sei: Zweitwohnungen haben mit einem durchschnittlichen Preis von rund 0,7 Millionen Franken das höchste Niveau seit der Einführung der Zweitwohnungsinitiative 2012 (damals lag der durchschnittliche Preis bei rund 0,45 Millionen Franken) erreicht.

Die Experten des Swiss Real Estate Institute stellen fest, dass die Preise für Ferienwohnungen seit der Einführung der Initiative sehr volatil waren. Interessanter aber ist, dass trotz der massiv gestiegenen Preise die Anzahl Transaktionen bei den Ferienwohnungen in den vier untersuchten Regionen zugenommen hat, was auf Preisspekulation bei Ferienwohnungen hinweist. Anders gesagt: «Das bedeutet, dass Ferienwohnungen nicht primär gekauft werden, um sie selbst zu nutzen, sondern vor allem mit dem Ziel, sie später teurer verkaufen zu können.»
 

«Denn», so meint Peter Ilg, Direktor des Swiss Real Estate Institute, «aufgrund der Zweit- wohnungsinitiative, die das Angebot an Ferienwohnungen und -häusern seit 2012 strikt begrenzt, ist ein Markt geschaffen worden, der sich hervorragend für Spekulation eignet.»

Rückgang der Transaktionen 
 

Abgesehen von den Zweitwohnungen – wie wir soeben gesehen haben – ist es vor dem Hintergrund des allgemeinen Preisanstiegs nicht verwunderlich, dass die Anzahl der Transaktionen leicht zurückgegangen ist.
 

Im Swiss Real Estate Data Pool werden Eigenheimtransaktionen erfasst, die durch die Credit Suisse, die UBS und die Zürcher Kantonalbank hypothekarfinanziert werden. Diese drei Banken decken rund 40% aller Transaktionen in der Schweiz ab. Im vergangenen Jahr wurden rund 3000 Einfamilienhaus- und knapp 5000 EGTW-Verkaufstransaktionen in diesem Pool registriert. Dies sind 10% weniger als im Vorjahr.
 

Olivier Toublan, Immoday