Hohe Energiepreise schicken Nebenkosten durch die Decke

Gute Nachrichten für die Nachhaltigkeit, schlechte Nachrichten für die Mieter: Die steigenden Energiepreise lassen die Mietnebenkosten in die Höhe schnellen. Für Wohnungen mit fossilen Heizenergieträgern kann der Energiepreisschub bis zu 40% betragen. Profitieren dürften nachhaltige Energiequellen.

Der Ukrainekrieg lässt die Energiekosten in die Höhe schnellen. Das merkt man regelmässig an der Zapfsäule. Und die Mieter werden es demnächst merken, wenn sie ihre nächste Nebenkostenabrechnung erhalten. Ende April 2022 lagen die Grosshandelspreise für Heizöl um 76%, für Erdgas um 354% und für Strom um 217% über dem Vorjahrespreis, so eine jüngst veröffentlichte Studie der Credit Suisse. Angesichts der festgefahrenen Situation in der Ukraine ist eine Besserung in diesem Winter wenig wahrscheinlich. Ganz im Gegenteil: In Westeuropa wird mit einer Gas- und Strommangellage gerechnet. Wie wird sich all dies auf die Immobilieneigentümer und die Mieter auswirken?

Expertenberechnungen

Im letzten «Immobilienmonitor Schweiz» halten die Ökonomen der Credit Suisse Folgendes fest: «Während steigende Heizölpreise direkt auf die Verbraucher durchschlagen, führen die Trägheit des Gaspreises und die Regulierung der Preise für Haushaltsstrom dazu, dass die Preisanstiege bisher nicht vollumfänglich in den Schweizer Haushalten angekommen sind.»

Die Experten der Credit Suisse haben ihre eigenen Berechnungen angestellt und dabei die drei gängigsten Heizsysteme berücksichtigt: Ölheizung, Gasheizung und elektrische Wärmepumpen (Luft-Wasser-Wärmepumpe). An dieser Stelle sei angemerkt, dass sich der Einsatz von elektrischen Wärmepumpen zwischen 2000 und 2020 zwar fast versiebenfacht hat, diese aber immer noch lediglich 20% der beheizten Flächen ausmachen. Rund 60% der Schweizer Wohnflächen werden weiterhin mit fossilen Brennstoffen beheizt, ungefähr zur Hälfte mit Heizöl und zur Hälfte mit Gas.

Deutlich höhere Preise für die Mieter

Obwohl der durchschnittliche jährliche Heizwärmebedarf pro m² zwischen 2000 und 2020 von rund 110 kWh/m² EBF auf 87 kWh/m² EBF gesunken ist, zeigen sich laut den Experten der Credit Suisse zwischen den verschiedenen Heizsystemen jedoch Unterschiede. «In den Jahren 2015 bis 2019 lag der durchschnittliche jährliche Endenergieverbrauch für Raumwärme in Gebäuden mit Ölheizanlagen bei rund 102 kWh/m², während Gasheizungen 90 kWh/m² benötigten und elektrische Wärmepumpen dank ihrer höheren Energieeffizienz mit einem Energiebedarf von sogar nur 19 kWh/m² aufwarteten.»

Gemäss den von der Credit Suisse berechneten Zahlen bedeutet dies, dass die durchschnittlichen Heizenergiekosten (Raumwärme und Warmwasser) einer 99 m² grossen Wohnung mit Wärmepumpe 2021 bei rund 718 Franken lagen und damit um rund 48% unter den Heizkosten einer gleich grossen, mit fossilen Energieträgern beheizten Wohnung (diese lagen für Öl und Gas bei rund 1400 Franken). Infolge der stark gestiegenen Energiepreise hat dieser Unterschied mittlerweile auf 61% zugenommen. «So zahlen Verbraucher in einer mit einer Ölheizung ausgestatteten Wohnung dieses Jahr rund 2000 Franken an Heizkosten, für Gas 1900 Franken und damit rund 40% mehr als 2021.» Die jährlichen Energiekosten der Wärmepumpe sind derweil – u. a. aufgrund der Regulierung der Verbraucherpreise für Strom – um lediglich 3% gestiegen. 

Amortisationszeit verkürzt sich deutlich

Das Problem ist natürlich, dass Wärmepumpen teuer sind. Abzüglich der mittleren Förderung (4325 Franken) belaufen sich die Investitionskosten einer Luft-Wasser-Wärmepumpe auf rund 30 000 Franken und liegen damit deutlich über den rund 20 000 Franken für eine neue Öl- oder Gasheizung. Zu diesem Ergebnis kommen die Ökonomen der Credit Suisse. «Mit den mittleren Energiepreisen der Jahre 2019 bis 2021 bedeutete dies, dass sich die Installation einer Luft-Wasser-Wärmepumpe im Vergleich zu einer Öl- oder Gasheizung nach 12 bis 14 Jahren finanziell auszahlte.» Angesichts der stark gestiegenen Preise fossiler Energieträger stellt sich die Frage der Amortisationsdauer erneuerbarer Energieträger im Vergleich zu fossilen Energieträgern jedoch neu.

Die Ökonomen der Credit Suisse haben diese Dauer neu berechnet. Für diese Analyse betrachten sie die Sanierung der Heizungsanlage in der 99 m²-Durchschnittswohnung und die Energie- und Betriebskosten über die mittlere Abschreibungsdauer von 20 Jahren. 

Sie kommen zum Schluss, dass «die Wärmepumpe [...] nun bereits nach rund acht bzw. neun Jahren günstiger als eine Öl- oder Gasheizung [ist]». Das wird allmählich interessant und dürfte die Eigentümer dazu bewegen, in nachhaltige Heizanlagen zu investieren.

Olivier Toublan, Immoday