Nettorendite der Mehrfamilienhäuser sinkt weiter – auf 1,71%!

Es ist zwar keine grosse Überraschung, doch gibt ein so niedriger Wert zu denken – zumal die wirtschaftlichen Voraussetzungen für einen weiteren Rückgang gegeben sind. Die Mieten bleiben unverändert, während die Immobilienpreise weiter steigen.

Vor einigen Wochen berichteten wir darüber, dass die Immobilienrenditen in den Stadtzentren von Genf und Zürich auf 2% gesunken waren. Eine Talsohle? Keineswegs! Mittlerweile sind die realen Nettorenditen weiter zurückgegangen, und zwar auf 1,71%, wenn man den jüngsten Umfragen der auf Immobilien spezialisierten Ökonomen Glauben schenken darf.  Und da sich einerseits die Mieten kaum bewegen und andererseits die Immobilienpreise – wenn auch langsamer – weiter steigen, spricht das wirtschaftliche Umfeld nicht gerade für eine Erholung der Renditen von Immobilieninvestitionen. Zu diesem Schluss gelangt zumindest die Immoperspektive von PwC, die eine Interpretation der neuesten FPRE-Metaanlyse Immobilien liefert.

Weiterer Rückgang der Renditen

Die Feststellung ist immer die gleiche, so PwC. Für viele Anleger ist die Investition in Mehrfamilienhäuser nach wie vor alternativlos. Durch die hohe Nachfrage steigen die Preise für Mehrfamilienhäuser weiter. Allein gegenüber dem ersten Quartal 2022 wurde eine Marktwertsteigerung von 1,7% ermittelt. Gegenüber dem Vorjahr sind die Werte gar um 8,2 % gestiegen. Die ganze Schweiz ist betroffen, selbst Randregionen, die im Allgemeinen von Grossinvestoren vernachlässigt werden, wie der Jura (+3,6%).
 

Die steigenden Preise erhöhen ganz klar den Druck auf die Renditeerwartungen für Mehrfamilienhäuser. Gemäss den Berechnungen von PwC ist die Rendite (netto, real) der besten Objekte mittlerweile auf 1,71% gesunken.
 

Die Gesamtrendite ist zwar gestiegen – sodass diese Immobilieninvestitionen weiterhin sinnvoll sind –, allerdings ist dieser Anstieg weitgehend auf die Wertsteigerung der Liegenschaften zurückzuführen.
 

Was könnte diesen Trend, d. h. diese ständig sinkenden Renditen, mittelfristig umkehren? Ein Anstieg der Mieten oder eine Stabilisierung der Immobilienpreise. Was sagen die Ökonomen zu diesen beiden Möglichkeiten?

Geringer Anstieg der Mieten

Beginnen wir mit den Mieten. Während im Vorquartal die Mietpreise noch weitgehend stabil waren oder gar gesunken sind, stellen die Experten von PwC überregional einen Anstieg der Mieten im ersten Quartal 2022 fest. Dieser fällt allerdings gering aus: Die Mieten sind gegenüber dem Vorquartal um 0,9% und gegenüber dem Vorjahr um 1,7 % gestiegen. Begründet wird der Preisanstieg durch den positiven Wanderungssaldo, die grössere Wohnungsnachfrage in den Ballungszentren nach der Covid-19-Krise sowie die niedrige Bewilligungsrate für den Wohnungsbau. In Expertenkreisen geht man für die restlichen Quartale im Jahr 2022 von stabilen bis abklingenden Mieten aus.

Bringen höhere Hypothekarzinsen die Erlösung?
 

Wenn sich die Mieten kaum bewegen, bringt dann eine Stabilisierung oder gar ein Rückgang der Immobilienpreise die Erlösung für die Immobilienanleger? Dies ist den Experten von PwC zufolge wenig wahrscheinlich, da Wohneigentum in der Schweiz nach wie vor im Trend ist. Nach der Pandemie habe sich die Nachfrage zwar stabilisiert, aber auf einem hohen Niveau. «Faktoren wie Negativzinsen, tiefe Hypothekarzinsen mit kurzen Laufzeiten sowie der Home-Office-Trend halten die Nachfrage konstant.» Der Nachfrageüberhang hat die Eigenheimpreise auch im ersten Quartal 2022 in die Höhe getrieben.
 

Eine Verlangsamung könnte jedoch durch die höheren Hypothekarzinsen bewirkt werden. PwC hält diesbezüglich fest, dass die Zinsen am Hypothekarmarkt in jüngster Zeit wesentlich gestiegen sind. «Insbesondere die Festhypotheken folgen einem Aufwärtstrend und liegen per März 2022 bei drei-, fünf- und zehnjährigen Abschlüssen mit 1,43%, 1,67% und 2,08% deutlich über den Vorquartalswerten (1,05%, 1,10% und 1,39%).»

Stetiger Nachfrageüberhang beim Eigenheim

Wie wir in einem früheren Artikel gesehen haben, verwandeln die neusten Zinsanstiege den Eigentumsrabatt von 15,5% (Wert anfangs 2021) in eine Eigentümerprämie von ca. 3,1%. Somit ist die Miete einer vergleichbaren Wohnung derzeit günstiger als der Erwerb von Eigentum.
 

Diese Dynamik steigere die Verwundbarkeit der Branche, so die Experten von PwC, weshalb der Bundesrat auf Antrag der SNB die Eigenmittelanforderungen per 30. September 2022 erhöht habe.
 

Dennoch geht PwC davon aus, dass diese Massnahme die Nachfrage nach Wohneigentum kaum drosseln kann. «Die geringe Bautätigkeit, der Wunsch nach den eigenen vier Wänden sowie das anhaltend tiefe Zinsniveau führen zu einer weiteren Ausdehnung des Hypothekarvolumens gegenüber dem Vorjahr.» Kurzum: Die Nachfrage verharrt auf hohem Niveau und da das Angebot nicht mithalten kann, werden die Immobilienpreise weiter steigen.
 

Olivier Toublan, Immoday