Roland Vögele - Monatlicher Kommentar - April 2022

Immobilien Marktkommentar

Im vergangenen Monat kamen zahlreiche Dividenden von Fonds und Aktiengesellschaften zur Auszahlung. Die Gelder wurden dabei grösstenteils reinvestiert, jedoch nicht mehr zwingend wie sonst üblich, in den gleichen Wert. Die Investoren stellen sich im aktuellen Umfeld neue Fragen. Wie weiter mit den Zinsen? Wie lange geniessen Immobilienanlagen noch den Status des «Sicheren Hafens»? Welche Immobilienstrategien werden vom Zinswandel gar profitieren und wo muss die Finanzierungstaktik allenfalls anpasst werden? Solange sich die kurzfristigen Zinsen nicht signifikant bewegen, können die aktuellen Marktpreise noch immer bezahlt werden – organisches Wachstum wird aber zunehmend schwieriger. Die Asset Manager sehen sich gezwungen aktiv zu werden.

So ist in den nächsten Monaten wohl vermehrt mit Depotüberprüfungen und folglich auch gezielten Verkäufen zu rechnen. Eine Grosszahl der Jahresergebnisse bei den Fonds sind nun bekannt und weisen weiter sinkende Diskontierungssätze aus. Die für den weiteren Ausbau benötigten Mittel werden weiterhin durch Kapitalerhöhungen beschafft. Es war jedoch bereits bei den ersten Kapitalmarkt-Transaktionen zu beobachten, dass die Investoren wählerischer werden. Sind die Zeiten der Selbstläufer vorbei? Dies könnte sich im weiteren Jahresverlauf und insbesondere ab dem letzten Quartal weiter akzentuieren, wenn die milliardenschweren Börsengänge und weitere Kapitalerhöhungen absorbiert werden müssen.

Der Renditevorteil von Immobilienanlagen gegenüber Anleihen reduziert sich weiter und obschon einige Analysten das Gröbste bereits eingepreist sehen, bleibt die Stimmung angespannt. Dies widerspiegelt sich mitunter in der anhaltend hohen Volatilität – Tagesschwankungen von über 1% bei kotierten Immobilienfonds waren in den vergangenen Wochen keine Seltenheit. Die Divergenz zwischen den Indices der Immobilienaktien und Immobilienfonds hält ebenfalls weiter an. Hier haben sich insbesondere Opportunitäten bei Gefässen eröffnet, welche in Geschäftsliegenschaften investieren. Während UBS Swissreal infolge der Kapitalerhöhung deutlich unter Druck steht und CS Interswiss bereits mit einem Disagio gehandelt wird, wird PSP weiter gekauft. Trotz unterschiedlicher Portfolioqualität und Strategie lohnt sich hier ein Vergleich.