Roland Vögele - Monatlicher Kommentar - Juli 2022

Die seit Anfang Jahr anhaltenden, negativen Kursentwicklungen bei kotierten Immobilienfonds führt vielerorts zu Gesprächsstoff. Beinahe täglich werden neue Überraschungen publik. So beispielsweise der Entscheid der Credit Suisse Fondsleitung, die angekündigte Kotierung des CS 1a Immo PK, aufgrund der aktuell höheren Volatilität, voraussichtlich auf Mitte 2023 zu verschieben. Damit entschärft sich die angespannte Lage – vorerst (wir haben schon mehrfach dazu berichtet). Für Wellengang sorgt neben den Kursen und Beschlüssen bei Corporate Actions auch die Zinsentwicklung. Die Rendite der 10-jährigen Bundesobligation hat sich im Juli mehr als halbiert.

Gemäss dem durch die Finma beaufsichtigten Reglement für kotierte Immobilienfonds liegt die maximal zulässige Hypothekarbelastung noch immer bei 30% – kommt nun auch bei uns eine Anpassung auf bis zu 50%? Mit zwischenzeitlichen Verlusten von rund 20% beim SREAL, kann indes von einem ausgeprägten Sommerausverkauf gesprochen werden. Allmählich erlangen die Fonds in den Medien jedoch wieder vermehrt positive Aufmerksamkeit, was in den letzten Tagen zu leichten Erholungstendenzen an den Märkten führte. Mit welcher zukünftigen Gesamtperformance kann ein Investor nun bei Immobilienprodukten rechnen? Die Frage aller Fragen.

In den vergangenen 3 Jahren bot der Markt eine annualisierte Rendite von gut 3%. Dieser
Wert kann als plausibel interpretiert werden. Solange sich am Obligationenmarkt keine neuen Alternativen ergeben bleiben Immobilienanlagen weiter interessant. Viele Investoren fürchten nun, dass die Diskontierungssätze wieder ansteigen und damit auf die Bewertungen drücken. Das könnte durchaus geschehen, jedoch steigen auch die erwarteten Mieteinnahmen, was die Bewertung schlussendlich sogar noch erhöhen könnte. Bis diese Mietpreissteigerung mittelfristig realisiert werden können, wird man sich aber noch eine Weile gedulden müssen. Kurzfristig sind nun zuerst die Energiekosten in den Griff zu bekommen. Diese Lasten werden grösstenteils von den Mietern getragen, was wiederum zu erhöhtem Mieterwechsel führen kann.