Roland Vögele - Monatlicher Kommentar - September 2022

Das herausfordernde Marktumfeld sorgt für einen zunehmenden Gedankenaustausch zwischen Asset Managern und Investoren. Bis anhin geltende Prinzipien werden, teils zurecht, in Frage gestellt. Ob fundamental oder allokationsbedingt – überhasteten Entscheidungen sollte man sich dennoch nicht hingeben, vielmehr ist der langfristige Horizont stets vor Augen zu halten. Im historischen Vergleich konnte bei kotierten Immobilienanlagen seit 1969, mit einer Haltedauer von 5 bis 7 Jahren, noch immer eine positive annualisierte Performance erzielt werden. Die publizierten Jahresergebnisse zeigen bisweilen auch keine nennenswerte Verschlechterung. Schweizer Immobilienportfolios sind weiterhin solide positioniert, gut diversifiziert und mit geringen Fremdmitteln finanziert.

Gestiegene Finanzierungskosten werden dabei durch höhere Mieteinnahmen sowie sinkende Leerstände kompensiert. So bieten Immobilien, aufgrund vermehrt indexierter Mietzinsen und anhaltender Zuwanderung, mittelfristig einen gewissen Inflationsschutz gegenüber anderen Assetklassen. Obschon die anhaltend hohen Immobilienpreise durchaus etwas zurückkommen könnten – für den langfristigen Erfolg ausschlaggebend sind und bleiben stabile operative Ergebnisse. Gerade im derzeitigen Umfeld sind eine klare Kommunikation und erkennbare Strategie essenziell. Ein gutes Management zeichnet sich nicht nur durch clevere Zukäufe, sondern eben auch durch gezielte Verkäufe aus. Ein Beispiel hierfür ist die Immobilienaktiengesellschaft Investis, welche durch die Veräusserung von Liegenschaften, flüssige Mittel im Umfang von 319 Millionen geschaffen hat.

Sollten direkte Immobilien zwischenzeitlich durch indirekte, kotierte Anlagen substituiert werden? Warum auch nicht? Mit dem kürzlichen Abverkauf an der Börse, sind einige Portfolios so günstig wie lange nicht mehr. Bei diversen Produkten unterschreitet der Börsen- gar den Rücknahmepreis (Disagio)! So finden sich nun gut diversifizierte Immobilienfonds mit 18% Hypothekarbelastung, sinkendem Leerstand, indexierten Mietverträgen, Reserven für zukünftige Renovationen und Ausschüttungsrenditen von über 4.5%. Im Weiteren wurden sämtliche, für das laufende Jahr angekündigte Kapitalerhöhungen verschoben – was will man denn noch mehr?!