Roland Vögele - Immobilien Marktkommentar - März 2023

Das erste Quartal war ernüchternd. Die Nervosität aus dem europäischen Raum schwappt auch auf die Schweiz über. Dennoch steht die Negativ-Performance der vergangenen Wochen in keinem Verhältnis zur fundamentalen Verfassung und entgegen unseren Erwartungen. Kurzfristiges Denken und Handeln sind daher schlechte Ratgeber – selbst bei anziehenden Zinskurven bleiben Immobilien verlässliche Realwerte, die mittelfristig gar von inflationären Tendenzen profitieren können. Die Asset Manager investieren zudem laufend in ihren Bestand, was die Bewertungen stützt.

Die Übernahme der Credit Suisse durch die UBS sorgte für Verunsicherung bei den Investoren. Fragen zu den Mieterverhältnissen beschäftigen die Anleger. Fest steht, weder die CS-Fonds noch ein Fonds der UBS zählt eine der beiden Banken zu den grössten Mieter im Portfolio. Entsprechende Klumpenrisiken wurden von beiden Instituten bereits seit Anfang der 2000er Jahre abgebaut – Stichwort Lancierung Swiss Prime Site und spätere Maag-Übernahme. Die Berichtsaison geht weiter und schafft positive Impulse. Während Warteck die Hypothekarbelastungen mit einer Restlaufzeit von 8.2 Jahren und Kosten von 1.5% mittels Zinsswaps absichert, konnte Investis einige Liegenschaften durchaus vorteilhaft veräussern und den dadurch verzeichneten Rückgang bei den Mieteinnahmen, sogleich durch den erfolgreichen Dienstleistungsbereich kompensieren.

Dabei erlaubt der kürzlich erfolgte Verkauf von Wincasa an Implenia, auch das Potential des Servicegeschäfts von Investis besser abzuschätzen. Die Entwicklung bei den Vermietungsbemühungen ist im Allgemeinen erfreulich und der Referenzzinssatz kann angepasst werden. Trotz des Abverkaufs der Immobilientitel zeigt sich, dass die kotierten Fonds, mit einer durchschnittlichen Cash-Flow-Rendite von 3.5% und überaus soliden Fundamentaldaten, weiterhin eine positive Marge von 2% zu den 10-jährigen Bundesobligationen aufweisen.
 

Roland Vögele, MV Invest AG