Steigende Immobilienpreise in Skigebieten

Immobilienmonitoring 5, März 2022
 

Mit einem Anstieg von fast 14 % in den letzten drei Jahren hat sich der Immobilienmarkt in den Skigebieten wieder erholt. Da auch die Mieten steigen, bleiben die Renditen hoch. Allerdings gibt es grosse Unterschiede zwischen den Regionen. 

Skigebiete stossen weder bei institutionellen Anlegern noch bei Immobilienfonds auf grosses Interesse. Sie sind zu kompliziert, zu teuer, zu unberechenbar, die Gebäude nicht gross genug, und es gibt zu viele Miteigentümer. Dennoch ist es ein Immobilienmarkt, der dank konstant steigender Mieten und eines Sektors, der seit 2019 einen starken Preisanstieg von fast 14 % verzeichnet, immer noch attraktive Renditen bietet, so das Ergebnis einer Studie von RealAdvisor. Und zwar in den exklusiven wie auch in den günstigeren Orten. 

Und das nach einigen eher schwachen Jahren: kaum 1 % durchschnittlicher jährlicher Anstieg zwischen 2011 und 2018, sogar Rückgänge in einigen Gebieten, obwohl sie berühmt sind, wie z. B. Gstaad, Villars oder St. Moritz. Wohingegen der durchschnittliche Anstieg in der Schweiz in den letzten zehn Jahren bei 23 % lag.
 

Unterschiedliche Preissteigerungen zwischen den Regionen

Wie lässt sich der starke Anstieg seit 2019 erklären? RealAdvisor zufolge haben die starke Nachfrage, die durch die Pandemie und die Stadtflucht noch verstärkt wurde, und das begrenzte Angebot «die verfügbaren Angebote schnell gesättigt», was die Preise mechanisch in die Höhe getrieben hat. 

Mit erheblichen Unterschieden zwischen den Regionen. In den Kantonen Uri, Luzern, Obwalden und St. Gallen stiegen zwischen 2011 und 2021 die Durchschnittspreise in einigen Skigebieten um 40 %, was fast doppelt so hoch war wie der Durchschnitt der Schweizer Skigebiete (23 %). Die Gebiete in der Westschweiz hingegen verzeichneten ein unterdurchschnittliches Wachstum von 21 % im Wallis und 19 % in Bern. Die Gebiete im Kanton Waadt verbuchten mit 7,5 % den geringsten Anstieg in den letzten zehn Jahren.
 

Kriterien, die für hohe Preise sorgen

Den Experten von RealAdvisor zufolge gibt es mehrere Kriterien, die die Preise beeinflussen. Sie sehen einen Zusammenhang zu der Höhe der Pisten, der Anzahl der Skilifte, der Anzahl der Pistenkilometer, den jährlichen Öffnungszeiten des Skigebiets und der Erreichbarkeit von den Flughäfen Zürich oder Genf. Nicht zu vergessen die Après-Ski-Partys! «Je mehr Aktivitäten neben dem Skisport angeboten werden, desto beliebter sind die Orte.» 

Steigt der Quadratmeterpreis, steigen dank der anhaltenden Nachfrage in den begehrtesten Gebieten auch die Mieten. Zum Beispiel in Zermatt, wo laut RealAdvisor die durchschnittlichen Monatseinnahmen im September 2020 bei 4155 Franken lagen, während sie im September 2021 auf 5391 Franken anstiegen. Daher bleiben die Renditen hoch, und das «bei einem Mietwert, der in den meisten wichtigen Skigebieten zwischen 2,5 % und 3,5 % der Bruttorendite ausmacht.»

Allerdings sind die Immobilienpreise nicht in allen grossen Gebieten gleich stark angestiegen. «Während die Bündner Skiorte wie Parsenn-Davos, Scuol-Motta Naluns, Falera, Arosa, Laax und Obwalden einschliesslich Engelberg in diesem Zeitraum um 21 % zulegten, fiel das Wachstum in Gstaad, Schönried und St. Moritz mit 0 bis 6 % deutlich niedriger aus.» Nach Meinung der Experten von RealAdvisor ziehen Letztere mehr Menschen an, die sich dort eher niederlassen wollen, als eine Zweitwohnung zu kaufen. «Deshalb fällt die Nachfrage weniger stark aus, was den geringeren Anstieg der Quadratmeterpreise erklärt.»
 

Die Paradoxie weniger gehobener Skigebiete 

Es mag auf den ersten Blick überraschen, aber auch die erschwinglichsten Skigebiete mit niedrigeren Höhenlagen oder kleineren Gebieten haben einen starken Anstieg der Immobilienpreise erlebt, der «mit dem Anstieg der gehobenen Skigebiete seit 2019 (+13,8 % gegenüber 14,1 %) vergleichbar ist». Zwar ist auch hier die Nachfrage gross, allerdings nach anderen Immobilien und aus anderen Gründen. «Einige Käufer nehmen aus finanziellen Gründen mit günstigeren Orten vorlieb, aber auch wegen der mangelnden Verfügbarkeit von erwerbbaren Immobilien in den gehobeneren Gebieten. Darüber hinaus scheinen diese Käufer nicht nur Skifahren zu wollen, sondern zunehmend auch einen möglichen Zweitwohnsitz (oder sogar einen ständigen oder halb-ständigen) zu suchen, der naturnah und für die Familie schnell erreichbar ist.» In diesem Fall zählt die Qualität des Skigebiets nicht so sehr wie die Fahrzeit. «Immer mehr Menschen wollen eine Immobilie in einem Skigebiet kaufen, die sie das ganze Jahr über nutzen können, weshalb eine schnelle Erreichbarkeit von den grossen städtischen Zentren in der Schweiz aus immer wichtiger wird.»
 

Olivier Toublan für Immoday