Swiss Finance & Property Group AG - Starke Nachfrage, Agios auf Höchststand

Das erste Halbjahr 2021 war für indirekte Immobilienanlagen äussert positiv. Die Nachfrage ist weiterhin sehr stark und die Emissionen in der ersten Jahreshälfte wurden vom Markt sehr gut aufgenommen. Damit überstieg die Marktkapitalisierung des SWIIT-Index der Immobilienfonds erstmals in seiner Geschichte die Marke von CHF 60 Milliarden.

Markt

Der Fonds-Index schloss auf einem neuen Allzeithoch, während er Ende Mai noch leicht im Minus lag. Mit einer Performance von +6.73% übertrifft der Index die Prognosen vom Jahresanfang. Mit einem Anstieg des Agios auf 45.6% entfernten sich die Fonds per Ende Juni 2021 weiter von der Immobilienperformance.
 

In der ersten Jahreshälfte wurde der Procimmo Swiss Commercial Fund (Procimmo 2) erfolgreich an die Börse gebracht, die Fonds Realstone Development und Realstone Swiss Property fusionierten und mehrere Fonds mit Schwerpunkt Wohnen emittierten neue Anteile, wie zum Beispiel der UBS Property Fund – Léman Residential «Foncipars», der SF Sustainable Property Funds, Immo Helvetic, Solvalor 61 und Good Buildings Swiss Real Estate Fund.
 

Mit einer Performance von +4.21% entwickelten sich die Immobiliengesellschaften im Halbjahresverlauf stabiler. Obwohl der REAL-Index der Immobiliengesellschaften das erste Halbjahr leicht hinter dem Immobilienfonds-Index beendete, scheint der Anstieg nachhaltiger zu sein als jener der Immobilienfonds oder der Aktienmärkte und wiederspiegelt die zugrunde liegende Immobilienperformance besser.
 

Zu Beginn des Jahres war die Risikobereitschaft der Anleger deutlich zu spüren. Dies zeigte sich am Anstieg des Schweizer Aktienindex SPI um mehr als 15%, des US-Aktienindex SPX um mehr als 20% oder des FTSE EPRA Nareit Developed Index der globalen Immobiliengesellschaften in CHF und an weiteren sinkenden Risikoprämien für Anleihen im Laufe der Zeit. Andererseits waren die wenigen Konsolidierungsphasen für Schweizer Immobiliengesellschaften eher positiv, was darauf hindeutet, dass sie sich in einem volatileren Umfeld wieder gut entwickeln können.
 

Sowohl bei Investmentfonds als auch bei Immobiliengesellschaften gab es eine breite Streuung der Performance, die je nach Titel über 20% lag. Diese Volatilität erklärt sich mit den verschiedenen Sektoren und individuellen Ergebnissen, aber auch aus der Kapitalmarkt- und Indexumstellung, bei der die Fonds Swiss Life Swiss Property und Rothschild Real Estate SICAV in die Top 10 aufstiegen und Immofonds und Swisscanto IFCA aus dem RE Selected NAV Index verdrängten.
 

Auf der nicht börsenkotierten Seite ist die Performance seit Jahresbeginn solide. Ende Mai lagen die Fonds deutlich vor ihren börsenkotierten Pendants und verloren Ende Juni nach dem starken Anstieg der kotierten Anlagen ein wenig von ihrem Vorsprung.
 

Ausblick

Ende Juni erreichte der SWIIT-Index der Immobilienfonds ein neues Allzeithoch. Die direkte Rendite sinkt daher logischerweise auf 2.26% bei einer operativen Ausschüttung von 97.9% und basierend auf einem durchschnittlichen Prämienniveau von 45.6%.
 

Auf dem direkten Immobilienmarkt ist es nicht mehr selten, Transaktionen, in Top-Lage, mit Nettorenditen nahe oder unter 2% zu sehen. Dies bietet immer noch eine Prämie im Vergleich mit den Bundesanleihen, die über dem Durchschnitt der letzten 30 Jahre liegt. Der indirekte Immobilienmarkt wird daher im Jahr 2021 voraussichtlich wieder einen Anstieg der NAVs erleben, was zu einer zusätzlichen Rendite für den Investoren führen wird.

In den kommenden Monaten und Quartalen werden die Kapitalmarktaktivitäten weiterhin sehr dynamisch sein. CS REF Interswiss, Rothschild Real Estate SICAV Swiss und Baloise Swiss Property haben sich bereits für eine Neuemission im dritten Quartal positioniert.
 

Für das Jahr 2022 wird allein ein weiteres Ereignis einen Rekord für den Immobilienfondsmarkt bedeuten. Die Credit Suisse hat angekündigt, den bisher für Pensionskassen reservierten Fonds CS 1a Immo PK zu kotieren. Wenn man nur das Nettovermögen berücksichtigt, hätte es jetzt eine Gewichtung von mehr als 5% im Referenzindex. Der CS 1a Immo PK sollte auch mit einer geringen Agio-Niveau kein Problem haben, den zweiten Platz im Index mit einer Marktkapitalisierung von über CHF 4 Mrd. zu erreichen.
 

Heute geht es darum, die Risiken abzuwägen zwischen einem Wohnsektor, der alle Rekorde schlägt und dessen Dividendenrendite nahe bei 2% liegt, gemischten Fonds, die eine bessere Liquidität bieten, aber auch zum Preis eines hohen Agios und Fonds auf kommerziellen Sektor sich fokussieren, die sich in den letzten drei Jahren deutlich unterdurchschnittlich entwickelt haben.
 

Die beste Performance in den ersten sechs Monaten des Jahres erzielte der CS REF Hospitality-Fonds, für den wir uns entschieden haben, eine neutrale Stock-Picking-Position beizubehalten. Dies zeigt, dass in der heutigen Situation kein Sektor in der Immobilienbranche ignoriert werden kann.
 

Andere Marktsegmente haben weniger zugelegt und bieten eine vergleichsweise attraktive Bewertung. Dabei handelt es sich zum einen um Immobiliengesellschaften mit einer direkten Rendite von 3.3% und ein durchschnittliches Agio von 21.7% und zum anderen um nicht-kotierte Fonds mit einer direkten Rendite von 2.8% und einem Agio-Niveau von nur 12%.

Swiss Finance & Property Group SA

Seefeldstrasse 275

8008 Zurich

+ 41 43 344 61 31

info@sfp.ch

https://www.sfp.ch