5 minutes avec Cyril Peyrot, responsable investissement de « Naef Investissement & Commercial »

Pour l’entretien '5 minutes avec' d’aujourd’hui, nous accueillons Cyril Peyrot, responsable investissement de « Naef Investissement & Commercial »

'5 minutes avec' est une série d’interviews destinées à faire connaitre les acteurs de la titrisation immobilière en Suisse.

Cyril Peyrot, parlez-nous un peu de vous. Quel est votre parcours professionnel ?
 

Cela fait maintenant 13 ans que je suis actif dans l’immobilier. J’ai entamé mes études à l’Ecole hôtelière de Genève avant de suivre le cursus d’économiste, en emploi, à la HEG Genève. Ma carrière professionnelle a vraiment débuté auprès de la « Big Four » Deloitte, en 2007. Une première expérience qui m’a permis de faire mes armes. C’est d’ailleurs là que j’ai traité mes premiers dossiers touchant l’immobilier d’investissement.

Une formation à l’école hôtelière, est-ce que ça aide pour l’immobilier ?
 

Ça nous forme aux métiers de services. Et dans l’immobilier, on doit aller au contact des gens, que ce soient les clients privés ou les investisseurs institutionnels. Je dirais même que l’entregent, dans mon secteur, est tout aussi important que les compétences métiers.

Et donc, vous arrivez dans l’immobilier ?
 

Il faut dire que le domaine m’intéressait depuis un certain temps, une bonne partie de ma famille travaillant dans ce secteur depuis plusieurs générations. J’ai commencé en 2009 chez Wüest & Partner, qui fait de l’analyse et du développement de projets immobiliers. C’était très intéressant pour une première expérience dans ce secteur, très formateur. Ça m’a permis de travailler sur de dossiers complexes, pour lesquels il fallait présenter des rapports d’aide à la décision pour des projets de développement immobilier ou encore des études d’analyse de site et de marché, pour des plans localisés de quartier par exemple. Mais c’est un métier d’analyste, où l’on passe beaucoup de temps derrière son ordinateur, et j’ai vite ressenti le besoin d’être sur le terrain. Je voulais du concret, je voulais rencontrer les acteurs du milieu de l’immobilier. Ce qui, après quelques détours, m’a finalement amené chez Naef Immobilier, en 2017, au sein de Naef Investissement & Commercial.

À quel poste ?
 

J’ai commencé par faire 3 ans de courtage dans l’immobilier commercial, et plus spécifiquement la relocation et la mise en valeur de bureaux. Ce travail consiste à trouver, pour le compte d’un propriétaire, des locataires pour ses surfaces vacantes ou à aider des locataires tenus par un bail à s’en défaire. C’est un métier très intéressant, complet et exigeant. Il demande de connaître les besoins des entreprises, les prix du marché par zone, et surtout de convaincre et rassurer nos mandants et nos clients. Puis, en 2020, je suis devenu le responsable de l’investissement pour Genève, en d’autres mots, le responsable des ventes de biens de rendement.

Tout le monde connaît Naef Immobilier mais un peu moins Naef Investissement & Commercial.  Pouvez-vous nous en dire un peu plus ?
 

Naef Investissement & Commercial est une équipe de 12 spécialistes de l’immobilier d’investissement et de l’immobilier commercial, répartis sur trois centres de compétences entre Genève, Lausanne et Neuchâtel. Nous sommes spécialisés dans l’estimation de biens immobiliers en vue d’une vente ou d’une location, la mise en valeur et la location de surfaces commerciales, ainsi que la vente d’immeubles.

Est-ce compliqué de vendre des immeubles dans le contexte actuel, avec une demande aussi soutenue ?
 

Si la demande est soutenue, l’offre, quant à elle, est limitée. Le groupe Naef gère un vaste parc immobilier qui nous offre un nombre important d’informations sur le marché de l’immobilier d’investissement, que nous compilons et traitons pour servir au plus près les intérêts de nos mandants. Nous disposons donc d’une réelle valeur ajoutée en comparaison des marchands de biens sans régie immobilière. Et cela tombe bien car l’essentiel est de trouver des mandats, sur ce marché de petite taille et très concurrentiel. Donner la juste valeur d’un bien peut s’avérer ardu dans ce marché actuel en déséquilibre.

Comment se passent ces ventes ?
 

Elles se font en deux temps. D’abord nous envoyons un document succinct à tous les acheteurs potentiels que nous connaissons. Ceux qui sont intéressés reçoivent le dossier complet ainsi qu’un accès privé aux données d’analyse pour une première étude du dossier. A la suite de quoi, certains nous font une offre d’intention sans engagement. Au second tour, les acheteurs qui ont vu leur offre d’intention retenue étudient le dossier en profondeur, y compris avec une visite des locaux. Ils font ensuite une offre ferme qu’ils envoient sous pli à un notaire désigné qui a le devoir de nous communiquer toutes les offres reçues, parmi lesquelles la meilleure sera retenue.

Qui sont ces acheteurs ?
 

Sans surprise, si la plupart des vendeurs sont des privés, l’énorme majorité des acheteurs – plus de 90% - sont des institutionnels : caisses de pension, assurances, fondations ou fonds immobiliers.

Naef Investissement & Commercial, c’est une entité importante ?
 

Naef Investissement & Commercial, en place depuis 10 ans, représente aujourd’hui une douzaine de personnes. Indépendamment de la taille, notre entité est importante et représente une part significative du chiffre d’affaires du groupe Naef, qui fête quant à lui ses 140 ans cette année et emploie 385 collaborateurs répartis sur 8 agences en Suisse romande.

En chiffres, ça donne quoi ?
 

Il faut savoir que le nombre des transactions immobilières est assez constant à Genève. On en compte environ 130 en moyenne par année ces 5 dernières années. Sans donner de chiffres précis, je dirais que Naef Investissement & Commercial en réalise une dizaine par année, pour un montant total d’une centaine de millions de francs.
 

Vous êtes actif uniquement sur Genève ? 
 

Pas seulement. Nous avons aussi ouvert des bureaux à Lausanne et à Neuchâtel, avec des spécialistes locaux, qui connaissent très bien leur marché. Ce qui nous a permis d’étendre nos activités sur toute la Suisse romande, avec des ventes en Valais également, et même jusqu’au Tessin.

Et en Suisse allemande ? 
 

Actuellement, nous sommes assez peu présents de l’autre côté de la Sarine. En revanche, si nous n’avons pas d’immeubles à la vente de ce côté-là, nous connaissons parfaitement les institutionnels qui se présentent comme acquéreurs et leur proposons régulièrement des immeubles en Suisse romande.

Quelle est la valeur ajoutée de Naef Investissement & Commercial pour le secteur de l’immobilier d’investissement ? 
 

Pour tous les institutionnels, y compris les fonds immobiliers, qui sont nos principaux clients du côté des acheteurs, nous sommes un intermédiaire qui leur permet de trouver des nouveaux biens à acquérir. Connaissant déjà leurs critères d’investissement, nous leur faisons parvenir uniquement des dossiers qui correspondent à leurs attentes. De plus, dans le processus de vente, nous nous efforçons systématiquement d’organiser de la même manière les informations utiles à l’étude d’un dossier, et ce afin de leur faire gagner du temps en accédant directement et facilement aux informations principales. Nous restons leur correspondant privilégié tout au long de la procédure transactionnelle. Il faut savoir que pour ces institutionnels, analyser un dossier coûte plusieurs milliers de francs, ce qui, à priori, n’est pas un montant énorme, sauf si, comme eux, on en reçoit plusieurs centaines par année.  Nous nous efforçons par conséquent de leur faire gagner du temps, et de l’argent, en analysant que des dossiers qui correspondent à leur stratégie d’investissement.

Comment analysez-vous l’avenir du marché de l’immobilier d’investissement ? 
 

Le marché est et va rester déséquilibré, avec une demande importante et une offre beaucoup plus réduite. Les institutionnels sont dans l’obligation d’investir dans l’immobilier, qui, vous le savez mieux que moi, est la dernière classe d’actifs qui propose un rendement sur le long terme, dans cet environnement de taux d’intérêt négatifs. La demande est donc très forte, et elle ne va probablement pas s’atténuer avant un moment. Par contre, du côté de l’offre, les vendeurs privés bénéficient de cette situation conjoncturelle avantageuse et obtiennent ainsi des montants de transactions records. Ce qui impacte significativement les rendements de ces immeubles.

Cyril Peyrot, d’un point de vue plus personnel, qui êtes-vous ? 
 

J’ai 42 ans, j’habite à Genève, je suis marié et père de 2 filles de 3 et 5 ans.

Et vos hobbys ? 
 

Plus qu’un hobby, je suis passionné de voile. J’ai fait de la compétition quand j’étais jeune, en dériveur, avec une préparation pour les Jeux olympiques d’Athènes en 2004. Par la suite, avant d’entrer chez Naef, j’ai réalisé un vieux rêve : je suis devenu marin. Avec un ami, nous nous sommes associés et avons acheté un bateau historique, « Oiseau de feu », armé en 1937. Je suis parti vivre pendant 3 ans la vie du large. C’était en 2014. On emmenait des gens participer aux grandes régates classiques de Méditerranée, ce qui nous a permis d’assumer la restauration du bateau. Ce fut une très belle parenthèse. Mais comme toutes les belles choses, elle a eu une fin.

Vous êtes toujours propriétaire du bateau ? 
 

Je viens de m’en séparer. Mon associé, qui est resté à bord et qui continue sa carrière de marin, a racheté mes parts, car je ne voulais plus garder un bateau sur lequel je ne pouvais plus naviguer. Par contre, j’ai toujours un petit esquif, et je m’engage chaque année avec mon frère sur les grands rassemblements nautiques, à l’instar du bol d’Or. Mais plus pour m’amuser.

Quel est votre principal trait de caractère professionnel ? 

C’est peut-être un peu présomptueux, mais je m’applique à être droit au quotidien ce qui, dans ce métier est, à mon avis, très important.

Et personnellement, quel est votre principal trait de caractère ? 
 

Je suis un compétiteur dans l’âme, ce qui n’est pas une surprise au vu de mon bagage sportif.

Finalement, si vous regardez derrière vous, qu’aimeriez-vous changer ? 
 

Je n’ai pas beaucoup de regrets. Mais quand même, si je pouvais changer quelque chose, ce serait d’avoir été un peu plus rapide avec mon dériveur pour réussir à me qualifier aux Jeux de 2004, et vivre cette extraordinaire aventure olympique.

Olivier Toublan, Immoday