Interview '5 minutes avec' Claudio Müller
23/07/2021
3 min
Pour l'interview '5 minutes avec' nous recevons aujourd'hui Claudio Müller, responsable de la société PMCH.
'5 minutes avec' est une série d’interviews destinées à faire connaitre les acteurs de la titrisation immobilière en Suisse.
Claudio Müller, professionnellement, qui êtes-vous ?
Je suis actif depuis des années dans le monde de la finance et des produits financiers. Dans les années 1990, j'ai créé une société de courtage, qui donnait accès aux titres et produits dérivés européens.
Ensuite, à partir du milieu des années 2000, je suis rentré dans le monde de la direction de fonds, actif dans la création de fonds de placement immobiliers en particulier. Une activité que je poursuis depuis 2018 chez Cronos Finance. En parallèle je suis responsable de la société PMCH, qui a développé en collaboration avec la BCV, la plateforme PropertyMatch pour la Suisse.
C'est quoi, PropertyMatch?
C'est une plateforme électronique qui met en relation les différents acteurs du monde des fonds immobiliers non cotés. Elle permet de faire connaître ces fonds et les intentions des investisseurs qui veulent vendre ou acheter des parts, à quel prix et pour quel volume. Un service qui n'existe pas encore en Suisse et qui devrait permettre aux fonds immobiliers non cotés d'acquérir une transparence et une liquidité supplémentaire. Ce qui est une demande de tous les acteurs du secteur.
Votre carrière a connu beaucoup de changements. Qu'est-ce qui la caractérise ?
Mon esprit d'entreprise. J'ai créé trois sociétés, la première quand j'avais 26 ans. Et j'ai toujours été intéressé par la nouveauté, pour preuve avec ce nouveau projet, cette plateforme PropertyMatch, qui est active depuis le 15 juin 2021.
Quelle est votre formation ?
Rien de bien prestigieux. Je suis un simple apprenti BCV, et j'ai ensuite poursuivi ma formation continue, avec le CFPI et un certificat d’entrepreneurship & intrapreneurship à l’université de Genève.
Et personnellement, qui êtes-vous ?
Je suis le papa de deux grands enfants de plus de 20 ans, une fille et un garçon.
Vos hobbys ?
Pendant longtemps ce fut le foot. J'ai été plusieurs années président d'un joli club amateur, le FC Genolier Begnins. Je suis aussi un passionné de VTT, de ski et de voyages. À 20 ans, je suis parti vadrouiller une année en Afrique, et j'ai plus tard passé un an avec mes enfants en camping-car à travers l'Europe. De très belles expériences, qui restent profondément gravées.
Quels sont vos principaux traits de caractère ?
J'aime les gens et rendre à César ce qui est à César mais j'ai mes idées et je m’y tiens. Je sais où je vais et il ne faut pas me « chatouiller ». Je pense que je suis parfois un peu trop carré.
Comment définiriez-vous le marché de l'immobilier indirect en Suisse ?
C'est un marché important, nécessaire, qui pourrait être plus liquide, en particulier pour les fonds non cotés. Pour les fonds cotés aussi d'ailleurs. Quand les transactions portent sur des montants importants, on voit souvent que c’est difficile de trouver une contrepartie.
Comment faire, alors?
Pour les fonds non cotés, notre solution c'est la plateforme PropertyMatch. Le projet, comme je l'ai dit, a démarré le 15 juin 2021. Nous sommes convaincus de l’utilité de la plateforme pour les différents acteurs du secteur afin de pérenniser une place de marché efficiente à long terme en Suisse.
Ce qui résoudrait une partie des problèmes du secteur de l'immobilier indirect. Y en a-t-il d’autres à résoudre ?
Hormis les avantages de la régulation en termes de surveillance qui protège les investisseurs par rapport à l’investissement immobilier direct, certaines restrictions pourraient être adaptée. Prenez simplement le niveau autorisé de l'endettement. Il est au maximum de 33.33 % sur les fonds cotés, alors qu'il peut atteindre sans problème 70 à 80 % pour les particuliers. Et pourtant, pour ces derniers, les risques sont plus importants lorsqu’il s’agit de faire face aux charges de la dette alors que les fonds immobiliers sont diversifiés sur un grand nombre de locataires.
Je comprends que ces règlements soient nécessaires, pour rassurer protéger les investisseurs mais, au final, il y a beaucoup de couches différentes de contrôle et de surveillance, ce qui entraîne des coûts et donc impacte négativement les rendements. Il y aurait peut-être un meilleur équilibre à trouver entre sécurité et flexibilité.
Finalement, comment voyez-vous l'avenir de ce marché ? Certains disent qu'il y a trop de fonds.
Ce n'est pas mon avis, je pense que le marché de la titrisation va continuer à croître. C'est de plus en plus compliqué de gérer des immeubles en propre, surtout si on est un petit propriétaire. Les réglementations sont de plus en plus nombreuses, les contraintes légales aussi et la gestion d'un immeuble est vraiment devenue un métier en soi, où il faut s'occuper des baux, des travaux, des appels d’offres, de la comptabilité, ou encore trouver des financements, sans parler de la possible règlementation à venir sur le CO2, etc. On va donc voir, à mon avis, de plus en plus de petits propriétaires vendre leurs immeubles ou faire un swap avec un fonds immobilier.
La période faste du secteur n'est donc pas terminée ?
Je ne pense pas. Les fonds actuels vont continuer de grandir, et on devrait voir l'apparition de nouveaux fonds, même si le volume minimum requis reste une barrière à l’entrée. L'argent est là, la demande des investisseurs aussi, mais le problème est bien entendu de trouver des objets de qualité qui offrent un rendement acceptable. Et ça, pour tout le monde, c'est de plus en plus difficile.