Analyse du marché
28/09/2021
4 min
Qu’est-ce qui caractérise le marché suisse des placements immobiliers actuellement ?
J’aurais bien aimé vous annoncer des nouveautés, mais la situation n’a pas changé : l’attrait relatif des placements immobiliers reste élevé et il y a toujours autant d’investisseurs en quête de placements rentables. Cela pousse toujours les prix à la hausse, et cela pèse aussi sur les rendements.
Mais il ne faut pas oublier la chose suivante : malgré la compression des rendements dans le segment core, l’attrait relatif des placements immobiliers a encore augmenté en raison des taux d’intérêt historiquement faibles.
Pour Swiss Life qui investit et propose des produits immobiliers, une chose est sûre : dans le contexte actuel, la qualité des biens en portefeuille compte plus que jamais.
Les investisseurs privés et institutionnels recherchent des alternatives de placement, d’où la forte demande en biens immobiliers. Existe-t-il d’ailleurs encore suffisamment d’actifs immobiliers adaptés ?
En fait, la demande en produits de placement de ce type est forte. Ces dix-huit derniers mois, elle s’est concentrée sur les produits résidentiels, mais avec la reprise conjoncturelle, les produits de placement à orientation commerciale connaissent aussi un regain d’intérêt.
Les petits investisseurs, en particulier, font bien de diversifier ainsi leurs placements dans l’immobilier. La dynamique du marché est donc forte. De nouveaux produits de placement sont émis ou des augmentations de capital ont lieu dans des instruments existants.
Je pense que l’offre est intéressante pour les investisseurs, y compris la nôtre : au 1er septembre, nous avons annoncé une augmentation de capital pour notre fonds immobilier coté en Bourse «Swiss Properties».
L’année dernière, l’activité Placements pour compte de tiers a augmenté de 10%, surtout grâce aux produits immobiliers. Cette progression s’est-elle poursuivie cette année ?
Nous pouvons nous réjouir d’un premier semestre 2021 à nouveau extrêmement fructueux. Nous avons pu miser sur la bonne dynamique des années passées et la perpétuer.
Pour moi, c’est bien sûr un contexte formidable et une grande chance de pouvoir embarquer dans ce train à grande vitesse. C’est pourquoi je me réjouis de pouvoir m’y impliquer pleinement et de donner le meilleur de moi-même pour conférer encore plus d’élan à cette progression.
La politique budgétaire expansionniste éveille les craintes d’inflation. Les fonds immobiliers sont-ils selon vous une bonne protection contre l’inflation ?
L’immobilier offre une excellente protection à long terme contre l’inflation, mais peut aussi souffrir temporairement de retards dans l’ajustement des loyers, selon l’usage du bien.
Je trouve bien plus important d’analyser les données macroéconomiques. C’est vrai qu’on parle beaucoup d’inflation en ce moment. Les valeurs actuelles ont progressé de manière inhabituellement forte, tout en restant à un très faible niveau en Suisse. Nous pensons par ailleurs qu’il s’agit d’un phénomène passager. Ce sont surtout des facteurs isolés qui ont poussé l’inflation à la hausse, comme par exemple la chute des prix l’année dernière.
Pour quels segments observez-vous les meilleures opportunités de croissance à l’avenir ?
À mes yeux, l’immobilier résidentiel est une composante très stable.
Dans l’immobilier de bureau, la qualité a gagné en importance : certes, les employeurs ne renonceront pas aux bureaux, mais accorderont davantage d’importance à leur emplacement et à leur aménagement. Les employeurs veulent – et doivent, à mon avis – offrir quelque chose à leurs employés.
Il en va de même pour les commerces de détail, où nous comptons sur une solide demande à nos meilleurs emplacements, y compris dans le futur.
Nous décelons des opportunités de croissance dans certaines niches telles que l’immobilier senior et médical, qui jouissent d’une tendance démographique favorable, ou encore l’immobilier logistique en Europe, qui prend de l’importance à mesure que le commerce en ligne se développe.
De plus en plus d’entreprises, institutions de prévoyance, etc. délèguent la gestion de leurs portefeuilles immobiliers à d’autres sociétés. Les assureurs, notamment, leur offrent un haut niveau de crédibilité. Comment garantissez-vous cette crédibilité ?
Il y a deux aspects à considérer : grâce à nos processus et standards, nous garantissons toujours un haut niveau de qualité. Mais pour moi, le facteur culturel compte davantage : Swiss Life Asset Managers investit depuis plus de 120 ans dans l’immobilier et cette classe d’actifs est quasiment inscrite dans l’ADN de l’entreprise.
Nous proposons en outre l’ensemble des services sur la chaîne de création de valeur, du développement et de la construction à l’exploitation du potentiel et à la transaction en passant par la gestion des actifs et des portefeuilles et notamment la gérance. Cette proximité avec le marché génère un savoir-faire qui, combiné à l’expérience et à la culture, aboutit à la crédibilité que vous évoquez.
Outre les rendements financiers, les investisseurs accordent de plus en plus d’importance aux critères ESG. Observez-vous également une demande de placements durables dans votre domaine ?
Oui, absolument. Ces thématiques m’ont aussi beaucoup occupée pendant les premiers mois à mon nouveau poste. Les investisseurs souhaitent des placements immobiliers conformes à certains critères de durabilité et je trouve cette exigence légitime.
Nous intégrons systématiquement les critères ESG à nos processus de placement et de gestion des risques. Aujourd’hui, c’est devenu une évidence. C’est aussi sur ce point que nous sommes jugés : avec nos produits, nous participons à la certification GRESB, et chaque année nous faisons un peu mieux. Nous en sommes très fiers.
Le développement durable a considérablement marqué l’activité immobilière, mais la transformation numérique aussi. Quels thèmes numériques intéressent en particulier votre domaine ?
Oui, c’est vrai. Je pense aussi que la transformation numérique entraînera plusieurs changements dans le secteur immobilier. Il existe tant de domaines d’application passionnants.
Dans la gérance, nous avons assisté à de formidables changements au sein de notre filiale Livit. Nous avons vu la transition numérique à l’œuvre dans la gérance, de l’état des lieux à l’entrée jusqu’au constat en fin de bail, et les nombreux avantages qu’elle offrait à nos locataires.
Moi-même, je suis encore plus confrontée à la transition numérique dans la gestion d’actifs et de portefeuille. Les possibilités offertes pour l’analyse et l’exploitation d’un volume croissant de données de grande qualité tirées de notre portefeuille améliorent la gestion du portefeuille et le rendent plus efficace. Je pourrais en parler pendant des heures : de la gestion de l’énergie jusqu’à la planification et à la gestion de chantier, c’est un domaine passionnant.