Anastasius Tschopp, CEO de SPSS: «Un appétit grandissant pour l'immobilier»

L'appétit des investisseurs pour les terrains, le béton et les briques est à nouveau en hausse. Avec 12,7 milliards de francs d'actifs sous gestion, le gestionnaire d'actifs SPSS, spécialisé dans l'immobilier, en est l'un des principaux acteurs. Finews.ch s'entretient avec le CEO Anastasius Tschopp de cette fascination pour la construction et des perspectives pour le secteur immobilier.

Monsieur Tschopp, sur la place financière, le secteur immobilier est parfois considéré comme un peu «gris»​​​​: stable, mais ennuyeux...

Ce serait nouveau pour moi. Celui qui a cette impression, je l'emmènerais volontiers sur un chantier. On y comprend vite comment on peut développer une passion pour l'artisanat. Par exemple, en tant que carreleur, vous entrez dans une salle de bains qui vient d'être enduite par le plâtrier. Lorsque vous quittez la salle de bains après avoir terminé votre travail, elle est belle et décorée, sans doute avec des matériaux magnifiques comme des pierres naturelles vieilles de plusieurs millénaires.
 

Vous parlez avec beaucoup de passion. D'où vient votre enthousiasme pour le sujet de l'immobilier ?
 

Elle s'enracine dans le fait que je suis carreleur de formation. Plus tard, j'ai vendu des matériaux de construction, puis je suis passé à la gestion. L'immobilier est attrayant parce qu'il nous concerne tous : que ce soit pour l'habitat, le travail, les infrastructures... Pratiquement tous les Suisses sont investis substantiellement dans l'immobilier, au moins par le biais de leur caisse de pension. L'immobilier est un monde varié et formidable.
 

C'est quand même bien de pouvoir transformer un bâtiment très ancien en quelque chose de très moderne, sans pour autant démolir tout ce qui existe. Lorsque je travaillais encore comme gestionnaire de portefeuille chez Swiss Prime Site (SPS), j'étais notamment responsable de la «Brandschenkestrasse». En fait, nous voulions rénover l'immeuble de bureaux et relouer les surfaces en tant que bureaux. Puis nous avons revu notre stratégie et nous avons intégré à la place 400 chambres d'hôtel, l'actuel MotelOne. Un bâtiment où les gens entrent et sortent, ce qui fait aujourd'hui plaisir.
 

À propos : le MotelOne fonctionne-t-il bien ?
 

La chaîne a un taux d'occupation global d'environ 80 pour cent, comme on peut le lire dans les rapports d'activité. Et je pense que la «Brandschenkestrasse» fonctionne bien... Je ne peux toutefois pas en dire plus, car je ne dirige pas l'entreprise opérationnelle.
 

Parlons de votre employeur. On connaît Swiss Prime Site, ou SPS, en tant que société immobilière cotée en bourse, avec son emblème, la Prime Tower. Ce qui est moins connu, c'est la filiale Swiss Prime Site Solutions, que vous dirigez depuis sa création en 2017. Que signifie le S supplémentaire ?
 

Le S signifie Solutions. Et la ligne de démarcation est très simple : SPS a son propre portefeuille d'actifs de 13,1 milliards de francs. Cela comprend par exemple aussi la Prime Tower et l'immeuble Jelmoli ainsi que de nombreux projets de développement. SPSS, en revanche, travaille pour le compte de tiers. Nous gérons des actifs pour des investisseurs immobiliers institutionnels et privés, par le biais de fondations de placement, de fonds, de mandats ou de club deals.
 

Quelles ont été les facteurs qui ont conduit à la création de SPSS ?
 

Nous voulions créer une plateforme d'investissement pour les investisseurs immobiliers institutionnels et privés : Institutions de prévoyance, fondations, family offices, etc.
 

Comment les affaires ont-elles évolué depuis lors ?
 

Lorsque nous avons créé la fondation de placement, nous n'étions que quelques-uns dans l'équipe, avec environ un milliard d'actifs sous gestion. Ensuite, nous sommes passés rapidement à quatre milliards de francs et à une trentaine de collaborateurs. Nous avons continué à nous développer par le biais d'acquisitions : il y a deux ans et demi, nous avons acheté Akara, ce qui nous a permis de passer à environ 80 collaborateurs. Et récemment, Fundamenta nous a rejoints avec ses activités en Suisse et en Allemagne.
 

Cela signifie que nous sommes maintenant 140 collaborateurs et que nous avons plus de 12,7 milliards de francs d'actifs sous gestion. Cela fait de nous la plus grande entreprise indépendante parmi les gestionnaires d'actifs en Suisse dans le secteur immobilier.
 

Que signifie «indépendant» ?
 

Le fait de ne pas avoir notre propre livre comptable, c'est-à-dire que nous gérions directement les fonds de nos clients. Lorsque nous faisons une émission, le capital doit toujours être d'abord souscrit par nos clients. Certains de nos concurrents ont leur propre livre comptable, par exemple les gestionnaires de fortune, les assureurs ou les banques.
 

Concrètement, à quoi ressemble cette gamme de produits ?
 

Elle est très complète. Depuis les fonds avec lesquels nous couvrons désormais l'immobilier commercial et résidentiel, les fondations de placement jusqu'aux mandats individuels exigeants. Si quelqu'un vient nous voir et veut constituer un portefeuille immobilier, par exemple 300 millions de francs dans l'immobilier résidentiel, en mettant l'accent sur la Suisse centrale, nous pouvons le réaliser en conséquence. Ou encore prendre en charge la gestion de portefeuilles existants... Nous avons un savoir-faire et des offres pour l'achat, la construction, le développement, la vente, la gestion de portefeuille et d'actifs, la durabilité, le property management, etc.
 

D'où vient la plus grande demande ?
 

De par les investisseurs institutionnels, bien sûr. Certains produits ne sont même accessibles qu'aux institutions de prévoyance pour des raisons réglementaires.
 

Comment décririez-vous la dynamique actuelle du marché ?

Les deux dernières années ont été un peu plus difficiles, car on craignait généralement une correction majeure des prix. Une partie des investisseurs avait donc plutôt tendance à vendre. En revanche, nous sommes toujours partis du principe qu'il n'y aurait pas de correction majeure dans le domaine où nous sommes actifs avec nos produits. On voit maintenant clairement que la Suisse est dans une position très différente de celle d'autres pays. Le marché reste fort et la demande reprend elle aussi. L'appétit se fait sentir.
 

Où voyez-vous le plus grand potentiel de rendement ?

Le rendement du cash-flow et l'augmentation de valeur possible des biens immobiliers commerciaux à l'avenir. À ce niveau, en dehors des emplacements de premier ordre, une petite dévaluation a eu lieu ces dernières années. Nous avons investi de manière anticyclique. Par exemple, nous avons pu faire des acquisitions il y a deux ans, qui génèrent maintenant un fort rendement.
 

De mon point de vue, le profil de rendement/risque en dehors des emplacements A et B est toujours dans un «mismatch». On obtient beaucoup de rendement pour peu de risque. Si la Suisse passe à 10 ou 11 millions d'habitants, ils voudront ou devront travailler, faire leurs courses et se loger quelque part.
 

Est-ce là votre scénario pour l'évolution de la population ?
 

Nous pensons déjà que la barre des 10 millions sera dépassée quelque part vers 2035 ou 2040.
 

Qu'est-ce que cela signifie pour la construction ?

Si l'on se demande quelle taile du parc immobilier serait nécessaire pour 10 millions de personnes, on arrive à un besoin d'investissement total d'environ 200 à 300 milliards de francs, soit environ 20 à 30 milliards de francs par an. C'est pourquoi nous devons parler de densification et d'affectation de zones constructibles, de projets plus importants tels que la construction de logements sociaux, l'infrastructure, la logistique, etc. Il faut vraiment considérer ce sujet de manière globale. La Suisse est zonée. Si l'on ne réfléchit pas à des densifications et à des procédures d'autorisation plus simples, et si l'on ne cherche pas de meilleures solutions, cela va être un gigantesque défi de gérer tous ces sujets.
 

Où se trouvent les obstacles ?

D'une part, dans le domaine réglementaire. Prenons un exemple concret : Dans la ville de Zurich, nous possédons un ancien immeuble de 12 appartements. En tant qu'immeuble existant, il peut être habité. Si on le reconstruisait, on pourrait l'agrandir jusqu'à 18 appartements, mais en raison des réglementations sur le bruit, il serait considéré comme inhabitable malgré le meilleur triple vitrage. Si nous nous gênons trop les uns les autres et si nous nous limitons inutilement, nous n'atteindrons pas l'objectif net zéro de la Suisse d'ici 2050 en matière d'émissions de CO2.
 

La hausse des taux d'intérêt a-t-elle été douloureuse pour vous ?

Nous nous sommes toujours sentis à l'aise avec cela. Des fluctuations de 1 à 2% ne sont pas une source de stress pour nous. En raison de la réglementation de la Finma, les tests de stress réguliers concernant les taux d'intérêt, les variations de valeur, les taux de vacance, les rappels de capitaux, etc. font partie de notre quotidien. Nous sommes très bien positionnés avec nos produits, ce qui se reflète finalement aussi dans la performance.
 

Êtes-vous ouvert à d'autres acquisitions ?
 

Il ne faut jamais dire jamais. Mais pour l'instant, avec notre gamme de produits et notre organisation de 140 collaborateurs, nous pouvons parfaitement évoluer de manière organique.
 

Allez-vous lancer d'autres fonds propres ou plutôt travailler avec des augmentations de capital pour les fonds existants ?
 

L'accent est clairement mis sur la croissance avec les produits existants. Les clients apprécient entre autres : Une plus grande taille et une meilleure force de négociation. Mais bien sûr, nous réfléchissons toujours à de nouveaux produits, y compris dans le domaine thématique.
 

Où se trouve le goulot d'étranglement pour la poursuite de la croissance organique ? Du côté des investisseurs ou du côté des objets ?
 

C'est une question classique de l'œuf et de la poule. Nous pensons qu'à l'avenir, les procédures d'adjudication impliquant plus de 5 à 10 acheteurs potentiels seront à nouveau plus fréquentes, surtout pour les biens de rendement dans le segment résidentiel. Parallèlement, il serait extrêmement intéressant d'investir dans le secteur commercial (de manière anticyclique, par exemple dans des emplacements de catégorie B), car comme nous l'avons mentionné au début, le rapport rendement/risque est aujourd'hui dans une position de «mismatch». Si l'on regarde le rendement de notre Investment Fund Commercial (IFC), cela apparaît clairement.
 

D'une manière générale, nous pensons que les capitaux afflueront à nouveau sur le marché, car les données fondamentales de la Suisse sont clairement en faveur de l'immobilier. Il sera donc à nouveau plus difficile de trouver des biens immobiliers appropriés. Toutefois, nous avons un très bon accès au marché grâce à nos équipes d'acquisition. De plus, nous avons environ 20 à 30 pour cent de deals «off-market», qui ont été conclus dans le cadre de relations à long terme. Pour une croissance organique correspondante, nous pouvons nous adapter de manière cyclique, que ce soit du côté du capital ou de l'objet. Et ce, notamment grâce à notre gamme de produits diversifiée.
 

Le parcours professionnel d'Anastasius Tschopp dans le secteur de l'immobilier a commencé par un apprentissage de carreleur et l'a ensuite conduit dans le commerce de matériaux de construction. Il a ensuite travaillé pour le département de développement de l'aéroport de Zurich avant de rejoindre le Credit Suisse en tant que Head Property Marketing Real Estate Asset Management. Il y a dix ans, il a rejoint Swiss Prime Site, où il était dernièrement Head Portfolio Management. En 2018, il a pris la direction de la nouvelle société Swiss Prime Site Solutions et depuis 2021, il est membre de la direction de Swiss Prime Site. Il est désormais membre du conseil de surveillance de la société Fundamenta Group Deutschland AG, acquise en avril 2024.
 

Florian Schab-Finews.ch