Déconfinement: comment COPTIS se positionne-t-elle face aux enjeux de demain ?

La crise sanitaire que nous traversons aura des conséquences plus ou moins importantes sur l’économie mondiale et suisse avec, bien évidemment aussi, un impact significatif sur l’immobilier et  la titrisation immobilière. Même s’il est encore trop tôt pour faire des pronostics précis, il y aura certainement un effet à court terme sur les rendements, avec des difficultés à venir dans l’encaissement des loyers, et probablement une baisse des valeurs nettes d’inventaire (VNI) due à des baisses de loyers et un léger retrait des investissements. Mais, quoi qu’il en soit, les analystes semblent d’accord sur le fait que les fondamentaux de l’immobilier suisse sont solides et que, dans le contexte de taux d’intérêt bas que nous connaissons, les perspectives restent excellentes sur le long terme. L’immobilier indirect présente, quant à lui, des atouts et un potentiel de croissance attractifs.
 

Parallèlement aux questions à court et moyen terme sur les rendements, on assiste probablement, aujourd’hui, à des changements profonds dans nos modes de vie, nos manières de travailler, de nous déplacer, de communiquer ou de consommer. Des changements sociétaux qui généreront de nouveaux besoins ou, plutôt, feront sensiblement évoluer nos besoins en matière de logements, de bureaux et d’équipements… Autant de réflexions que les professionnels de l’immobilier doivent mener actuellement pour mieux anticiper demain.
 

Dans ce contexte de relative incertitude, il nous a semblé intéressant de voir comment COPTIS se positionne pour accompagner le développement harmonieux de la titrisation immobilière et offrir à ses membres une plateforme d’échanges et de réflexions pour trouver des solutions aux problèmes d’aujourd’hui et répondre aux enjeux de demain. Nous avons donc demandé à son président, Manuel Leuthold, sa directrice, Andreea Stefanescu, et son vice-président et membre fondateur, Philippe Zufferey, de nous éclairer sur le rôle de l’association, ses buts, ses actions concrètes au bénéfice de ses membres, mais aussi sa vision du marché et des enjeux à venir. Ces thèmes sont traités au travers d’une série de trois articles. Le premier, ci-dessous, aborde la mission de COPTIS, le deuxième est consacré aux enjeux de l’industrie et le troisième s’intéresse aux raisons pour lesquelles l’association et plusieurs de ses membres actifs ont lancé un outil de communication comme la plateforme Immoday.

Lobby, outil de promotion, plateforme d’échange ou un peu des trois? Qu’est-ce que COPTIS et quels sont les objectifs de l’association?

 «COPTIS est l’Association suisse des professionnels en titrisation immobilière. Elle a été fondée en 2011 par un groupe d’acteurs soucieux d’un développement cohérent et durable des activités de titrisation immobilière en Suisse», nous raconte Philippe Zufferey, qui était là au tout début. Elle regroupe aujourd’hui une quarantaine de membres actifs à différents niveaux de la chaîne de valeur, qu’il s’agisse de directions de fonds, de gestionnaires, de juristes, de fiscalistes, d’intermédiaires ou de consultants. Elle vise à promouvoir et encourager, en Suisse, le développement des activités liées à la titrisation immobilière, notamment celles de ses membres, en poursuivant trois objectifs principaux.
 

En premier lieu, COPTIS représente activement les vues de ses membres auprès des instances importantes en Suisse, en particulier en ce qui concerne l’analyse de la réglementation actuelle et future. Ce rôle cher au président, Manuel Leuthold, est essentiel pour que le cadre réglementaire permette au potentiel de développement de cette industrie de s’exprimer, plutôt que d’être bridé. Comme nous le rappelle Manuel Leuthold, «aujourd’hui, seule une petite partie du parc immobilier suisse est titrisé (3% à 5% selon les estimations), malgré les atouts pour les investisseurs. De même, l’immobilier indirect ne constitue qu’une faible part des produits de placement collectifs suisses: la valeur des fonds immobiliers représente moins de 3,5% des fonds enregistrés à la Swiss Funds & Asset Management Association (SFAMA). Dans ces conditions, il est important que des acteurs de toutes tailles puissent faire valoir leurs vues auprès du régulateur, et pas uniquement les plus grands. C’est l’un des rôles de COPTIS depuis sa création, et je suis ravi d’y apporter ma contribution.»
 

En parallèle, l’association offre une plateforme de réflexions et d’échanges d’idées qui favorise la coopération entre ses membres et l’émergence de projets novateurs. Elle met en place des cellules de veille sur les différents sujets d’actualité et organise des tables rondes. Celles-ci permettent de répondre aux problématiques auxquelles ses membres sont confrontés et d’anticiper les solutions optimales aux problèmes que pourrait rencontrer le secteur. En cela, elle est un outil de réseautage destiné à favoriser le développement d’opportunités entre ses membres.
 

Enfin, comme le souligne Andreea Stefanescu, «COPTIS s’engage pour permettre la progression constante du professionnalisme de l’industrie et du niveau d’information des différents acteurs qui interviennent le long de la chaîne de valeur. La titrisation immobilière souffre encore d’un déficit de notoriété et d’image qu’il est important de combler par la mise en place d’outils de communication et de formation, à l’instar de ce que nous faisons avec l’Union suisse des professionnels de l'immobilier (USPI) ou Immoday, par exemple».
 

En matière d’avancées concrètes, on peut porter à l’actif de COPTIS des contributions dans des thèmes importants pour l’ensemble de l’industrie: la révision de la Lex Koller ou la RIE III. En quelques années, l’association s’est imposée comme un interlocuteur de confiance auprès des autorités fédérales, de la SFAMA et de l’Autorité de surveillance du marché financier suisse (FINMA), ce qui lui permet d’être une force de propositions dans l’élaboration du fameux Limited Qualified Investor Fund (L-QIF), que tout le monde attend. Et Philippe Zufferey de nous rappeler que depuis la création de COPTIS, en à peine dix ans, le volume des actifs immobiliers titrisés a plus que triplé.

Dans quel état se trouve l’immobilier indirect aujourd’hui par rapport à il y a dix ans? Et quels sont les enjeux et perspectives pour l’industrie?

Quand on le leur demande, nos trois interlocuteurs soulignent l’évolution très positive de ces dernières années et le potentiel qui reste encore à exploiter. Philippe Zufferey se souvient: «Lors de la création de COPTIS, l’industrie des fonds immobiliers était confrontée à deux réalités contradictoires. La première, positive, portée par un contexte juridique, fiscal et de marché favorable, notamment grâce à des taux d’intérêts en baisse, favorisait la création de nouveaux fonds immobiliers et leur succès auprès des investisseurs. La deuxième, très contraignante, venait d’une certaine réticence des autorités tutélaires vis-à-vis de cet actif, par crainte de favoriser la création d’une bulle immobilière en autorisant de nouveaux produits financiers. On parlait, à l’époque, de “numerus clausus” et de “barrières formelles” qui avaient pour conséquence de freiner fortement l’enthousiasme de nombreux acteurs du marché. Face à ces contraintes, la réunion en une association dédiée, focalisée sur la thématique de la titrisation et visant, notamment, à défendre la création de valeur et d’emplois en Suisse par de nouveaux acteurs innovants, s’est rapidement imposée aux membres fondateurs de l’association comme une évidence.»
 

Andreea Stefanescu et Manuel Leuthold soulignent, quant à eux, le nombre important d’émissions de nouveaux véhicules d’investissement immobilier ces dernières années, fonds cotés et non cotés, fondations ou sociétés immobilières, ainsi que le succès des nombreuses augmentations de capital qui démontrent l’appétit constant des investisseurs pour cette catégorie d’actifs. Selon eux, cette appétence ne devrait pas diminuer ces prochaines années, tant ces produits en francs suisses, sans risque de devises et avec des revenus récurrents, sont attractifs pour des investisseurs institutionnels. Pour ces derniers, il s’agit d’un excellent moyen de diversifier leurs portefeuilles dans un contexte de taux d’intérêt bas, voire négatifs.
 

Les enjeux à court terme sont évidemment de faire face aux perturbations conjoncturelles dues à la pandémie et de s’efforcer de réduire au maximum son impact économique. Mais, on l’a vu, l’immobilier, et l’immobilier indirect en particulier, devrait rapidement surmonter cette crise et continuer à se développer. Et ce d’autant plus que chaque crise pousse les investisseurs vers des valeurs défensives et si possible inscrites dans un cadre réglementaire qui leur assure un certaine protection. Dans ce contexte favorable à la titrisation immobilière, le futur L-QIF joue un rôle particulier et devrait accroître encore plus l’attractivité du marché pour les investisseurs traditionnels que sont les caisses de pensions et «démocratiser» les titres immobiliers auprès de nouveaux investisseurs. Nous y reviendrons.