Entretien avec Florian Kutz, Portfolio Manager du fonds UBS (CH) Property Fund – Europe, UBS Asset Management

Le 10 novembre dernier, le fonds UBS (CH) Property Fund – Europe a été ouvert au public. Dans un entretien accordé à Immoday, le gestionnaire de portefeuille Florian Kutz nous présente les caractéristiques et le potentiel du fonds et nous explique pourquoi c’est le bon moment pour investir dans l’immobilier européen. Il évoque également la durabilité, une affaire de cœur pour lui et son équipe. 

Monsieur Kutz, le fonds UBS (CH) Property Fund – Europe a été ouvert au public le 10 novembre et est désormais coté à la SIX Swiss Exchange. Qu’attendez-vous de cette étape?

Il serait présomptueux d’avoir des attentes, mais en tant qu’équipe, nous sommes fiers d’avoir lancé un produit sur le marché à un moment très compliqué et d’avoir surmonté deux crises, la pandémie du coronavirus et la guerre en Ukraine. 

Quel a été l’impact de ces crises sur votre travail?

La pandémie a été un vrai défi, dans la mesure où notre activité se caractérise par des échanges intenses avec nos collègues d’Amsterdam, de Paris, de Madrid, de Milan et de Munich. Au moment d’acheter un bien, en particulier, il y a une grande différence entre pouvoir visiter le bien sur place, échanger avec les collègues et mener les négociations avec les vendeurs ou devoir tout régler uniquement par téléphone ou virtuellement.

Qui plus est, il n’a pas été facile de gérer les situations des locataires avec des réductions de loyer. Globalement, nous avons fait preuve de compréhension et nous avons pu trouver de bonnes solutions en privilégiant le dialogue. 

Comment se présente l’univers de placement de l’UBS (CH) Property Fund – Europe?

Il inclut l’UE, les pays de l’AELE sauf la Suisse, et le Royaume-Uni. Notre fonds est un fonds multisectoriel classique, qui met l’accent sur les bureaux, le logement, la logistique et le commerce de détail.  

Quelle est sa composition?

Ces quatre dernières années, nous avons acquis douze immeubles pour une valeur d’environ 276 millions d’euros. Si tous les secteurs sont représentés, celui des bureaux est le plus important. Sur le plan géographique, nous sommes surtout implantés en Allemagne, aux Pays-Bas, en Norvège et en Espagne, avec en outre un bien en Belgique et un autre en Italie. Le fonds est donc très bien diversifié, aucun pays, secteur ou locataire ne comptant pour plus de 30%. Autrement dit, pas de risque de concentration.

Qu’est-ce qui caractérise le fonds?

Si vous le voulez bien, je commencerai par un aspect qui, à mon avis, a sans cesse été relégué à l’arrière-plan par le passé mais qui, je l’espère, va retrouver la place de premier plan qui est la sienne dans les mois et les années à venir: l’emplacement. Un facteur à mon sens plus que jamais d’actualité. 

Tous les emplacements ne se valent pas. Si vous examinez nos différents biens immobiliers, vous constaterez que chaque emplacement est de premier plan pour ce qui a trait au bien immobilier et à son utilisation. 

Quels autres facteurs plaident en faveur du fonds?

Tous les immeubles sont entièrement loués et aucune surface vacante n’est à prévoir. Pour l’essentiel, il s’agit de contrats de location de longue durée. Nos locataires bénéficient d’une très bonne solvabilité. Beaucoup d’entre eux proviennent du secteur public, ce qui est un atout à l’heure actuelle. La protection contre l’inflation qu’offre notre fonds est un autre de ses points forts. Plus de 90% de nos loyers sont indexés.

Permettez-moi aussi de mettre en évidence la «suissitude» du fonds: une structure de fonds régulée en Suisse, une méthode d’évaluation suisse et une couverture en francs suisses (CHF hedged). 

Quel rendement attendez-vous pour les deux ou trois années à venir?

L’an dernier, nous avons atteint un rendement total de plus de 4%. C’était également le rendement que nous avions imaginé il y a quatre ans, au tout début de l’aventure. Notre équipe est fière d’avoir atteint cet objectif malgré la pandémie. Pour les trois années à venir, nous travaillerons activement à réaliser des objectifs de cet ordre de grandeur, en dépit des grandes incertitudes actuelles. 

Le contexte actuel est difficile. Pourquoi faudrait-il investir maintenant dans l’immobilier européen?

Des corrections de prix semblent se dessiner à certains endroits. Du côté des développeurs des projets, certaines opportunités devraient se présenter ponctuellement. Dans le même temps, des immeubles de produits arriveront en fin de vie sur le marché et par contrat, les gestionnaires de fonds sont tenus de les vendre. 

Je ne pense pas qu’il y aura des distorsions massives, puisque celles et ceux qui ne sont pas contraints de vendre ne le feront probablement pas. Toutefois, comme je l’ai déjà mentionné, d’autres devront vendre. En même temps, je pars du principe que le nombre d’acheteurs a diminué ou va diminuer en parallèle. Quiconque n’aura pas peur et disposera du capital nécessaire verra donc des opportunités très intéressantes en Europe. 

Venons-en à présent au thème de la durabilité. L’UBS (CH) Property Fund – Europe a obtenu d’excellents résultats dans l’évaluation du GRESB 2022 et s’est vu décerner cinq étoiles dans le groupe de pairs «mixte Europe». Comment expliquer cette belle réussite?

Dès le départ, nous nous sommes fixé comme objectif clair soit d’acquérir des biens immobiliers déjà respectueux du climat, soit de créer ces biens dans le cadre de notre gestion d’actifs. De fait, nous avons commencé l’an dernier à faire modéliser un plan de réduction des émissions de CO₂. Nous y saisissons les données pertinentes en matière de durabilité, de façon à les évaluer ensuite à l’aune de notre performance et d’identifier les possibles améliorations. 

Lesquelles sont-elles, en règle générale?

Si ce n’est pas déjà fait, dans la construction d’installations photovoltaïques et le remplacement des sources d’énergie fossiles. Nous avons également pour objectif d’entraîner nos locataires sur cette voie. Les grands locataires y sont souvent tenus par la loi, mais le potentiel en la matière est également réel chez les petits locataires. Nous avons par exemple lié les réductions de loyer octroyées pendant la pandémie à des conditions en ce sens. 

Les produits de placement immobilier de Real Estate Switzerland, l’activité immobilière suisse d’UBS Asset Management, ont globalement obtenu de très bonnes notations. Dans quelle mesure ces résultats vous encouragent-ils à mettre en œuvre votre stratégie de durabilité?

La notation est un beau gage de reconnaissance de notre travail, mais ce n’est pas notre motivation première. Pour toute mon équipe et moi-même, la durabilité est un thème qui nous tient très à cœur. Je suis convaincu que le domaine de l’immobilier, ne serait-ce qu’en raison de sa taille, doit contribuer de manière significative à la réduction des émissions dans la lutte contre le changement climatique. Nous prenons en compte le résultat concret, la quantité de CO₂ économisée. Ce sont des chiffres qui comptent à nos yeux. Plus que le certificat en lui-même. 

Pour la rentabilité de ses fonds, Real Estate Switzerland recourt à l’approche de la «création de valeur par la valorisation». Pourriez-vous nous en dire un peu plus à ce sujet?

Cette approche est l’incarnation de ce que nous appelons la gestion immobilière responsable – autrement dit la valorisation des personnes, des idées et des potentiels. Nous nous employons à proposer à nos investisseurs des perspectives de placement attrayantes mais dans le même temps, nous voulons aussi offrir à nos locataires un logement, un lieu de travail et un espace de vie à la fois socialement et durablement intéressants. Pour ce faire, nous choisissons également des partenaires qui défendent ces valeurs et avec lesquels nous pouvons concrétiser nos objectifs communs. 

Le thème de la durabilité dans les placements immobiliers joue-t-il un rôle comparable en Europe et en Suisse?

En tant que citoyen allemand résidant en Suisse, je crois pouvoir affirmer qu’en Europe, la durabilité est devenue un objectif social, politique et économique essentiel, voire déterminant. Personnellement, ce que je trouve encore plus satisfaisant, c’est que de plus en plus de parties prenantes poursuivent ces objectifs par conviction profonde – et pas parce qu’ils leur sont imposés. 

Compte tenu de la crise énergétique actuelle, ce phénomène devrait perdurer. Lorsque son confort est en danger, l’être humain a tendance à faire marche arrière. Mais je dirais que cette fois-ci, la tendance va être difficile à inverser.

Monsieur Kutz, merci beaucoup pour cet entretien et toutes ces explications intéressantes.

Patrick Gunti, Immoday