Interview '5 minutes avec' - Philippe Zufferey

Pour l'interview '5 minutes avec' nous recevons aujourd'hui Philippe Zufferey, responsable de l'activité de banque dépositaire de la BCV.

'5 minutes avec' est une série d’interviews destinées à faire connaitre les acteurs de la titrisation immobilière en Suisse.

Philippe, qui êtes-vous au bureau ?

Je suis directeur adjoint à la BCV, responsable de l'activité de banque dépositaire. Mon parcours professionnel a commencé en tant qu’apprenti dans une fiduciaire genevoise, puis comme auditeur dans le domaine des produits dérivés et des fonds de placement auprès de PWC et, finalement, la BCV avec à l'époque l'ambition de structurer et développer l'activité de banque dépositaire pour fonds de placement.
 

Mon principal trait de caractère professionnel ? Je me vois avant tout comme quelqu’un de fédérateur, quelqu'un qui cherche à rassembler, motiver, convaincre et emmener une équipe dans un projet, vers un objectif… parce qu’il n’y a pas de bon leader sans le soutien, la motivation et l’implication de toute son équipe. Tout ceci dans un esprit d’ouverture qui cherche à rassembler et intégrer les meilleures expertises du marché lorsqu’elles sont complémentaires aux savoir-faire existants dans l’organisation d’une équipe ou d’un projet. Donc fédérateur !

Et à la ville, qui êtes-vous ?

Je suis Valaisan par mes parents, du Val d’Anniviers. Genevois de naissance, j'y ai obtenu mon diplôme d’économiste et y ai passé les 30 premières années de ma vie ; et maintenant Vaudois depuis plus de 20 ans, j'habite dans un petit village du Gros-de-Vaud avec ma famille, mon épouse qui vient de l’Île Maurice et nos quatre enfants.
 

Concernant les hobbies, je citerais ma passion pour le football. Un sport que j'ai longtemps pratiqué en tant que joueur et depuis de nombreuses années en tant qu’entraîneur des jeunes footballeurs de 15 à 17 ans du FC Echallens Région. J'adore passer du temps avec eux, c'est un magnifique moment de partage, de plaisirs autour du ballon et une belle opportunité pour transmettre des valeurs qui me sont chères : le respect, la solidarité, l’esprit d'équipe, l’envie de donner le meilleur de soi-même, mais aussi profiter des joies des grandes victoires et apprendre à gérer les petites ou grandes déceptions.
 

Dans le contexte privé, un trait de caractère qui me tient à cœur est certainement la bienveillance... aussi bien vis-à-vis de moi-même que dans mes relations avec les autres. J’essaye de prendre le meilleur de chacun, j’écoute volontiers les avis contraires, j'essaie de m'inspirer de ce qui se passe autour de moi. J’accepte l’autre avec ses différences, ses particularités. Et face aux vents contraires, j’applique volontiers ce proverbe arabe : «les chiens aboient, la caravane passe».

Au niveau professionnel, quel rôle joue votre entreprise au niveau de l’industrie de l'immobilier indirect en Suisse ?

BCV est une banque qui offre une palette très globale de services aux fonds immobiliers : la banque dépositaire, le placement auprès d’investisseurs, le market making ou le financement hypothécaire, pour citer les principaux. Il s’agit de différents services qui vont permettre aux fonds de placement de se structurer et, par la suite, de vivre au quotidien en créant de la valeur pour les investisseurs.
 

Nos principaux atouts dans ce rôle ? Notre équipe vit dans ce marché de l'immobilier indirect depuis maintenant 15 ans. Nous avons accompagné durant cette période un grand nombre de nouveaux produits, des projets qui sont devenus des fonds immobiliers ou des SICAV à succès. Nous connaissons les principaux processus en lien avec le quotidien de ces fonds et savons ce que l’investisseur recherche lorsqu’il achète des parts de fonds immobilier. Notre portefeuille de plus de 30 titres immobiliers gérés et dirigés par autant de structures différentes nous permet de disposer d’une expérience très riche - et à vrai dire inégalée dans cette industrie. Et finalement nous sommes, de par nos activités et notre organisation, extrêmement bien connectés dans le marché avec, notamment, les meilleurs experts techniques en ce qui concerne les aspects fiscaux, juridiques, aspects de structuration, ou avec les investisseurs pour lever les fonds.
 

Comment décririez-vous le marché de l’immobilier indirect en Suisse ?

C'est un marché en forte croissance depuis 15 ans. L'immobilier est véritablement une classe d'actifs qui a confirmé sa contribution positive à la gestion de portefeuilles institutionnels, dans lesquels il représente structurellement entre 10% et 30% des investissements. Et plus récemment dans les portefeuilles privés où, là aussi, il joue un rôle-clé de diversification pour atteindre l’objectif de rendement correspondant à l’appétit pour le risque.
 

Un des principaux atouts de l’immobilier indirect est de disposer d’un patrimoine très diversifié au sein d’un véhicule collectif. On parle, pour les plus grands, d’un patrimoine de plus d'un milliard d’actifs immobiliers diversifiés en termes de régions et de secteurs.
 

Véritable vitrine d’un savoir-faire de gestion, l’industrie des placements collectifs rassemble ce qu’il y a de mieux sur le marché de l’investissement immobilier. Entre exigences de substance de la part des autorités de surveillance et nécessité de démontrer au marché une capacité à créer de la valeur, les placements collectifs immobiliers disposent de nombreux atouts pour séduire les investisseurs. Pour avoir du succès et soutenir la comparaison avec leurs pairs, les promoteurs de fonds vont engager les meilleures équipes de gestion du pays, avec la mission de rechercher sur le terrain, jour après jour, immeuble après immeuble, à créer de la valeur pour l’investisseur… Sans oublier d’ailleurs de soigner les relations avec le locataire, le véritable client du promoteur. L’idée d’une relation plus étroite et plus globale avec le locataire pourrait être une conséquence - positive celle-ci - de la crise sanitaire de la Covid-19, avec une volonté de développer, dans un esprit de proximité, une offre de services allant bien au-delà de la qualité des locaux commerciaux ou appartements mis à sa disposition: services à la personne, rapports détaillés sur la consommation énergétique, animation de quartier ou d’immeubles ou services à la consommation de proximité.
 

Les faiblesses de l'Immobilier indirect? Peut-être qu’en comparaison avec d’autres classes d’actifs plus matures, l’industrie doit améliorer sa capacité à communiquer de manière régulière et transparente sur ses actions, ses initiatives et ses investissements, sur ses principales données financières, ou sur sa politique en matière environnementale par exemple.
 

Un autre point d’attention réside dans liquidité des titres immobiliers.  La bonne exécution des transactions peut être relativement complexe et nécessite un grand savoir-faire dans les cas où les volumes échangés en bourse et hors-bourse sont limités. Il reste donc encore du travail à faire pour réunir un public plus large d’investisseurs intéressés par ce marché et améliorer la transparence des transactions traitées hors-bourse.

Quelle est votre vision personnelle pour cette industrie à court et moyen terme ?

À court terme, comme pratiquement tous les secteurs de l’économie, il va falloir gérer les conséquences résultant de la crise sanitaire. Et notamment en communiquant d’avantage avec les investisseurs sur le portefeuille et les risques liés aux locaux commerciaux les plus exposés. Cela concerne typiquement les titres spécialisés dans le domaine commercial ou dans les infrastructures touristiques. Un moment difficile qui doit être géré par un lien resserré avec les investisseurs.
 

Sur le moyen terme, les avantages d’investir dans les placements collectifs sont - je pense - évidents. La tendance à la transformation de l’investissement d’une voie directe vers une voie indirecte va se poursuivre et être favorisée par les évolutions réglementaires attendues pour 2021, peut-être 2022 maintenant. Le projet de création des Limited Qualified Investor Fund (L-QIF), qui est un assouplissement de la Loi sur les placements collectifs (LPCC), va permettre de lancer des produits sans autorisation préalable de la FINMA. Ainsi, les promoteurs les plus entreprenants pourront proposer des produits plus innovants, plus spécifiques, car libérés d’un certain nombre de contraintes imposées par la LPCC.
 

Rappelons finalement que la croissance importante enregistrée ces dernières années (les volumes de l’immobilier indirect ont été multipliés par trois en 10 ans) a été favorisée par le bas niveau des taux d’intérêt, lesquels ont par ailleurs pénalisé les obligations qui sont souvent comparées à l’immobilier pour l’investisseur qui cherche un rendement sûr en CHF. Or quelle que soit l’évolution des taux d’intérêt à l’avenir, la transformation d’une détention directe en une détention indirecte est pour moi un phénomène inéluctable. Qu’il s’agisse d’un patrimoine familial, de locaux de production ou d’investissements d’une caisse de pension, le recours à un placement collectif s’imposera comme la solution idéale. Pour structurer une succession dans un contexte régulé et fiscalement optimal, pour libérer des moyens financiers nécessaires à financer la croissance ou la transformation digitale de son entreprise, pour diversifier son portefeuille immobilier et accéder au meilleures expertises du marché, … voici quelques bonnes raisons de réfléchir à la place que l’on souhaite accorder à cet actif dans la gestion quotidienne de ses affaires ou de son patrimoine.

En guise de conclusion, si vous deviez aujourd'hui regarder derrière vous, est-ce qu'il y a quelque chose que vous aimeriez changer ?

Le moment est passionnant. L’investissement immobilier se transforme, s’imagine sous de nouvelles formes et offre de nouvelle perspectives. Face aux défis que nous impose la transition écologique, l’immobilier indirect peut donner l’exemple, anticiper et se positionner comme un segment précurseur de l’industrie immobilière. On peut imaginer des patrons de fonds créatifs, motivés, engagés et prêts à assumer leurs responsabilités dans un environnement de responsabilité environnementale, sociale et de bonne gouvernance (ESG). Accompagnés dans leurs efforts par des partenaires conscients des valeurs portées par cette industrie, au bénéfice des locataires, de l’environnement et de la création de valeur en Suisse. Le projet d’introduction du L-QIF est une solution pragmatique pour permettre à notre place financière de marquer des points par rapport à ses concurrentes et de préserver ou créer des emplois!