Le calcul de la valeur d’une part d’un fonds immobilier

En tant que propriétaire de parts d’un fonds immobilier, vous vous êtes peut-être demandé comment le prix de votre part est déterminé.

Le point de départ est l’évaluation de l’entier du portefeuille du fonds, c’est-à-dire des différents immeubles, des autres placements et des liquidités. La direction du fonds désigne des experts indépendants chargés des estimations, agréés par la FINMA, afin de déterminer la valeur vénale de chaque immeuble. Si la direction ne reprend pas sans modification dans les comptes la valeur d’estimation établie par les experts, elle doit fournir une justification.

Les immeubles sont évalués dans les cas suivants:
 

Évaluation annuelle de tous les immeubles : le portefeuille global des immeubles et des autres actifs (par exemple les revenus locatifs) moins les dettes hypothécaires et autres passifs (par exemple les coûts du fonds déjà comptabilisés mais non encore payés) donnent la valeur nette d’inventaire (VNI) du fonds immobilier. Ce montant est divisé par le nombre de parts émises, ce qui donne la VNI par part. La VNI par part est calculée annuellement à la fin de l’exercice du fonds et constitue la base du prix de rachat auprès de la direction pour les investisseurs qui en ont fait la demande.
 

Évaluation lors des transactions : les immeubles que le fonds désire acquérir doivent être estimés à l’avance. Lors de la vente, le fonds peut renoncer à une nouvelle estimation si la précédente ne date pas de plus de trois mois. Cela permet d’éviter, dans l’intérêt des investisseurs, que l’opération ne soit réalisée à un prix caduc. Ici aussi, la direction doit motiver son choix si elle achète un immeuble à un prix supérieur à son prix estimé ou si elle le vend à un prix inférieur à l’estimation.
 

Émission de parts (augmentation de capital) : afin d’assurer l’équité du prix d’émission des parts nouvelles, l’ensemble du portefeuille immobilier est réévalué avant chaque augmentation de capital.

Les parts des fonds immobiliers sont relativement peu liquides. Elles ne peuvent être émises que par tranches (augmentation de capital) et ne peuvent être restituées à la direction qu’une fois par an avec un préavis d’un an. Afin d’assurer une certaine liquidité aux investisseurs, les fonds immobiliers suisses destinés au grand public peuvent être cotés en Bourse, où les parts peuvent être achetées et vendues sur une base quotidienne.
 

Les prix sont déterminés par un teneur de marché (par exemple une banque) désigné par la direction, qui contrôle les prix pour l’achat et la vente des parts. L’évolution du marché boursier fait que le prix de marché peut être supérieur («agio»; c’est généralement le cas) ou inférieur («disagio») à la VNI officielle par part, selon les attentes des participants au marché quant à l’évolution future de la valeur du fonds.
 

Dans le cas de fonds immobiliers destinés à des investisseurs qualifiés qui ne sont pas cotés en Bourse, un teneur de marché assure également un prix sur le marché secondaire.

La formation des prix des parts dans des fonds immobiliers suit des règles très précises.