Le marché suisse de l’immobilier indirect est trop petit et pas assez liquide

Pour une caisse de pension qui investit plus de 20% de sa fortune en immobilier indirect, la taille, la diversité et la liquidité du marché sont des critères essentiels. Tout comme la qualité des gestionnaires de fonds qui, quand ils sont très compétents, sont aussi très chers. Deuxième partie de l’entretien  avec Emmanuel Vauclair, directeur de la Caisse de pension SRG SSR.

Emmanuel Vauclair est directeur de la Caisse de pension SRG SSR, qui regroupe tous les employés de la SSR, soit 6500 assurés, 2500 rentes, et une masse sous gestion de 3,5 milliards de francs. Elle investit 21% dans la pierre, uniquement de l’immobilier indirect. Ce qui pose quelques problèmes aux gestionnaires de la caisse, car le marché en Suisse, reste petit, avec seulement une quarantaine de fonds. Dont seuls une poignée sont vraiment de qualité et de tailles suffisantes pour les exigences de la caisse. Sans oublier les problèmes de liquidité, quand on veut sortir rapidement quelques dizaines de millions de francs.

Emmanuel Vauclair, est-ce que le marché suisse de l'immobilier indirect vous satisfait ?

Dans l'ensemble, oui, mais il est petit, trop petit. Si l’on regarde de plus près, il n’y a en fin de compte qu’une quarantaine de titres.  En outre, le nombre de prestataires de qualité et de taille suffisantes reste limité. Ce qui entraîne, pour nous, les caisses de pension et donc les assurés, des frais de gestion élevés. Il n'y a qu'une poignée de gestionnaires vraiment très compétents, qui font certes très bien leur travail, mais qui n’oublient pas de bien facturer leurs services.

Cela ne vous incite-il pas à passer à l’immobilier direct pour faire baisser ces coûts de gestion ?

Au-delà des problèmes comme la diversification et les prix du marché, il faudrait bâtir une équipe de gestion à l'interne, en engageant des professionnels de qualité, qui eux aussi ont leur prix.

aussi bien pour les fondations de placement que pour les fonds immobiliers. Particulièrement lorsque les marchés sont agités.​​​​​​​

Ne pourriez-vous pas améliorer cette liquidité en n’achetant que des fonds cotés en bourse ?

En théorie oui, mais en pratique pas vraiment. Il y a un an, nous avons fait une prise de bénéfice et avons retiré deux fois 20 millions de francs. Nos gérants nous ont fait comprendre qu’il valait mieux le faire sur plusieurs semaines, sinon cela pourrait avoir un impact négatif sur les prix. Alors que nous ne voulions retirer que 40 millions de francs, dans un marché qui pèse plusieurs milliards ! Ceci incite à croire que ce marché, même pour les fonds immobiliers cotés en bourse, n’est pas vraiment aussi liquide qu’espéré. Cela dit, comme nous sommes investis sur le long terme, cela ne m’empêche pas de dormir.

Est-ce le développement durable joue un rôle dans vos choix ?

Nous donnons non pas des directives mais des impulsions à nos gérants, notamment concernant l’empreinte carbone de nos investissements. Pour l’immobilier, mais aussi pour toutes les autres classes d’actifs, c’est une voie que nous avons amorcée il y a quelques années déjà. Mais attention, en imposant des critères de développement durable trop exigeants, on réduit drastiquement le nombre de véhicules dans lesquels investir, ce qui impacte, entre autres, la diversification. Le développement durable est important, aussi en termes d'image et de communication, mais, in fine, notre mandat premier est d’assurer un rendement suffisant afin de pouvoir financer les prestations! Cela dit, le développement durable est une thématique importante pour nous. Nous transformons peu à peu notre portefeuille. Nous sommes également engagés de longue date dans la Fondation Ethos. La tendance est là, et tout le monde s'y est mis.

Pour conclure, toujours en restant dans le cadre de l’immobilier, un souhait pour le 2^ème pilier?

Je vais vous dire quelque chose qui va peut-être vous surprendre, mais je crois que le mieux, pour les caisses de pensions, serait que les taux d’intérêt remontent et que l’on assiste à un retour de l’inflation. Certes, l'effet serait brutal dans un premier temps sur les prix immobiliers, mais à long terme, cela permettrait de stabiliser le financement des prestations. Pour les Etats qui s'endettent quasiment gratuitement, la situation actuelle avec des taux historiquement bas est extraordinaire. Mais pour les caisses de pension et les assurés, l’impact est clairement négatif, avec des perspectives de rendements réduites quasi à néant, alors que le législateur impose des garanties nominales. De toute manière, combien de temps cela peut-il durer ? Jusqu'à quand un Etat peut-il dépenser plus que ce qu'il ne gagne, avant que les créanciers refusent de lui prêter des nouveaux capitaux, ou que la planche à billets ne crée de l’inflation ? Nous nous trouvons dans une situation inédite. Combien de temps va-t-elle durer ?

 

Olivier Toublan pour Immoday