Le SWAP, une opportunité pour les caisses de pension

Issu de la langue anglaise, SWAP signifie « échange ». Dans le cas d’espèce, une caisse de pension propriétaire d’un (ou plusieurs) immeuble(s) peut décider de les échanger contre des parts de fonds.
 

Quel intérêt pour une caisse de pension ?

La vocation première d’une caisse de pension n’est pas de gérer des bâtiments. Elle peut le faire mais doit alors se doter d’une structure ad hoc (administrative, comptabilité immobilière et service technique).
 

Avec le SWAP, la caisse se sépare d’un actif immobilier tout en confiant la gestion de celui-ci à un professionnel de l’immobilier, le gestionnaire du fonds. L’actif vendu ou « échangé » ne sortira pas complètement du contrôle de la caisse puisque celle-ci deviendra titulaire de parts de fonds et pourra suivre l’évolution de son ancien actif immobilier. Le SWAP permet donc à une caisse de pension de se séparer de bons actifs immobiliers et d’en recevoir la contrepartie sous forme de titres. Elle profitera ainsi d’un allégement en termes de gestion immobilière puisque celle-ci est cédée en faveur d’un tiers et continuera de participer aux rendements que lui procure l’immeuble transféré.
 

Un fonds de placement, de par son grand volume d’actifs immobiliers, présente la possibilité d’économies d’échelle sur les coûts de gestion ; le professionnalisme des équipes de gestion permet également de planifier et réaliser les investissements de rénovation et d’adapter le parc aux normes légales, notamment environnementales.

Puisque les parts acquises portent sur un portefeuille d’immeubles, il y a également dilution du risque.
 

Le SWAP permet encore à ces institutions de rentrer dans le fonds immobilier en évitant de passer par une augmentation de capital, dont la participation effective de la caisse peut être réduite en cas de « sursouscription » c’est-à-dire de souscription dépassant le maximum prévu par la levée. Le SWAP va offrir à la caisse l’opportunité de souscrire l’entier des parts émises pour la valeur des biens immobiliers transférés, les investisseurs existants n’ayant pas la possibilité d’exercer leurs droits préférentiels de souscription.
 

Immobilier-CH pour Institutionnels 56j (Immo56), un fonds justement dédié à ces institutions et ouvert au SWAP    

Le fonds Immobilier-CH pour Institutionnels 56j qui est par ailleurs ouvert à des transactions de SWAP, a été spécialement créé pour répondre aux besoins des institutions de prévoyance ainsi qu’aux besoins des caisses des assurances sociales et des caisses de compensation suisses exonérées d’impôts au sens de l’art. 56 (let. j) en relation avec les let. e) et f) de la loi fédérale sur l’impôt fédéral direct (LIFD).
 

Le fonds Immo56 avec propriété foncière directe dont les porteurs de parts sont exclusivement des institutions de prévoyance professionnelle suisses ainsi que des caisses des assurances sociales et des caisses de compensation suisses ne sont pas assujettis aux impôts sur le bénéfice et au capital. La détention d’immeubles en direct ou de parts de fonds Immo56 est équivalente au niveau fiscal pour ces institutions.
 

Immo56 vient de finaliser le SWAP d’un immeuble résidentiel à la mi-décembre 2020.
 

Concrètement, comment l’opération se déroule-t-elle ?

Acheteur (le fonds) et vendeur (l’institution) se mettent d’accord sur le prix d’achat, respectivement de vente et sur une date d’entrée en jouissance. La direction de fonds, en collaboration avec la banque dépositaire, procèdent au calcul d’émission de la part à cette date, selon les dispositions du contrat de fonds en vigueur. L’acte de vente notarié prévoit alors la conversion du prix de vente en nombre de parts de fonds, calculées à la date valeur de l’entrée en jouissance. La banque dépositaire comptabilise dans ses livres les nouvelles parts de fonds acquises par le vendeur /investisseur.