Les fonds immobiliers cotés poursuivent leur hausse

Depuis le début de l'année, la performance des fonds immobiliers cotés est impressionnante. Avec un agio moyen qui a dépassé les 30 % fin novembre, et une hausse de 14,2 % depuis janvier, ils font bien mieux que le SMI (+5,9 %). D’autant plus que l'horizon s'annonce toujours dégagé pour l'immobilier titrisé, avec un spread entre le rendement de distribution des fonds cotés et le taux des obligations de la Confédération à 10 ans qui s'est encore élargi, à environ 250 points de base.

Même si son rythme s'est sérieusement ralenti, la hausse se poursuit pour les fonds immobiliers cotés. Avec un agio qui progresse encore légèrement au mois de novembre, à 30,07% (29,04 % fin octobre) et une performance depuis le début de l'année de 14,22% pour l'indice SWIIT. C'est beaucoup, et c'est surtout beaucoup mieux que l'indice SMI (+5,9 % fin novembre).

À ce niveau, quel est encore le potentiel de progression des fonds cotés ? Sans avoir de boule de cristal, on peut néanmoins constater que l'on reste encore assez loin des records, puisque l'agio moyen avait atteint 45 % fin 2021. Certes les conditions étaient alors différentes, avec des taux d'intérêt négatifs, et un spread entre le rendement de distribution moyen des fonds cotés (2,7% fin novembre 2024) et les obligations de la Confédération qui dépassait alors les 300 points de base. Aujourd'hui, après une légère hausse en novembre, ce spread atteint les 250 points de base. Ce qui reste un puissant argument en faveur de l'immobilier titrisé.

Les principaux indicateurs économiques restent favorables à l'immobilier

En outre, les principaux indicateurs économiques indiquent que l'horizon demeure dégagé pour l'immobilier, avec une offre qui reste inférieure à la demande et des taux d'intérêt toujours orientés à la baisse, ce qui pousse les prix à la hausse.

C'est en tout cas ce que pensent les investisseurs, et en particulier les institutionnels, dont l'appétit pour l'immobilier titrisé semble inextinguible. Pour preuve, le nombre d'opérations en capital qui se sont bien déroulées en 2024 (quatre nouvelles augmentations de capital ont encore été annoncées durant le mois de novembre). Au total, les différents types de véhicules immobiliers auront levé pour plus de 4,3 milliards de francs cette année. Et pas seulement les fonds les plus gros, les plus liquides et les plus réputés, mais aussi des nouveaux projets qui ont réussi à convaincre les investisseurs, signe de leur appétit pour ce type d'actif, y compris pour des propositions certes plus risquées mais potentiellement plus rémunératrices.

Deux fonds avec un agio au dessus des 50%

Néanmoins, les trois plus gros fonds cotés - UBS Swiss Mix Sima, CS REF Siat et UBS Swiss Res Anfos, qui représentent, ensemble, environ 30 % de la capitalisation totale du marché, qui approche désormais les 70 milliards de francs - ont tous un agio qui dépasse aujourd'hui les 43 %, ce qui est un signe clair d'une prime importante à la liquidité, d'autant plus que, avec des primes aussi élevées, leur rendement de distribution est clairement inférieur à la moyenne des fonds cotés.

C'est pourtant un autre fonds, de bien plus petite taille, Streetbox Real Estate Fund, avec une capitalisation boursière d'un peu plus de 230 millions de francs, qui affiche aujourd'hui l'agio le plus élevé, +51,2% (et une performance de +23,6 % depuis le début de l'année), devant Swisscanto RE IFCA (un agio de +50,8%, une performance de +23,6 % également, et une capitalisation boursière d'un peu plus de 2 milliards). 

Encore cinq fonds avec un disagio

Cette ambiance euphorique et la demande des investisseurs profitent, au final, à quasiment tous les fonds. Sauf à cette poignée de véhicules qui continue, mois après mois, d'afficher une décote persistante. Alors, certes, même pour ces fonds malaimés, la situation s'améliore, avec parfois des performances impressionnant depuis début de l'année (+39,4% pour Helvetica Swiss Commercial Fund, avec un disagio de - 11 % fin novembre) mais il n'en reste pas moins que les investisseurs sont toujours sur la retenue.

En particulier pour deux fonds, Swiss Central City, dont le disagio est désormais le plus important du secteur, à -20,8 % (après une hausse de 9,3 % depuis le début de l'année) et Sust. RE CH, avec un disagio de -17,1 %. Ce dernier est d'ailleurs le seul de tous les fonds immobiliers cotés à la Bourse suisse à enregistrer une performance négative, de -5,6 % depuis janvier.

Helvetica Swiss Living Fund est entré en bourse le 10 décembre 

Si tout s'est passé sans anicroche, au moment où vous lirez ces lignes, l'univers des fonds immobiliers cotés suisse comptera un membre supplémentaire : Helvetica Swiss Living Fund est en effet entré en bourse début décembre, avec une capitalisation boursière d'un peu moins de 400 millions de francs et une valeur vénale du portefeuille d'environ 525 millions, selon la direction du fonds. Le portefeuille est composé de 40 immeubles purement résidentiels situés dans des zones périurbaines.

A noter que Comunus SICAV vient également d’annoncer sa volonté d'entrer en bourse en 2025, après une nouvelle augmentation de capital programmée en début d'année prochaine pour atteindre une valeur nette d'environ 500 millions de francs.

Rédaction - Immoday