L'immobilier de bureau se reprend lentement
09/05/2024
4 min
Taux de vacance en hausse, permis de construire en chute libre, prix qui ont perdu 2 % l'année dernière - une baisse qui devrait se poursuivre en 2024 - et rendement global en berne, l'immobilier de bureau traverse une période difficile, malgré l'évolution positive du marché du travail.
Si les investisseurs privilégient l'immobilier résidentiel à l'immobilier commercial, ce n'est pas pour rien. En effet, les chiffres leur donnent raison. Prenons l'immobilier de bureaux dont la santé est chancelante. Les rendements ont fortement baissé en 2023, dans un contexte où plus grand monde ne construit. En effet, selon les chiffres publiés par Wüest Partner dans la dernière édition de son Immo-Monitoring, en 2023, les nouveaux permis de construire pour les surfaces de bureaux ont atteint leur niveau le plus bas depuis l'an 2000. Soit une baisse de 48 % par rapport à la moyenne des années précédentes. Une chute qui, selon les experts de Wüest Partner peut être, en partie, attribuée à la hausse des coûts de financement et de construction, mais surtout interprétée comme une réaction au nombre croissants de bureaux vacants.
Le taux de vacance continue de grimper
En effet, le taux de vacance continue d'augmenter, malgré la baisse de l'activité de construction et l'évolution positive du marché du travail. L'année dernière, il a dépassé les 8 %. Les spécialistes de Wüest Partner précisent que ce taux est encore supérieur pour les bâtiments qui ne répondent plus aux exigences de durabilité actuelles. On observe aussi une différence selon les régions. Dans certaines, l'offre est nettement supérieure à la demande, comme Lausanne ou Genève, où le taux de vacance approche les 10 %. Dans d'autres, le marché du travail, en plein boom, a permis d'absorber les nouvelles surfaces, comme Bâle, où le taux de vacance n'est que de 7 %.
Quoi qu'il en soit, partout en Suisse, ce taux a fortement progressé, puisqu'il n'était, en moyenne, que de 6 % entre 2018 et 2022.
Des loyers qui devraient encore baisser en 2024
Conséquences de l'augmentation du taux de vacance, la pression sur les loyers se poursuit. En moyenne, ils ont baissé de - 2,2 % en 2023. Avec, comme pour l'immobilier de vente, des différences importantes selon les emplacements. En effet les bureaux "prime" ont réussi à tirer leur épingle du jeu, assurent les spécialistes de Wüest Partner. Très légèrement au centre de Genève, où la hausse des loyers a été de 0,5 % l'année dernière (alors que la ville, dans son ensemble, a vu une baisse du loyer des bureaux de -2,9%), plus fortement au centre de Zurich, où la hausse a été de presque 9% (contre une stagnation pour la ville, et une baisse de -4,4 % pour la région zurichoise).
Quoi qu'il en soit, sur le long terme, les loyers des bureaux ne sont pas vraiment à la fête, avec une baisse totale de -3,2 % depuis 2013. Là encore, seule la ville de Zurich s'en sort bien, avec une hausse de plus de 8%, et même de presque 13% pour le centre. À contrario, la région lémanique a encaissé une baisse de presque 15 % des loyers de bureaux ces 10 dernières années, et de plus de 21 % pour la ville de Genève (seulement - 1,1 % pour le centre).
Pour 2024, les spécialistes de Wüest Partner prévoient une nouvelle baisse des loyers, mais modeste, de seulement - 0,4 %.
Un rendement global nettement en dessous des moyennes historiques
Quant au rendement global, s'il s'était bien comporté entre 2014 et 2022, franchissant presque chaque année la barre des 4%, voire même, en 2019 et 2021, dépassant les 6 %, il s'est effondré l'année dernière, pour atteindre péniblement les 1%. Certes, les loyers ont tenu, mais la valeur des biens a perdu plus de 2 %.
Cette année 2024, le rendement global devrait retrouver des couleurs, aux alentours de 2 %, avec encore une baisse de la valeur des biens. Un scénario qui devrait se répéter en 2025, selon les prévisions des économistes. Avant une reprise de ces rendements globaux, aux alentours de 4 %, dès 2026. S'il n'y a pas de mauvaise surprise d'ici là.