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Toujours à la recherche de nouvelles opportunités d’investissement, les fonds de placement immobiliers négligent pourtant les stations de montagne. Alors que, là aussi, les prix ne cessent de grimper et que les rendements ne sont pas moins bons qu’en ville. Pourquoi cette frilosité ?
En Suisse, la plupart des fonds d'immobilier indirect sont concentrés sur le résidentiel, qui a prouvé sa résistance l'année dernière, pendant la crise de la pandémie. Le commercial est délaissé, même si certains gestionnaires assurent qu'il conserve du potentiel. Les plus pointus, à la recherche de nouvelles opportunités, commencent à explorer des domaines nouveaux, comme la logistique et les entrepôts, dans un monde où le commerce en ligne a explosé, à cause du confinement.
Mais il est un domaine dans lequel les gérants de fonds ne s'aventurent guère, c'est l'immobilier de tourisme, dans les stations de montagne. Ce qui est a priori incompréhensible : là aussi les prix ne cessent de grimper, la demande est soutenue et les rendements ne sont pas moindres que dans les centres-villes. Alors pourquoi cette frilosité ? Les explications d’Yves-Marie Maitre, directeur gérance/PPE chez DBS Group, présent en Suisse romande et en Suisse alémanique.
Yves-Marie Maitre, avec la pandémie et le confinement, on a beaucoup dit que les gens voulaient quitter la ville pour s'en aller trouver une meilleure qualité de vie à la montagne. Est-ce vraiment une tendance ?
Il y a en effet une demande croissante, plus seulement pour investir dans l'immobilier de montagne, mais aussi pour y vivre ou pour acquérir une résidence secondaire. Avec plus d'espace, un air pur, plus de tranquillité. La montagne, c'est encore et toujours synonyme de bien-être et de santé.
Est-ce que les stations les plus grandes et les mieux équipées sont privilégiées ?
Effectivement, car c'est probablement là que la qualité de vie est la meilleure si l’on veut y séjourner toute l’année. Ces grandes stations apportent certains avantages que les gens ont aussi en ville et dont beaucoup ont de la peine à se priver dans les faits.
Certes, on peut trouver que les prix dans certaines stations, comme Verbier ou Zermatt, sont stratosphériques, mais il faut se souvenir que l'on avait déjà dit qu'ils avaient atteint un sommet il y a 10-20 ans, et que depuis ils sont toujours en croissance constante ! Comme partout, les prix dans ces stations sont déterminés par l'offre et la demande, et comme, avec la lex Weber, il y a eu un frein sur les nouvelles constructions, l'offre reste plus ou moins stable alors que la demande ne cesse de grimper, ce qui pousse mécaniquement les prix à la hausse. Donc, même si on achète aujourd'hui un bien à un prix élevé, il y a peu de probabilité que sa valeur baisse significativement.
Et pour qui n’a pas les moyens de s'acheter un bien dans une station haut de gamme ?
Il reste encore des objets intéressants en termes de prix dans des endroits de grande qualité, comme Crans-Montana, par exemple.
On constate aussi un regain d'intérêt pour les villages de montagne, à l’écart des stations, avec des gens qui, par exemple, achètent une grange pour la rénover. Ce qui, au final, peut représenter un investissement patrimonial privé très intéressant, encore plus si on prend en compte les déductions fiscales possibles.
Y a-t-il une différence de prix si l'immeuble est une résidence principale ou s’il est une résidence secondaire ?
Aujourd'hui, après la lex Weber, oui. Certains estiment qu'une résidence secondaire, plus recherchée, vaut entre 10 et 15 % de plus qu'une résidence principale. Mais cela dépend évidemment du bien et de sa localisation.
Est-ce que l'immobilier de montagne intéresse les investisseurs institutionnels et les fonds de placement immobiliers?
Non, dans les stations de montagne, il y a beaucoup de chalets, et de copropriétés (PPE), donc ce ne sont pas des objets qui intéressent les investisseurs institutionnels, qui préfèrent les grands immeubles avec plusieurs appartements.
Pourtant il existe plusieurs de ces grands immeubles résidentiels dans les stations de montagne suisses.
Oui, mais la plupart du temps ce sont des copropriétés par étage. Donc ça n'intéresse pas un investisseur institutionnel, qui veut en général, pour des questions pratiques de gestion, acheter un immeuble dans son entier.
Et les grands complexes hôteliers de montagne, qui appartiennent à un seul propriétaire, ils n'intéressent pas non plus les investisseurs institutionnels?
Non, les hôtels, c'est un autre métier. Très différent de l'Immobilier résidentiel. Ça n'intéresse donc ni une caisse de pension ni un fonds placement, à moins qu'il soit spécialisé dans ce secteur.
Olivier Toublan pour Immoday