GMG: « Nous conseillons toujours l’immobilier indirect à nos clients privés »

Même si les taux d’intérêt remontent, l’immobilier indirect continue d’apporter un rendement supérieur, qui plus est défiscalisé, et les investisseurs, surtout étrangers, continuent d’apprécier la stabilité du franc suisse.

Avec les taux d’intérêt qui remontent, on pourrait penser que l’investissement dans les fonds de placement immobiliers n’est plus vraiment une priorité pour les clients privés. En effet, s’ils recherchent des investissements sûrs, avec peu de la volatilité et un rendement assuré, ils peuvent à nouveau se tourner vers les obligations. Logique, concède Mathieu Saint-Cyr, CEO de Geneva Management Group (GMG), mais c’est oublier tous les avantages d’un investissement dans l’immobilier indirect, toujours très recherché par la clientèle privée. Ses explications.

Mathieu Saint-Cyr, avec GMG, vous venez de lancer une SICAV immobilière, centrée essentiellement sur le résidentiel suisse. N’est-ce pas un peu tard pour entrer dans le marché alors que les prix sont très élevés ?

Nous nous lançons en partenariat avec des développeurs helvétiques de référence, comme HRS, ce qui nous permet d’avoir un parc immobilier neuf avec des rendements intéressants.

Quelle est votre stratégie d’investissement ?
 

Une majorité de bâtiments neufs, essentiellement résidentiels. Nous avons aussi le projet d’intégrer des bâtiments plus anciens pour les rénover et les rendre durables. Par la suite, notre stratégie est de grandir avec de nouvelles émissions de capital, mais aussi avec des swaps.

Ça marche vraiment les swaps dans l’immobilier ? Beaucoup de monde en parle, mais on en voit finalement très peu.
 

Il faut d’abord que le règlement du fonds les autorise et les swaps nécessitent souvent aussi une analyse fiscale. Néanmoins, les avantages en termes de simplification de la gestion pour les propriétaires, économies potentielles d’impôts et facilité de transmission aux générations futures justifient complètement le travail requis.

Les propriétaires d’immeubles sont vraiment intéressés ?
 

Le rythme des conversations augmente nettement depuis l’instauration des nouvelles contraintes pour améliorer la durabilité des immeubles. Nous avons déjà plusieurs discussions avec des propriétaires pour échanger leurs immeubles contre des parts de notre SICAV, des propriétaires qui n’ont pas l’argent, le temps ou les compétences pour rénover leurs immeubles. Donc, actuellement, les swaps sont rares, mais ils vont probablement se multiplier avec les nouvelles régulations sur les émissions de CO2.

C’est important la durabilité ?
 

Comme pour le reste de nos activités, nous essayons d’anticiper les réglementations, que le régulateur ne va pas manquer d’imposer à tout le secteur immobilier. Alors, plutôt que d’attendre, nous avons déjà intégré ces contraintes de durabilité, notamment sur la base des indications données par l’AMAS (mix énergétique, consommation et intensité énergétique, etc.).

Vous avez d’autres projets dans l’immobilier ?
 

Nous avons aussi un projet de SCPC, dont la demande d’autorisation est en cours à la Finma. Ce sera un véhicule de placement fermé, d’une durée de 8 à 10 ans. Contrairement à la SICAV, cette structure nous permet d’investir dans des projets de développement immobilier. La stratégie est de réaliser des projets immobiliers avec la SCPC, puis de les transférer ensuite dans la SICAV.

Ça ne va pas provoquer des conflits d’intérêt ?
 

Depuis les changements de régulation en 2020, la Finma a mis en place un cadre réglementaire très clair et de telles transactions sont possibles.

Avec l’augmentation des taux d’intérêt, l’immobilier indirect reste-t-il toujours intéressant pour les investisseurs ?
 

Clairement. D’abord, une SICAV immobilière suisse bénéficie de nombreux avantages fiscaux. Et, au vu de l’imposition marginale de certains de nos clients, un rendement de 3 ou 3,5 % défiscalisé peut correspondre à un rendement de 7 % équivalent pour d’autres actifs. Par ailleurs, beaucoup de nos clients privés veulent une allocation en francs suisses, qui reste une monnaie dont la stabilité est appréciée dans des actifs peu volatils. Ce qui leur donne le choix entre un compte courant ou des obligations, mais cela leur coûte encore, ou de l’immobilier.

Reste que les immeubles sont quand même moins sûrs qu’une obligation.
 

Pas forcément. On peut considérer une SICAV qui investit dans des bâtiments de qualité, dans les grandes villes, comme une sorte d’obligation. Mais au lieu que le collatéral soit une entreprise, ce sont des immeubles. Le rendement est assuré et le risque est quasiment nul. D’autant plus que, actuellement, avec des plateformes comme PropertyMatch, les fonds non cotés bénéficient d’une meilleure liquidité. Bref, l’investissement dans des fonds immobiliers reste intéressant, même si, effectivement, les taux remontent.

Donc, vous conseillez toujours des fonds immobiliers à vos clients privés ?
 

Pour faire simple, si aujourd’hui vous avez des capitaux, vous pouvez les investir dans des actions, mais il faut s’attendre à beaucoup de volatilité ces prochains mois. Vous pouvez aussi opter pour le private equity, mais avec les taux qui montent, c’est une classe d’actif qui va souffrir. Il y a enfin les obligations, mais, même si les taux remontent, elles ne vont pas rapporter grand-chose. Restent donc les immeubles. Alors oui, nous conseillons à nos clients privés d’allouer une partie de leurs actifs dans des fonds immobiliers.

Mais si les taux remontent encore, les institutionnels vont probablement modifier leur allocation d’actifs ce qui entraînera une baisse de la demande et donc des prix de l’immobilier.
 

Pas forcément. Aujourd’hui, en Suisse, la demande pour de nouveaux appartements reste forte, plus élevée que l’offre. Comme la croissance démographique ne faiblit pas, cette demande ne devrait pas reculer. En revanche, je pense que l’on verra en effet une baisse de la valeur de certains immeubles, mais seulement ceux qui sont les plus énergivores, dont on sait qu’il faudra dépenser beaucoup de temps et d’argent pour les rénover.

Si les institutionnels modifient leur allocation d’actifs et vendent des immeubles, ils vont d’abord, par facilité, se débarrasser de leurs immeubles les moins durables. Ce qui n’est d’ailleurs pas une mauvaise nouvelle pour nous, puisque ce seront des opportunités d’acquisition, étant donné qu’une partie de notre stratégie est d’acquérir des « brown buildings » pour les transformer en « green buildings ».

Vous avez parlé de rendements de 3 ou 3,5 %, vous pensez vraiment y arriver ?
 

Avec notre stratégie, c’est possible. D’abord, nous avons essentiellement des bâtiments neufs, plus faciles à gérer et qui entraînent moins de frais. Ensuite, comme tous nos bâtiments respectent déjà certains critères de durabilité (notamment au travers de labels), nous sommes convaincus qu’ils vont prendre de la valeur. Enfin, nous avons adopté une politique de loyers raisonnables, ce qui veut dire qu’il y aura peu de vacance. Finalement, cela devrait nous permettre d’arriver à des rendements nets sur le portefeuille de 3 à 3,5 %, sans compter l’augmentation de valeur potentielle de nos immeubles.
 

Olivier Toublan, Immoday