Nous n’investissons que dans l’immobilier indirect
02/03/2021
3 min
Avec 700 millions de francs investis dans l’immobilier indirect, la Caisse de pension SRG SSR est un des gros acteurs suisses du secteur. La gestion du portefeuille est confiée à deux gérants externes, qui décident des titres à acheter. Première partie de l’entretien avec Emmanuel Vauclair, directeur de la Caisse de pension SRG SSR.
Emmanuel Vauclair est directeur de la Caisse de pension SRG SSR. Une caisse qui, avec « seulement » 700 millions investis dans la pierre, préfère en rester à l’immobilier indirect, malgré des frais de gestion jugés élevés. Cela permet une diversification plus aisée, et évite de devoir engager des compétences pointues à l’interne. Pourtant, il y a quelques années, une réflexion avait été menée pour passer à l’immobilier direct, mais, sans savoir-faire suffisant à l’interne, la prudence l’a emporté et la Caisse de pension SRG SSR en est restée à l’immobilier indirect.
Cette caisse regroupe tous les employés de la SSR et de quelques organisations affiliées, comme la Chaîne du bonheur, soit 6500 assurés, 2500 rentes, et une masse sous gestion de 3,5 milliards de francs.
Emmanuel Vauclair, quelle est la part de l'immobilier dans les actifs sous gestion de votre caisse de pension ?
Elle est de 21%, soit environ 700 millions de francs, trois quart en Suisse et un quart à l’étranger. Une part globale qui est restée stable ces dernières années, le dernier changement date de 2018 avec une réallocation de 2 pourcent de l’immobilier suisse à l’immobilier l’étranger.
Et pour le futur ?
Pour le futur proche, cette allocation devrait rester stable.
Pourquoi aussi peu d’immobilier à l’étranger ? On dit pourtant que les prix sont plus attractifs qu’en Suisse.
D'abord, comme je l’ai dit, nous avons augmenté cette part en 2018. Ensuite, nous connaissons mieux le marché immobilier helvétique que les marchés étrangers. Sans oublier que la SSR est une entreprise suisse, et qu’il n’est pas déraisonnable qu’elle investisse plus fortement en Suisse. Finalement, n’oublions pas que nos engagements sont en francs suisses, cela implique que chaque investissement hors de la devise nationale s'accompagne du risque de change.
Privilégiez-vous l'immobilier direct ou indirect ?
Nous n’avons que de l’immobilier indirect. C'est d'abord pour une raison historique: La Caisse de pension SRG SSR est devenue indépendante en 2003. Avant, elle faisait partie de Publica, la caisse de pension de la Confédération. L’ensemble de nos actifs nous a été versé sous forme de cash, à l’époque nous avions un petit milliard de francs sous gestion. Avec 20 % alloué à l’immobilier, ce n’était pas suffisant pour un portefeuille diversifié en immobilier direct. La solution la plus simple et la plus rapide était donc de passer uniquement par l’immobilier indirect.
Et aujourd’hui, alors que votre masse sous gestion a plus que triplé, n’auriez-vous pas la taille critique pour passer à de l’immobilier direct ?
La question s’est régulièrement posée, la dernière fois en 2017. Nous avions estimé que la taille critique était de 500 millions de francs, et nous aurions été un peu au-dessus de ce seuil. Cela aurait donc pu se faire, mais nous n'avions pas le savoir-faire nécessaire à l'interne. En outre, au vu des prix immobiliers, nous avons jugé que changer de stratégie à ce moment-là n'était pas forcément une bonne approche.
Et acquérir certains immeubles de la SSR en immobilier direct, ne serait-ce pas la bonne solution ?
Cela n'a jamais été une option: D'une part les dispositions légales en la matière sont restrictives. D'autre part, une séparation claire des rôles entre l'entreprise et la caisse de pension me semble une approche judicieuse.
Quels sont vos critères de sélection dans vos investissements en immobilier indirect ?
Nous avons deux gros mandats, octroyés à des gérants externes. Ce sont eux qui décident des titres, dans le cadre d'une allocation à raison de trois quarts en fonds immobiliers et un quart en sociétés cotées. C'était un peu plus élevé que par le passé pour ces dernières, mais nous trouvons que la corrélation des sociétés cotées est trop proche de celle du marché des actions en général. La diversification est donc meilleure avec les fonds immobiliers non cotés.
Est-ce que vous privilégiez un certain type d’immobilier ?
Dans leur mandat, les gestionnaires sont libres de choisir ce qu’ils veulent. En complément, nous avons quelques dizaines de millions dans des fondations de placement, où il nous appartient de fixer les grands axes. Dans ce segment, nous avons décidé de privilégier le résidentiel par rapport au commercial. Notamment en périphérie, parce que nous considérons qu'avec, entre autres, le développement du télétravail et les changements sociétaux actuels, la demande devrait augmenter. Tout en sachant, que, via les investissements de nos gestionnaires, nous sommes déjà très présents dans les grandes agglomérations.
Et d’autres types d’immobilier, comme l'industriel ?
Pour l’industriel, nous sommes plus prudents. Quant au commerce de détail, nous sommes neutres, cela dépend souvent de l’emplacement. De manière générale, nous faisons confiance à nos gestionnaires.