Nous utilisons l’immobilier indirect pour la diversification géographique
14/03/2021
3 min
Pour des raisons historiques, la Caisse de pensions de Bobst Mex a investi un tiers de ses actifs dans l’immobilier. Pour moitié en propre et pour moitié en indirect, utilisé comme outil de diversification géographique, dans toute la Suisse et aussi, un peu, à l’étranger. Avec une préférence pour l’immobilier résidentiel.
Comment gère-t-on son immobilier quand on est une des plus vieilles caisses de pension de Suisse ? En investissant une partie substantielle de sa masse sous gestion dans l’immobilier direct. Et en utilisant l’immobilier indirect comme outil de diversification géographique. Entretien avec Jean-Louis Blanc, gérant de la Caisse de pensions de Bobst Mex qui couvre, pour la prévoyance professionnelle, l’essentiel des employés des sociétés suisses du groupe Bobst, une des grosses entreprises industrielles de Suisse romande. Cette caisse assure aujourd’hui environ 1700 employés actifs, et 1400 pensionnés, retraités, invalides, ou conjoints survivants. Avec une masse sous gestion de 1,1 milliard de francs.
Jean-Louis Blanc, quelle est la part de l'immobilier dans les actifs sous gestion de votre caisse de pension ?
Nous avons exactement un tiers d’immobilier. C’est plus élevé que la limite fixée par l'ordonnance sur la prévoyance professionnelle (30%), mais nous avons usé de l’extension des possibilités de placements prévue par la loi. Cette situation est liée à notre histoire. Notre caisse de pension a plus de 70 ans et durant la période 1965 à 1990 nous avons consacré beaucoup de ressources à la construction d’immeubles résidentiels en particulier dans la région lausannoise. Nous possédons certains immeubles depuis plus de 60 ans.
Et comment a évolué cette allocation dans l’immobilier ?
Elle a légèrement augmenté ces dernières années. Nous cherchions une alternative à une trop forte allocation en obligations et nous sommes arrivés à la conclusion que l’immobilier, en particulier résidentiel, faisait partie des alternatives possibles.
Et à l’avenir ?
Aujourd’hui, nous sommes satisfaits du poids actuel de l’immobilier dans notre allocation d’actifs. Cela dit, nous avons encore deux projets en route, le premier à 5 ans, l'autre à 10 ou 15 ans. Un immeuble à raser puis à reconstruire et des terrains à mettre en valeur. On profite des taux historiquement bas. Si une belle opportunité se présentait, nous serions partants.
Dans quel type d’immobilier investissez- vous ?
Essentiellement dans l’immobilier résidentiel. Pour des raisons historiques, comme je vous l’ai dit, mais aussi parce que
l’immobilier résidentiel et moins corrélée avec l’activité économique que l’immobilier commercial ou industriel, et donc moins corrélé aux actions. Cela nous permet de réduire la volatilité de notre portefeuille. Pour ce qui est de l’investissement direct, nous privilégions les périphéries des villes romandes, proches des transports publics. Pour l’investissement indirect, nous cherchons une diversification géographique dans toute la Suisse et, désormais, même un peu à l’étranger. Pendant des années, nous n’avons eu que des actifs immobiliers en Suisse, mais maintenant, via des fondations de placement, nous avons aussi un peu investi à l’international. Mais c’est vraiment à la marge, quelques pourcents de notre portefeuille.
Vous pensez augmenter à l’avenir cette part d’immobilier étranger ?
Notre réflexion est en effet d’aller plus loin, mais il faut que cela aie vraiment du sens en termes de diversification. De plus, comme nous privilégions l’immobilier résidentiel, cela réduit les opportunités à l’international, où beaucoup de fonds sont centrés sur le commercial et les bureaux. En outre, ceux-ci sont souvent des fonds fermés qui ne sont pas cotés. Enfin, il ne faut pas oublier le risque de change. Sur le long terme, nous sommes négatifs sur l’évolution de l’euro et du dollar face au franc suisse. Donc, pour l’instant, nous ne sommes pas contre une diversification plus importante à l’étranger, mais avec beaucoup de prudence.
Et d’autres types d’actifs immobiliers, comme l’industriel, où les terrains ?
Pour l’industriel, c’est plutôt non, car à l’interne nous n’avons pas assez de compétences dans le domaine. En outre, avec la situation économique actuelle, nous n’avons pas envie de nous y lancer. Quant aux terrains, nous avons étudié plusieurs fois des projets, mais rien ne s’est fait. Cela pourrait être envisageable, mais nous ne sommes pas en recherche active.
Est-ce que vous investissez dans les immeubles de l’entreprise Bobst ?
Le règlement de notre Caisse nous interdit d’investir dans des titres de l’entreprise et dans des immeubles qu’elle exploiterait. Il y a un véritable Chinese Wall entre l’employeur et la caisse.