Nouvelle hausse de l'agio des fonds immobiliers cotés

Après l'annonce de la deuxième baisse des taux d'intérêt de la BNS, tout le secteur immobilier a connu une forte poussée. Avec, comme résultat, un spread avec les obligations de la Confédération qui dépasse de nouveau les 220 points de base et un agio moyen en hausse pour les fonds cotés, qui atteint désormais 21,4%. On trouve même, de nouveau, des fonds dont l'agio dépasse 40%. À noter aussi l'introduction en Bourse, réussie, de Helvetia Swiss Property Fund.

Fin mai, l'agio moyen des fonds cotés était de 18,2%. Fin juin, il avait atteint les 21,4%. Entre les deux, le 20 juin, une deuxième baisse des taux d'intérêt de la BNS, de 25 points de base. Ce qui a boosté tout l'immobilier en général et l'immobilier titrisé en particulier, avec un spread entre les obligations de la Confédération et le rendement de distribution des fonds qui s'est élargi, à plus de 220 points de base, début juillet. De quoi convaincre tous les investisseurs que l'immobilier titrisé reste plus intéressant que les obligations. 

D'ailleurs, depuis le début de l'année la progression des fonds immobiliers cotés est de 4,9%. 
 

L'optimisme perdure sur le marché

Preuve de l'optimisme du marché, les opérations en capital continuent d'aller bon train, voguant de succès en succès. Rien que ces dernières semaines, deux augmentations de capital assez importantes ont été bouclées sans problème, soit 280 millions de francs pour Axa Real Estate Fund Switzerland, et 213 millions pour UBS Swiss Sima. Sans oublier le succès des opérations menées ces dernières semaines par Akara Swiss Diversity Property Fund PK (45 millions), Solvalor 61 (170 millions), Dominicé Swiss Property Fund (38 millions), La Foncière (113 millions) ou Comunus SICAV – Swiss (50 millions).

Autre signe de la santé du marché, l'arrivée en bourse, en juin, de Helvetia Swiss Property Fund, avec une capitalisation boursière d'environ 880 millions de francs, fin juin, et un agio de 7,5%. Encore une opération qui s'est passée sans anicroche. 
 

Les investisseurs continuent d'être très sélectifs

Ceci dit, répétons le, si le sentiment du marché est globalement positif, les investisseurs restent prudents et sélectifs. 

On le constate toujours avec un écart persistant entre l'agio moyen de l'immobilier résidentiel et celui de l'immobilier commercial. Avec pour certains fonds commerciaux, des volumes de transaction extrêmement maigres ces derniers mois.

Ensuite, avec la difficulté que certains véhicules ont à lever de nouveaux capitaux, ou à entrer en bourse, comme Helvetica Swiss Opportunity Fund, dont la fortune nette avoisine les 180 millions de francs. Son IPO était prévue pour juin, mais elle a été repoussée à la fin de l'année, le temps de se refaire une beauté.

Dernier signe de la prudence des investisseurs, même si le nombre de fonds cotés affichant une décote a diminué ces dernières semaines, une poignée, toujours les mêmes d'ailleurs, continue de souffrir d'un disagio extrêmement important.

Dont les deux fonds les plus pénalisés par les investisseurs, Helvetica Swiss Commercial, avec une décote de -23%, quasiment stable sur un mois, et Swiss Central City, dont le disagio se creuse toujours, actuellement de -31%.
 

A nouveau des agios supérieurs à 40%

Ceci dit, il est intéressant de constater que, depuis le début de l'année, ces deux fonds ont connu des évolutions vraiment divergentes, puisque Swiss Central City est en baisse de -4% alors que Helvetica Swiss Commercial est en hausse de 21%, ce qui est d'ailleurs, de manière très paradoxale, la meilleure performance de l'année de tout le secteur des fonds cotés.

Mais concentrons nous aussi sur les bonnes nouvelles : la progression de ces dernières semaines a ramené plusieurs fonds à des niveaux quasiment record, c'est-à-dire avec des agios supérieurs à 40%. Sans surprise ce sont, ici encore, toujours les mêmes qui sont plébiscités par les investisseurs, avec, dans le tiercé de tête, Streetbox (un agio de 41% et une hausse de presque +14% depuis le début de l'année), Swisscanto IFCA (42% et +15% depuis janvier) et CS Ref Siat (40% et +7%). 

Parallèlement, on compte aussi une bonne demi-douzaine de fonds dont l'agio est supérieur à 30%. Bref, on se croirait presque revenu à la belle époque, avant la fin des taux d'intérêt négatifs.

Rédaction-Immoday