Les transactions de cessions-bail

En raison de la crise sanitaire, le nombre de transactions immobilières a sensiblement diminué au cours des dix-huit derniers mois. L’immobilier commercial (surtout le «retail») a été plus durement touché que l’immobilier résidentiel. Alors que les effets négatifs de la crise sanitaire semblent lentement se dissiper, on observe de plus en plus de transactions de type «Sale & Leaseback» ou «transaction de cession-bail». Un Sale & Leaseback est une transaction dans laquelle le propriétaire, souvent une entreprise, vend un bien immobilier qu’elle occupe et le loue ensuite au nouvel acquéreur, devenant ainsi locataire.

Ces transactions atypiques pourraient bientôt représenter plus de 20% des transactions dans l’immobilier commercial. Est-ce vraiment une tendance post-crise ? Difficile à dire. Le choix de conclure une transaction de type Sale & Leaseback ne semble pas directement lié à la situation économique, mais plutôt aux nombreux avantages offerts par ce type de contrat.

Quelles sont les motivations des acteurs du marché pour ce type d’accord ? Le vendeur peut libérer du capital, augmenter son ratio d’actifs circulants par rapport aux actifs immobilisés, avec pour effet d’augmenter la solvabilité, la capacité d’investissement et la santé financière de son entreprise. Le vendeur pourra également se recentrer sur les compétences clés de son modèle d’affaires sans avoir à se soucier de son immobilier. L’acheteur, lui, va bénéficier d’un investissement à faible risque lui procurant un rendement stable.

Cependant, l’entreprise qui était maîtresse de ses locaux se retrouve, après la vente, dans une relation nouvelle de locataire face à un bailleur, qui peut être source de nombreux défis.

L’alignement des intérêts entre bailleur et locataire devra être réglé dans le bail à loyer. Dans la pratique, les parties concluront souvent un type de bail spécifique connu sous le nom de «Triple net». Dans un tel contrat, le loyer est réduit par rapport au loyer du marché pour compenser la prise en charge par le locataire de certains frais incombant usuellement au bailleur. Le locataire paie ainsi tous les frais d’entretien de la chose louée (maintien, réparation, renouvellement et remplacement), tous les frais accessoires (eau chaude, frais d’exploitation) et les autres frais (taxes de raccordement, primes d’assurances).

Les parties à une opération de Sale & Leaseback devront être prudentes et bien conseillées dans la rédaction de l’acte de vente et plus particulièrement du bail par des juristes aguerris dans ce type de transaction, afin que la concordance des volontés et l’esprit du contrat puissent être maintenus en toutes circonstances. Des mécanismes particuliers pourront être mis en place afin d’anticiper d’éventuelles divergences d’interprétation du contrat pouvant mener à des litiges. De même, les parties régleront minutieusement d’autres aspects du contrat de bail découlant de la particularité de la transaction de Sale & Leaseback. Par exemple, l’absence d’autorisation du bailleur pour les travaux du locataire, la mise en place d’un fonds de rénovation pour le maintien de la valeur du bâtiment ou encore l’octroi de sûretés supplémentaires provenant de la société mère du locataire.