Retour sur 2021, Julian Reymond, CEO de Realstone

Julian Reymond, comment s’est passée 2021 pour vous ? 
 

Ce fut une année riche en événements, avec d’abord le regroupement, en mai, de nos deux fonds Realstone Development Fund et Realstone Swiss Property pour former le fonds Realstone RSF. Une opération importante, tant d’un point de vue stratégique qu’opérationnel. Ce fonds de plus grande taille bénéficie d’une meilleure diversification typologique, géographique et sectorielle des risques immobiliers, ainsi qu’une optimisation des coûts de gestion et une augmentation des liquidités grâce à un volume d’échanges de parts plus important.

Nous avons également lancé une augmentation de capital de 120 millions de francs pour notre fonds Solvalor 61 et une autre, de 90 millions de francs, pour le fonds Realstone RSF. Dans les deux cas, la totalité des parts a été souscrite.

Par ailleurs, nous avons acquis deux immeubles pour le groupe RIRS de la fondation de placement Realstone grâce à un apport en nature d’une caisse de pension. Celle-ci a échangé ces immeubles contre des parts. Bref, une année intense pour les équipes de Realstone.

Et comment s’annonce 2022 ? 
 

Nous poursuivons le recentrage du fonds Realstone RSF sur le résidentiel, en valorisant puis en vendant progressivement l’immobilier commercial de ce portefeuille. Les capitaux ainsi dégagés seront réinvestis dans nos différents projets résidentiels en cours. C’est une stratégie qui répond aux attentes de nos investisseurs en matière de diminution des risques et de stabilité des rendements.

En parallèle, nous continuons plusieurs opérations de construction et développement, notamment à Lausanne, Horgen (ZH), Sion et Gland (VD), pour un total de 226 nouveaux appartements qui seront progressivement mis sur le marché au deuxième semestre 2022. En parallèle, nous allons de l’avant avec les rénovations énergétiques du parc immobilier existant ainsi que plusieurs surélévations.

De nouvelles augmentations de capital sont-elles prévues ? 
 

Au vu des conditions actuelles du marché immobilier, il ne devrait pas y avoir d’augmentation de capital pour nos produits cotés ces prochaines années. Nous allons par contre viser une croissance pour le groupe RIRS de la fondation de placement Realstone, qui pèse désormais 165 millions de francs, afin d’atteindre les 500 millions sur les 3 prochaines années grâce à une stratégie d’investissement sélective et rigoureuse. L’exonération d’impôt dont bénéficie ce produit permet de conserver une rentabilité intéressante pour nos investisseurs.

On parle beaucoup d’ESG dans le secteur des fonds immobiliers, où en êtes-vous avec le sujet ? 

C’est pour nous une préoccupation constante. Si je reviens sur les faits importants de 2021, nous avons obtenu la certification du Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB), dont le but est de garantir des actifs durables répondant aux besoins actuels du secteur sans compromettre les ressources des générations futures. Après examen, tous nos fonds ont facilement obtenu le statut « Green Star », preuve de la qualité de notre stratégie de durabilité.

Ca sert vraiment à quelque chose, ces benchmarks durables ? C’est une demande de la part des investisseurs ? 
 

D’abord, c’est une volonté de notre part. car nous voulons être transparents, montrer que ce que nous annonçons en matière d’engagements ESG nous le réalisons avec des mesures ayant un impact concret. Ensuite, il est vrai que c’est aussi une demande croissante de la part des investisseurs. Les privés depuis quelques années déjà, mais aussi, plus récemment, les institutionnels. Même si certains ont encore de la peine à regarder au-delà de la stricte performance financière.
 

Concrètement, quels sont vos objectifs ? 
 

L’objectif 2030, est de descendre à 20 kg de CO₂ émis par m² par année. Un objectif que nous allons atteindre. Mais nous souhaitons être plus ambitieux et analysons la possibilité d’aller plus loin pour nous approcher du zéro carbone.

Comment on arrive-t-on à cet objectif en conservant des immeubles anciens ? 
 

En améliorant la durabilité de ces immeubles anciens, ce qui passe, notamment, par la rénovation des enveloppes, le changement des chauffages et l’adoption de solutions qui permettent de sortir du fossile.

Ce qui va nécessiter des investissements importants, et donc impacter votre rentabilité ? 
 

Nous avons fait nos calculs : pour notre objectif 2030, de 20kg de CO₂ émis par m² par année, cela n’aura pas d’impact sur la rentabilité. Pour aller au-delà, sans obérer la rentabilité, il y a des questions techniques à résoudre, mais parfois aussi des contradictions de la part des autorités lorsqu’elles fixent des objectifs de durabilité très ambitieux tout en empêchant, par exemple, de toucher à la façade d’un immeuble classé pour en refaire l’enveloppe. Dans ces conditions, il est difficile d’augmenter l’efficience énergétique de certains biens. Sans compter qu’il est, avec la législation actuelle, presque impossible de répercuter ces investissements sur les loyers. Un compromis de la part des pouvoirs publics serait bienvenu.

Dans l’ESG, on vient de parler du « E », l’environnement et l’énergie, mais est-ce que vous vous intéressez aussi au « S » et au « G », le social et la gouvernance ? 
 

En ce qui concerne le « S », c’est-à-dire nos locataires, nous avons fait beaucoup d’efforts. Nous les avons interrogés sur leurs besoins – certains veulent des bornes de recharge électriques pour les voitures, pour d’autres ce sont les cuisines qui posent problème, etc. - et nous essayons d’y répondre, avec des solutions ciblées pour chaque immeuble. Nous avons également mis en place un jardin potager communautaire dans le quartier de Sébeillon à Lausanne et soutenons des initiatives de créations d’associations de quartier.

Quant au « G » de la gouvernance, nos efforts se ressentent tant dans nos processus internes que dans nos rapports avec les différentes parties prenantes, par exemple avec la signature d’une charte immobilière et d’une charte environnementale. Notre participation au GRESB témoigne de cette volonté de pouvoir évaluer les mesures mises en place.
 

Olivier Toublan pour Immoday